Столичные девелоперы заработали в 2018 году более 600 млрд рублей

Как показывают результаты исследования аналитической службы Urban Awards, с января по ноябрь 2018 года было зарегистрировано 65,5 тыс. договоров долевого участия на сумму 626,5 млрд рублей. Таким образом, спрос на первичную недвижимость в Москве увеличился по сравнению с показателями прошлого года на 45%.
Доля Троицкого и Новомосковского округов приближается к одной трети (33,2%) от общего объема столичного рынка. Такие данные привела в своем выступлении главный редактор портала Urbanus.ru (организатор Urban Awards) Анастасия Кременчук.

В настоящее время на рынке представлено более сотни строительных компаний, в актуальном портфеле которых находится 250 проектов. При этом в 2018 году продажи стартовали в 89 комплексах с квартирами и апартаментами. Совокупный объем экспозиции оценивается в 3,5 млн кв. м. При этом совокупная площадь недвижимости, по которой получено разрешение на строительство, достигает 19 млн кв. м.

Безоговорочным лидером спроса является ГК «ПИК», реализовавшая за 11 месяцев 13,9 тыс. лотов (21,41% от всего объема заключенных в столице сделок). Однако в Троицком и Новомосковском округах она уступила первенство ГК «А101» (4,1 тыс. и 5,9 тыс. ДДУ, соответственно). На сделках с объектами массового сегмента ПИК заработал 75,73 млрд рублей в «старых» округах и 24 млрд рублей в новых.

Доля бизнес-класса в структуре сделок в Москве на текущий момент составляет 19,2%. В количественном выражении в этом сегменте было заключено 12,6 тыс. сделок. С небольшой разницей первое и второе место занимают компании MR Group и ГК Пионер. В общей сложности девелоперы в этом сегменте привлекли 189,2 млрд рублей. Из этого объема 19,28 млрд приходится на долю MR Group. И почти столько же — 19,24 млрд рублей — на долю компании «Донстрой».

Сегмент дорогого жилья в Москве самый узкий – он занимает долю в 3,6%. Причем если рассматривать отдельно элитные новостройки, то они занимают всего лишь 0,3% в общей структуре сделок в столице. Наибольшим спросом в этой категории пользуются новостройки трех застройщиков: Optima Development, ГК МонАрх и Renaissance Construction. В общей сложности в дорогих новостройках было реализовано квартир и апартаментов на сумму 92,72 млрд рублей, а средний бюджет покупки составил 39,91 млн рублей. Лидер по выручке – компания Renaissance Construction, которой удалось продать апартаментов в NEVA TOWERS на сумму 10,41 млрд рублей.

Один из участников пресс-конференции президент компании Wainbridge Майкл Белтон отметил, что стандарты элитной недвижимости стали меняться в сторону формата «загородный дом в самом центре Москвы»:
«Резиденции, виллы, таунхаусы в пределах садового кольца — вот что теперь по-настоящему элитная недвижимость». Границы между элитным и премиальным сегментами постепенно стираются. «Теперь многие преимущества элитного жилья застройщики предлагают за меньшие деньги в проектах премиум- класса. – На рынок выходит жилье меньшего размера, но более обеспеченное внутренней инфраструктурой».

Что касается ценовых показателей, то по сравнению с предыдущим годом они изменились незначительно. «Все мы на отчетных конференциях говорили, что цены на квартиры вырастут. Не выросли. Повышение составило 3,5% — это открытые официальные данные», — указал Станислав Киселев, генеральный директор компании «Кортрос».
Главным драйвером спроса на рынке недвижимости эксперты назвали рост ипотечного кредитования. В 2018 году впервые в истории столичного рынка первичной недвижимости в кредит было приобретено больше половины всего объема реализованной недвижимости – 54,6% (год назад — 44,9%). В Wainbridge валовый объем кредитного финансирования по Москве оценивают в 3 млрд рублей. Увеличение доли ипотечных сделок зафиксировано во всех сегментах, включая элитный.

С учетом полученных данных, аналитическая служба Urban Awards пришла к следующим выводам. Московский покупатель сегодня ориентирован на самое дешевое жилье, готов пожертвовать транспортной доступностью, при этом очень сильно зависим от ипотеки. Плохая новость в том, что ипотека в 2019 году может подорожать. Что моментально отразится на самом дешевом сегменте.

В качестве дополнительного фактора риска специалисты Urban Awards рассматривают предстоящий переход на проектное финансирование в условиях рекордно низкой маржинальности на рынке массового жилья. Отсутствие возможности привлекать деньги дольщиков опустит этот показатель еще ниже. Вариант, в котором расходы на обслуживание банковских кредитов будут переложены на плечи покупателей, практически исключен – в ситуации, когда потребитель и так выбирает самый дешевый продукт, повышение стоимости этого продукта приведет к остановке продаж.
Антон Борисенко, генеральный директор «Сити-XXI век», в целом разделяет эти опасения: «Проектное финансирование не дает гарантии отсутствия обманутых дольщиков. Компании могут не справиться с возложенными на них обязанностями и остановить стройку.

Риски недостроя здесь особенно велики». По его прогнозу, переход на эскроу-счета приведет к 20-процентному увеличению себестоимости строительства. Это отразится либо на стоимости жилья, либо на маржинальности девелоперов.

Президент компании «Лидер Инвест» Олег Мамаев, в свою очередь, настаивает, что единственная возможность адаптировать закон о переходе на новые правила игры и эскроу-счета — запустить этот самый закон и начать по нему работать. «Пытаться изменить правила до июля следующего года или вносить какие-либо исключения будут только уродовать новый закон», — уверен Мамаев.
Иван Романов, генеральный директор «ЛСР. Недвижимость – М», полагает, что главными тенденциями наступающего года станут удорожание ипотеки (после повышения Центробанком ключевой ставки), уменьшение количества новых проектов и, что наиболее вероятно, увеличение стоимости жилья.

По мнению Романова, в 2019 году многие застройщики возьмут тайм-аут с началом продаж новых площадок, сосредоточившись на освоении проектов, уже выведенных на рынок. Продолжение сложившейся в этом году тенденции роста покупательской активности, вследствие рыночной неопределенности, может привести к «вымыванию» интересных вариантов недвижимости.

Станислав Киселев отметил, что «портрет» покупателя постепенно меняется: «Девелоперы встретились с новой аудиторией. Покупатель «помолодел». И те, кто не умеют работать с аудиторией 25-40 лет, будут сталкиваться с очень большими проблемами».

Таким образом, строительный рынок представляет собою неустойчивую конструкцию, нарушить равновесие которой может любая мелочь. Следующий год пройдет в попытках девелоперов найти и соблюсти этот баланс, — резюмируют эксперты Urban Awards. Впрочем, Майкл Белтон настроен оптимистично: «Как иностранец могу сказать, что на сегодняшний день рынок Москвы намного привлекательнее рынков США или Франции».