Переориентация девелоперов с коммерческой недвижимости на апартаменты
Специалисты отмечают сокращение доходности коммерческой недвижимости, в результате чего спрос девелоперов переориентирован на сегмент апартаментов.
Как рассказывает Анна Двуреченская (коммерческий директор KR Properties), в сегменте бизнес-центров, консервативный прогноз окупаемости составляет не менее 10 лет, однако специалисты рассчитывают в основном на 6-7 лет и менее. Однако, быстро окупается только жилой сегмент, говорит Роман Семенов (гендиректор «СКМ групп»). По словам Двуреченской, компания намерена завершить свои проекты офисной недвижимости, и затем планирует диверсифицировать бизнес за счет апартаментов.
В рамках реализации МФК «Водный», компания MR Group решила одну очередь отдать под апартаменты. Мария Сергиенко (замдиректора департамента коммерческой недвижимости Capital Group) отмечает, что приоритетным направлением компании являются все же МФК. Исходя из результатов опроса на выставке MIPIM-2013. Было выявлено, что практически половина участников готова вложиться в жилую недвижимость, 31% - в торговлю и только 8% - в офисы.
Сергей Калинин (гендиректор «Галс-девелопмент») не понимает, что будет с ценами на офисы. Согласно данным компании Knight Frank, в течение года, ставки аренды в БЦ показали рост всего на 1%, что составляет 0,7-1,2 тысячи долларов за квадрат в месяц (класс А) и 0,35-0,65 тысяч долларов для класса В. В общей сложности, средняя доходность сегмента офисов составляет 9-11%, говорит Сергиенко.
По мнению Евгения Семенова (эксперт Knight Frank), институциональные инвесторы в основном ориентируются на премиальные объекты, в которых маржа – 8,5%, однако количество таких объектов ограниченно, менее 10% от общего объема. Иван Губочкин (глава отдела инвестуслуг CBRE) уверен, что в текущем году привлекательных инвестпроектов достаточно, инвесторам необходимо только понять, чего именно они ожидают от проекта – роста цен, стабильного потока денежных средств или выгодного вложения. При этом консультант отмечает, что ориентация инвесторов стала больше смещаться в сторону качественных объектов, что не может не радовать.
В сегменте торговой недвижимости сделки заключаются при условии, если цены не завышены. Мария Ляхова (старший консультант «Магазина магазинов») привела пример, что на сегодня они реализуют несколько объектов, в которых собственники выставили CapRate 10%, если бы они сократили ставки, то количество сделок несомненно возросло бы. По данным CBRE, на сегодня сделки по покупке торговых объектов совершаются по ставке капитализации 8,5-9%. Также, Ляхова отмечает, что после кризиса сократилось число спекулятивных проектов. Теперь девелоперы интересуются масштабными проектами. По крайне мере, ожидается, что в 2014 году будут введены в эксплуатацию 4 крупных ТЦ – два «Крокуса», Авиапарк и Columbus, добавляет Татьяна Ключинская (эксперт из JLL).
