Законодательные новеллы 214-ФЗ приведут к консолидации игроков рынка, а число сделок по «серым» схемам может удвоиться

28.05.2018

В свете предложенного в Совете Федерации переноса срока вступления в силу новых требований к застройщикам были проанализированы актуальные вопросы, связанные с перспективой глобальной реформации первичного рынка жилья, как то: рентабельность деятельности девелоперов и возможность их консолидации, обеспечение защиты обманутых дольщиков, вероятность увеличения числа сделок по «серым» схемам финансирования строительства, потенциал изменения ценовой ситуации в сегменте новостроек. Свое видение проблематики представил руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.

Сколько застройщиков останется на рынке и как они будут «выживать»?

«Думаю, не какие-то конкретные меры более всего страшат застройщиков, а тот факт, что они принимаются в комплексе и единовременно. С начала существования 214-ФЗ (с 2004 года) было внесено не менее 16 поправок, но поступательно, и не все они касались квартирного строительства. В настоящее время осуществляются совокупные ужесточительные меры реформирования, которые “бьют в одну мишень”.

Однако можно предположить, что непосредственно после вступления в силу новых поправок действующие на рынке девелоперы в течение определенного периода останутся. Большинство из них пытается успеть получить разрешения на строительство проектов до введения поправок, чтобы “обезопасить себя” на какое-то время и возводить дома в соответствии с сегодняшней нормативной базой. Считаю, чем больше разрешений на строительство по прежним схемам получат застройщики, тем более плавным будет переход к работе по принятым правилам – это избавит рынок от шока.

Новые девелоперы, вероятнее всего, не появятся – те, кто планировал впервые выйти на первичный рынок жилья в этом качестве, откажутся от своей идеи. Спустя какое-то время после отмены долевого строительства, на мой взгляд, значительная часть игроков рынка покинет его (по моим оценкам, не менее 50% застройщиков), однако пока трудно говорить об этом с определенной уверенностью – покажет адаптационный период до окончания 2020 года. Например, сейчас крупных девелоперских компаний насчитывается на рынке порядка 20%, остальные – мелкие и средние застройщики. В этой связи можно прогнозировать интеграцию организаций с малыми мощностями в более крупные».

Станет ли обманутых дольщиков меньше?

«Проблема обманутых дольщиков остро стояла в период кризисов 1998 и 2008 годов, тогда она была вызвана действиями криминальных структур – использовались двойные продажи, проводились аферы с вексельными схемами и т.д. Но в принципе в 2000-х криминал в значительной мере ушел с первичного рынка жилья, а начиная с 2010-х вопрос не имеет особой актуальности. Сейчас термин “обманутые дольщики” – довольно образный, в основном он применяется к людям, пострадавшим вследствие форс-мажорных обстоятельств, например, банкротства застройщика и долгостроя. Но в таких ситуациях многих девелоперов также можно назвать пострадавшими. И есть потенциальный риск того, что после отказа от договоров долевого участия (ДДУ) количество обманутых дольщиков может не уменьшиться, а возрасти – вместе с числом обанкротившихся компаний-застройщиков.

Конечно, по-прежнему существуют недобросовестные девелоперы, но их мало, и стоит ли из-за этих “паршивых овец” ломать хорошо зарекомендовавший себя инструмент, который понятен, устраивает и дольщиков, и застройщиков? Напомню, что сегодня 80% сделок на рынке новостроек Московского региона проводится по ДДУ. Тогда как принятые новеллы усложнят жизнь всем застройщикам – и недобросовестным, и добросовестным, по сути, их инициаторы стреляют из пушки по воробьям».

Число продаж с «серыми» схемами финансирования строительства может вырасти в разы?

«Опасность может представлять так называемый серый сегмент финансирования строительства, когда не используются договоры долевого участия или договоры купли-продажи, – это схемы привлечения средств граждан в форме ЖСК и ЖНК, предварительных договоров купли-продажи. В таких случаях права покупателей, вкладывающих деньги в возведение дома, не защищены ничем, для них создается потенциально опасная ситуация. И при планировании изменений на первичном рынке жилья этот “серый” сегмент пока остается без особого внимания.

