Недооцененная трасса или потенциал Дмитровского направления
Дмитровское шоссе – трасса федерального назначения. Общая протяженность порядка 124 км от ТТК в Москве до тоннеля под шлюзом N1 в Дубне, в начале канала им. Москвы. Количество полос на выезде из Москвы – 6. Дорога освещена примерно до 40-го километра. Особенностью этого шоссе является то, что практически все время оно идет вдоль канала им. Москвы.
На данный момент полным ходом идет реконструкция Дмитровского шоссе, которую планируют закончить в этом году. К концу 2013 года будет построена транспортная развязка на пересечении с МКАД, двухуровневая эстакада между Дмитровским и Долгопрудненским шоссе и участок дороги до поселка Северный. В ходе работ будет возведено две транзитных эстакады и появятся боковые проезды вдоль основного хода Дмитровского шоссе. После завершения реконструкции Дмитровское шоссе превратится в скоростную 6-полосную бессветофорную трассу, соединяющую Москву и северные районы области.
Как отмечают аналитики службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome, реконструкция транспортной системы Дмитровского шоссе серьезно повлияет на развитие всего района, в том числе на рынок недвижимости, тем самым можно ожидать выход новых проектов, как в формате многоквартирного жилья, так и в сфере коттеджной застройки.
Стоит обратить внимание, что на Дмитровском направлении сконцентрировано большинство подмосковных водохранилищ: Учинское, Икшинское, Пестовское, Клязьминское, Пироговское и Пяловское. Каскад водохранилищ на Дмитровском направлении характеризуется средоточием яхт-клубов как на территории поселков, так и в качестве отдельных инфраструктурных центров.
По сравнению с другими направлениями Дмитровское шоссе отличается наиболее развитой развлекательной инфраструктурой. Здесь расположены известные, популярные спортивные комплексы Яхрома, Сорочаны, Волен. По уровню развитости яхтенной инфраструктуры Дмитровское направление находится на первом месте относительно других направлений Подмосковья.
На текущий момент времени наибольшее количество предложения в загородной недвижимости на Дмитровском направлении сосредоточено в сегменте эконом класса (53% от общего объема предложения). Данная тенденция значительно усилилась, начиная с кризиса 2008 г. На долю класса бизнес приходится порядка 43% от общего объема предложения. Минимальный объем предложения сосредоточен в элитном классе загородной недвижимости, на долю которого приходится порядка 4% от общего объема предложения. Новые элитные поселки на рынок загородной недвижимости Дмитровского направления не выходили вот уже порядка 5 лет.
График. Структура предложения загородных поселков Дмитровского направления по классам, % от общего объема предложения
Стоит отметить, что на расстоянии до 30 км от МКАД по Дмитровскому направлению расположены, в основном, проекты бизнес класса (33% от общего объема предложения). Проекты в сегменте эконом класса на Дмитровском направлении сосредоточены, в основном, на удалении 31-60 км от МКАД (32% от общего объема предложения).
График. Распределение количества поселков по Дмитровскому шоссе в зависимости от класса и удаленности, % от общего объема предложения.
Далее рассматривая первичное предложение в загородных поселках элитного и бизнес класса, расположенных у «большой воды» на Дмитровском направлении, важно заметить, что, во-первых, данные поселки в основном сосредоточены на удалении от 20 до 30 км от МКАД, во-вторых, они рассчитаны на постоянное проживание.
На текущий момент времени таких загородных поселков у «большой воды» насчитывается порядка 5, а общее количество домовладений в продаже- 190 шт.
Стоит отметить, что 3 из них («Лазурный берег», «Пестово», «Монаково») относятся к элитному классу и предлагают на продажу коттеджи, а 2 («Немо», «Пестово–Life») – к классу бизнес и предлагают на продажу участки без обязательного подряда на строительство.
Количество коттеджей, выставленных на продажу, составляет порядка 70 шт., а количество участков без подряда - порядка 90 шт. (43% и 57% от общего объема предложения соответственно). Стоит отметить, что таунхаусы ни в одном из данных проектов не представлены.
График. Структура предложения по объектам продаж, % от общего объема предложения.
Значительное количество придомовых участков в поселках элитного класса у «большой воды» варьируется в диапазоне от 16 до 20 соток (26% от общего объема предложения) и от 21 до 25 соток (10% от общего объема предложения). Наибольшее количество придомовых участков в поселках бизнес класса варьируется в диапазоне от 10 до 15 соток (34% от общего объема предложения) и от 31 до 40 соток (9% от общего объема предложения).
Максимальное количество коттеджей в поселках элитного класса варьируется в диапазоне от 250 до 300 соток (19% от общего объема предложения) и от 301 до 350 соток (30% от общего объема предложения).
Стоимость превалирующего количества домовладений (земельный участок + коттедж) в поселках элитного класса варьируется в диапазоне от $0,9 до $1 млн. (43% от общего объема предложения) и от $1,1 до $1,5 млн. (36% от общего объема предложения). Стоит отметить, что весь объем предложения в диапазоне до $1,5 млн. представлен в рамках коттеджного поселка «Пестово».
Стоимость 1 кв. м с учетом стоимости земли в наибольшем количестве домовладений в поселках элитного класса у «большой воды» варьируется в диапазоне от $3 001 до $3 500 за кв. м (57% от общего объема предложения).
В превалирующем количестве участков без обязательного подряда на строительство в поселках бизнес класса стоимость 1 сотки земли варьируется в диапазоне от $12 000 до $14 000 за сотку (80% от общего объема предложения).
Подводя итоги начала 2013 г. и прогнозируя возможные сценарии развития рынка недвижимости Подмосковья в целом, стоит отметить, что на текущий момент времени кризисных предпосылок на рынке загородной недвижимости не зафиксировано. По мнению экспертов консалтинговой компании Welhome, при условии отсутствия серьезных потрясений в мировой экономике, умеренный рост цен на элитную загородную недвижимость возобновится и может составить по итогам 2013 г. порядка 5%.
