Новостройки Новой Москвы: спрос на студии растет
Специалисты ИНКОМ-Недвижимость рассмотрели ключевые характеристики массового первичного рынка жилья Новой Москвы и сравнили сегодняшние показатели с данными июня 2017 года. Исследование, в частности, показало: доля объектов, экспонируемых в Троицком АО, увеличилась с 31% до 64% от общего объема, притом что спрос в данной локации не превышает 6%; популярность студий в новостройках ТиНАО за отчетный период выросла больше чем в 2 раза, тогда как «однушки» потеряли часть приверженцев – их доля в общем спросе снизилась с 46% до 40%; квартиры с ремонтом от застройщика тоже сдали позиции – год назад в них были заинтересованы 64% покупателей, сегодня – 35%; 88% объектов в экспозиции на первичном рынке ТиНАО – без отделки.
Предложение и спрос: о причине рокировки округов в ТиНАО
В настоящее время на рынке первичного жилья Новой Москвы экспонируется 12 999 лотов в 32 ЖК, год назад – 16 354 квартиры в 33 ЖК. При относительной стабильности общих параметров объема предложения в ТиНАО распределение объектов по округам кардинально изменилось. Так, в течение года лидирующие позиции на рынке новостроек ТиНАО занимал Новомосковский АО: предложение – в диапазоне от 63% до 70%, спрос – в пределах 90-94%. И хотя покупательская активность сохранилась на прежнем уровне (94% от общего спроса в ТиНАО), показатель предложения снизился до 36%.
Противоположная ситуация сложилась в Троицком округе: несмотря на низкую востребованность первичного жилья здесь (6% от общего уровня спроса сегодня и 8% в июне 2017-го), доля объектов для продажи удвоилась – сейчас в данной локации экспонируется 64% от общего объема против 31% год назад.
Комментирует Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость: «В Троицком АО сегмент многоэтажного жилого строительства пока не развивается – несмотря на то, что это территория Москвы, фактически она по-прежнему остается загородной локацией с малоэтажной застройкой и поселками таунхаусов, там пока не наблюдается масштабных городских проектов. Можно сказать, что этот округ присоединен к столице “на перспективу”. В настоящее время ведется освоение Новомосковского АО – создание социальной и транспортной инфраструктуры, дорожное и жилищное строительство, и пока не будет урбанизирована хотя бы половина территории Новомосковского, очередь Троицкого округа не наступит. Сейчас в Новомосковском АО освоена всего треть территории, процесс идет медленными темпами. Непосредственно в Троицком округе объем предложения невелик, и удвоение его доли в общей структуре произошло вследствие высоких темпов продаж первичных квартир в Новомосковском – они вымываются с рынка ТиНАО, одновременно лоты из Троицкого АО накапливаются».
Характер предложения по типу квартир в новостройках Новой Москвы за анализируемый период практически не изменился. Студии занимают 7% от общего числа лотов в экспозиции, 1-комнатные квартиры – 43%, «двушки» – 35%, «трешки» – 15%.
При этом покупательский интерес к студиям вырос больше чем в 2 раза – с 4% годом ранее до 9% в настоящее время. Доля «однушек» в составе спроса уменьшилась с 46% до 40%. 2-комнатные и 3-комнатные лоты удерживают свои позиции в течение года – у них 36% и 15% соответственно.
Средние параметры спроса и предложения квартир разных типов и площадей на массовом первичном рынке ТиНАО
Тип
квартир
|
Площадь
объекта
|
Доля в составе предложения,
июнь 2017
|
Доля в составе предложения,
июнь 2018
|
Доля в составе спроса,
июнь 2017
|
Доля в составе спроса,
июнь 2018
|
Студия
|
24 кв. м |
8%
|
7% |
4%
|
9% |
1-комнатная
|
37 кв. м |
42%
|
43% |
46%
|
40% |
2-комнатная
|
61 кв. м
|
35%
|
35%
|
36%
|
36%
|
3-комнатная
|
81 кв. м
|
15%
|
15%
|
14%
|
15%
|
Специалисты ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что в отношении категорий жилья за год существенных изменений не произошло. Объекты комфорт-класса по прежнему являются абсолютным лидером продаж в Новой Москве: они занимают 78% спроса, притом что в составе предложения у них не более 51%. Самые популярные ранее квартиры уровня «стандарт» в течение последнего года востребованы всего у 19% покупателей, тогда как их доля в экспозиции – 45%. На бизнес-класс в Новой Москве приходится лишь 4% предложения и 3% спроса.