Проекты, которые возводятся по таким схемам, немногочисленны – примерно 5% от общего объема предложения. Однако с большой долей вероятности можно предположить, что при ужесточении ограничений для застройщиков число “серых” сделок вырастет, возможно, даже в 2 раза».

Что будет с ценами после реформации?

«В домах, разрешение на строительство которых получено до 1 июля и которые после введения новых правил будут возводиться по прежним нормативам, стоимость квартир не изменится, и таких проектов много. Реформы для застройщиков по ДДУ напрямую отражаться на ценах тоже не должны.

Рынок сегодня не готов к резкому удорожанию. Тем не менее, при полном отказе от ДДУ очевидна перспектива роста стоимости жилья на первичном рынке – минимум на 10%, ведь квартиры в этом случае будут продаваться готовыми в построенных домах, по договорам купли-продажи. Однако пока точный ценовой прогноз дать невозможно.

В целом, любые выводы относительно законодательных изменений в 214-ФЗ можно считать преждевременными. Короткий срок для проведения глобальных реформ, неочевидность потребности в этих нововведениях, отсутствие отлаженного эффективного механизма, призванного стать альтернативой ДДУ, – эти факты заставляют усомниться в реальности планомерного осуществления столь масштабной инициативы властей».


Материалы по теме


Вернуться к спискуВ ЖК «Маяковский» начались работы по благоустройствуГК «Гранель» достроит ЖК «Высокие Жаворонки»
Спецпредложения
1-комн. квартира 6,5 млн.p
1-комн. квартира 6,5  млн.p
Московская обл, Мытищи г, Пирогово д, Ильинского ул, 5
40 / 22 / 15 м2 1 этаж из 9
Оставить заявку
1-комн. квартира 5,6 млн.p
1-комн. квартира 5,6  млн.p
Московская обл, Ногинск г, Старая Купавна г, Шевченко ул, 1
45.9 / 18.8 / 9.4 м2 7 этаж из 17
Оставить заявку
1-комн. квартира 7,5 млн.p
1-комн. квартира 7,5  млн.p
Московская обл, Химки г, Международный кв-л, Береговая ул, 6
56.7 / 18 / 23 м2 2 этаж из 8
Оставить заявку
Дом 75,0 млн.p
Дом 75,0  млн.p
Московская обл, Раменское г, Михайловская Слобода с, 6/1
15 соток / 424.1 м2
Оставить заявку
Дом 40,0 млн.p
Дом 40,0  млн.p
Московская обл, Одинцово г, Звенигород г, Чехова ул, 44А
40 соток / 562.7 м2
Оставить заявку
Дом 150,3 млн.p
Дом 150,3  млн.p
Московская обл, Одинцово г, Лапино д, Лапино-Град мкр
15 соток / 500 м2
Оставить заявку
Участок 12,5 млн.p
Участок 12,5  млн.p
Московская обл, Раменское г, Михалевича ул
100000 соток
Оставить заявку
Участок 3,8 млн.p
Участок 3,8  млн.p
Московская обл, Чехов г, Крюково д, РСТ Чехов тер
6 соток
Оставить заявку
2-комн. квартира 20,0 млн.p
2-комн. квартира 20,0  млн.p
Москва г, Корабельная ул, 6
50 / 30 / 15 м2 11 этаж из 17
Оставить заявку
2-комн. квартира 45,0 млн.p
2-комн. квартира 45,0  млн.p
Москва г, Нагатинская наб, 10А
64 / 32 / 12 м2 2 этаж из 26
Оставить заявку
Дом 8,4 млн.p
Дом 8,4  млн.p
Москва г, Краснопахорское п, Черемуха снт
5 соток / 80 м2
Оставить заявку
Дом 20,0 млн.p
Дом 20,0  млн.p
Москва г, Вороновское п, Ворсино д, 27
27 соток / 69 м2
Оставить заявку
Дом 14,5 млн.p
Дом 14,5  млн.p
Москва г, Кленовское п, Кленово с, Почтовая ул
6 соток / 125 м2
Оставить заявку
Участок 31,5 млн.p
Участок 31,5  млн.p
Москва г, Московский п, Саларьево д, Новая 2-я ул, 6
12.7 соток
Оставить заявку