Медленное развитие коммерческой ипотеки
Как отмечают эксперты, рынок коммерческой ипотеки в стране развивается очень медленно. Причинами служат высокий уровень цен такой недвижимости, сложности оформления сделок и высокая цена вопроса для потенциальных заемщиков.
По словам Ирины Кукарской (директор департамента кредитования СБ-Банка), несмотря на востребованность коммерческой ипотеки, темпы ее роста очень невысокие. Для сравнения, рост рынка в 2011 году составил 10-12%, а в 2012 году – не более 7-9%. По итогам 2012 года, объем продаж коммерческой недвижимости достиг свыше 100 млрд. рублей, говорит Татьяна Артамонова (глава отдела разработки продуктов и методологии департамента обслуживания клиентов малого бизнеса ВТБ24). Однако, как сообщают риэлторы, на рынке присутствует лишь 5-10% сделок от общего объема, с использованием коммерческой ипотеки.
По мнению экспертов, этому способствовали различные причины, например, несколько лет назад многие не были готовы вносить первоначальный взнос в размере 30-50%, а также отказывались в качестве залога предоставлять недвижимое имущество, поскольку опасались рейдерства банков.
Но есть и другая причина, как рассказывает Кукарская, основной причиной является отсутствие долгосрочных финансовых ресурсов у банков. По действующему законодательству, оформление закладной на нежилое помещение до момента покупки запрещено, то есть сначала его нужно приобрести, а только затем объект может выступать в качестве залога. По словам Екатерины Кондрашовой (аналитик «Инвесткафе»), таким образом, развитию коммерческой ипотеки мешают пробелы в законодательстве и сложность в оформлении подобных сделок.
Специалисты говорят, что для понимания эффективности коммерческой ипотеки, которая обеспечивает наличие площадки для ведения бизнеса, необходимо сравнить размер арендной ставки помещения и размер ежемесячного платежа по кредиту. И в случае, если ипотечная ставка окажется ниже, то выгоднее будет приобрести объект в собственность.
Основную массу в сегменте коммерческой ипотеки составляют компании малого бизнеса. Минимальный порог вхождения на данную площадку составляет не менее 300-500 тысяч долларов, поэтому предпринимателям приходится использовать заемные средства. По словам Максима Лукьяновича (глава управления по работе с малым и микробизнесом Райффайзенбанка), в основном клиенты обращаются за ипотекой в размере 4-25 млн. рублей. При этом, первоначальный взнос составляет от 20-30%, максимальный срок кредитования – 10 лет, а размер ставки – 13-16% годовых. В принципе, ставки практически аналогичны арендным ставкам, однако, для многих представителей малого бизнеса коммерческая ипотека является единственной возможностью покупки помещения в собственность.
По мнению Анатолия Хвостикова (отмечает директор дирекции по работе с малым и средним бизнесом Росбанка), перспективы развития у данного рынка имеются, темпы роста хоть и невысокие, но все же растут, а условия становятся более демократичными. В скором будущем ожидается повышение максимального срока кредитования, сокращения первоначального взноса до 10% и отказа от ограничения по максимальной сумме кредита.
