Рейтинг самых распространенных схем покупки жилья на рынке новостроек
Специалисты компании Метриум Групп составили рейтинг наиболее распространенных на сегодня схем приобретения жилой недвижимости на рынке новостроек.
- Договор долевого участия
- Предварительный договор купли-продажи
- ЖСК
- Договор купли-продажи.
Рассмотрим каждый из них поподробнее. По ДДУ, как самой надежной на сегодня схеме покупки жилья в Москве и Московской области заключается 46 и 89% сделок соответственно. Заключать ДДУ следует лишь после регистрации права аренды или собственности на участок, наличии разрешения на строительство и опубликования проектной декларации. При условии несоблюдения данных требований покупатели могут потребовать обратно вложенные средства с процентами и возмещения убытков. ДДУ регистрируется в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, что обеспечивает защиту от двойных продаж. Пр срыве временного графика, застройщик обязан выплатить юрлицам пени – 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ, физлицам неустойку в двойном размере. При этом, по требованию участников долевого строительства, застройщик обязан устранить все выявленные недостатки, либо уменьшить стоимость квартиры на определенную сумму, в соответствии с масштабом обнаруженных дефектов. Дольщики могут пострадать только в случае банкротства застройщика.
По предварительному договору купли-продажи объем сделок в Москве и области – 33 и 1% соответственно. По данной схеме, застройщик имеет право реализовать квартиры в новостройке лишь при получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, то есть жилье в домах, находящихся в стадии строительства, по такой схеме продавать нельзя. В соответствии с ФЗ-214, привлечение средств дольщиков в данном случае незаконно. Схема предварительной оплаты, равно как вексельная, не гарантирует клиенту получение оплаченной им квартиры. В случае банкротства застройщика, покупатели рискуют остаться как без жилья, так и без денег.
При покупке квартиры в готовых домах также присутствуют риски. По предварительному договору застройщики работают, если они еще не рассчитались с инвесторами. Согласно такой схеме, покупатель заключает договор, вносит 100% предоплаты, застройщик расплачивается с инвестором и подписывает акт об исполнении обязательств, и только после этого оформляет квартиры в собственность. Кроме того, данная схема не защищает от двойных продаж.
Через ЖСК в Москве и области совершается 20 и 8% сделок соответственно. До момента принятия ФЗ-214, ЖСК пользовались активным спросом, так как можно было оплачивать пай в течение многих лет. Ипотека здесь проигрывала, так как предполагала наличие высоких процентов. Вступать в ЖСК можно с 16 лет. Пожалуй, на этом и заканчиваются все плюсы. Необходимо платить членские взносы, кроме того, не установлена конечная стоимость жилья, и она может в дальнейшем повыситься. В данной схеме присутствуют наибольшие риски того, что можно остаться без квартиры или получить жилье не очень хорошего качества. При этом, решение о заселении в квартиру принимается на общем собрании членов кооператива, так что если по каким-либо причинам собрание решило не вселять пайщика, полностью оплатившего стоимость квартиры, то он может и не получить жилье. Также, ЖСК не обязан устранять выявленные дефекты, право собственности оформляется лишь после погашения всей суммы. Также, присутствует риск исключения из ЖСК без объяснения причин в рамках действующего законодательства.
Договор купли-продажи (ДКП) в Москве и области – 1 и 2% соответственно. Такой договор заключается при покупке квартиры в полностью готовом доме, когда он введен в эксплуатацию и на жилье оформлено право собственности. Данный договор не так выгоден покупателю, как ДДУ, так как выявленные дефекты устранять никто не будет и оплачивать самостоятельный ремонт также. На рынке новостроек такая схема в основном не применяется, так как в большинстве проектов еще до завершения строительства практически все квартиры раскупаются.