Сегодня на массовом рынке первичного жилья Новой Москвы в приоритете квартиры без отделки: у них 65% спроса и 88% предложения. Год назад покупатели отдавали предпочтение лотам с готовым ремонтом от застройщика: на них приходилось 64% спроса, тогда как девелоперы вводили порядка 26% жилья с отделкой.
Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость: «В экономичном сегменте выбор квартиры без отделки – зачастую не прихоть покупателей, а вынужденная мера при ограниченности в средствах, многим не по карману даже небольшая доплата за отделку. Они приобретают жилье по минимальной цене, рассчитывая в будущем взять кредит или накопить и провести ремонт своими силами. Девелоперы выставляют на продажу ограниченное число квартир с отделкой. И только после их реализации приступают к следующей партии».
Цены: у студий и 3-комнатных подорожал «квадрат»
Бюджет покупки новой квартиры в Новомосковском АО в среднем составляет 5 млн рублей, в Троицком округе – 3 млн рублей; в течение года изменений не произошло. За отчетный период «усредненный» квадратный метр незначительно подешевел в Новомосковском округе с 99,8 тыс. рублей до 99,5 тыс. рублей и ощутимее подорожал в Троицком АО – с 60,5 тыс. рублей до 62,9 тыс. рублей.
«В Троицком округе несколько увеличился объем предложения 1-комнатных и малогабаритных квартир, где цена квадратного метра выше, чем у “двушек” и “трешек” той же ценовой категории», – объясняет Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость.
Средняя стоимость лота в новостройке ТиНАО варьируется в зависимости от категории жилья: 3,3 млн рублей – за квартиру категории «стандарт», 5 млн рублей в комфорт-классе, 9,1 млн рублей в «бизнесе». Среднестатистическая цена квадратного метра – 67,4 тыс. рублей, 98,4 тыс. рублей и 120,1 тыс. рублей соответственно. За год показатели существенно не изменились.
Средняя стоимость объектов в новостройках Новой Москвы
в зависимости от категории
Категория жилья |
Средняя стоимость объекта, млн руб.
|
Средняя стоимость
|
«стандарт»
|
3,3 |
67,4 |
«комфорт»
|
5 |
98,4 |
«бизнес»
|
9,1 |
120,1 |
Средняя стоимость объекта в зависимости от типа приобретаемой квартиры в течение года сохранялась практически на одном уровне: 2,6 млн рублей стоит жилье студийного формата, 3,2 млн рублей – «однушка», 4,8 млн рублей – 2-комнатная квартира и 6,9 млн рублей – 3-комнатная. Стоимость квадратного метра выросла у студий и 3-комнатных квартир: на 6,8 тыс. рублей и на 3,3 тыс. рублей соответственно. «Квадрат» в 1-комнатных лотах подешевел на 2,3 тыс. рублей, в 2-комнатных – на 3,4 тыс. рублей.
Средняя стоимость объектов в новостройках Новой Москвы в зависимости от количества комнат и площади
|
|
Средняя цена 1 кв. м, тыс. руб., июнь 2017 |
Средняя цена 1 кв. м, тыс. руб., июнь 2018 |
Студии
|
2,6 |
100,1 |
106,9 |
1-комнатные
|
3,2 |
92,4 |
90,1 |
2-комнатные
|
4,8 |
85,2 |
81,8 |
3-комнатные
|
6,9 |
79,9 |
83,2 |