Новостройки вернутся к формату без отделки

– Согласно последним покупательским опросам, бюджет покупки и размер ежемесячного платежа по ипотеке заняли лидирующие позиции в рейтинге факторов, влияющих на принятие решения о покупке квартиры. Все прочие факторы, включая даже локацию, архитектуру, наличие/отсутствие отделки, вариативность планировок, для клиентов теперь на втором плане.

– Ипотечные заемщики чутко реагируют на малейшие изменения ипотечной ставки: так, снижение процентной ставки по жилищным кредитам всего на 1,8% дало рынку 80%-е увеличение доли ипотечных сделок. Выдача ипотеки с 2016 по 2018 показала рост почти в 300%.


– Рынок стоит на пороге перехода к эскроу-счетам, и Минстрой уже дал свои рекомендации не ждать 1 июля и постепенно переходить на новые правила уже сегодня. При этом основная ставка финансирования через схему с эскроу-счетами составит порядка 12% годовых, а специальная ставка – 6%. Деньгами дольщиков застройщик сможет воспользоваться исключительно после ввода объекта в эксплуатацию и регистрации первого пакета собственности. Эти условия значительно проигрывают существующему проектному финансированию. Уже сейчас мы понимаем, что себестоимость строительства неизбежно вырастет. А покупатель крайне чувствителен к любому изменению бюджета покупки. Как в таких условиях удержать спрос?

– Застройщики будут вынуждены снижать себестоимость, чтобы, как минимум, остаться в прежнем ценообразовании, к которому покупатель лоялен. Один из путей – наращивание доли панельного домостроения, сборного монолита и отказ от квартир с отделкой. Да, несколько предыдущих лет застройщики конкурировали по создаваемому продукту, предлагая то архитектуру, то изысканную отделку МОПов, то дизайнерский ремонт квартир в 5 вариациях и так далее, благодаря чему качество проектов даже в массовом сегменте поступательно росло.

Но сейчас будет работа с эскроу, и стоит задача предложить покупателю комфортный для него бюджет покупки в условиях роста ставок по ипотеке. Выгодно будет быстро строить и быстро продавать. Поэтому может начать расти доля современной панели, которая по своим потребительским свойствам уже практически не уступает монолиту. Мы сравнивали продажи в двух проектах на юге Москвы, один проект панельный, другой монолитный. Дома находятся буквально на соседних улицах. Средняя стоимость и темпы продаж практически одинаковы при разнице в сроках строительства почти в 2 раза. Очевидно, что при более высоких темпах и меньшей себестоимости панельного строительства, маржа проекта выше.

– Квартиры с отделкой долгое время оставались ключевой темой, и действительно, за последние три года количество проектов, в которых предлагаются квартиры или апартаменты с полной отделкой или white box, увеличилось в 3,6 раза. Будет ли отделка ключевым фактором для покупателя сегодня, если ему придется оформлять ипотеку? Ответ очевиден: возрастет доля покупателей, которые будут выбирать квартиру без отделки, но дешевле, если это поможет сохранить ежемесячный платеж на комфортном уровне.

Надо будет перестраиваться и иначе подходить к формированию продукта. Предложение без отделки будет превышать число проектов с отделкой. Как вариант, отделка может выполняться после ввода объекта, чтобы сокращать сроки строительства.

– Смогут удержать свои позиции на рынке те компании, которым удастся снижать себестоимость в проектах за счет применения новых технологий, сократят сроки строительства, увеличат вариативность квартир и бюджетов покупки. Также, по нашим оценкам, смогут привлечь заемщиков такие ипотечные продукты, как пакетное предложение «ипотека + потребительский кредит на ремонт», не «зашитые» в единый ДДУ. Так покупатели смогут выбирать. Необходимы программы «параллельной ипотеки»: многие уже являются ипотечными заемщиками, но могут взять еще один кредит – а банки нелояльны в выдаче второй ипотеки, хотя такие заявки есть. В этом направлении также нужно работать.

Уверена, что совместно с банками и застройщиками будут выработаны решения, которые позволят нам поддержать спрос на новостройки в новых реалиях.