Архбюро А-Проект.К предложило проект реновации Хорошёво-Мневников без строительства коммерческого жилья
Проектное бюро А-Проект.К, входящее в Концерн «КРОСТ», совместно с архитектурной студией Carlo Ratti Associati и исследовательской лабораторией Seanseable City Lab, возглавляемых профессором Массачусетского технологического института Карло Ратти, разработали концепцию реновации четырех кварталов в Хорошёво-Мневниках на Северо-Западе Москвы. Здесь предстоит снести 83 устаревшие пятиэтажки общей площадью 265 тыс. кв. м. Концерн предлагает построить 371 тыс. кв. м. жилья, предназначенного исключительно для переселенцев. Программа рассчитана всего на 6 лет, затраты составят порядка 38,7 млрд руб., а возврат инвестиций предполагается за счет коммерциализации 77 квартала и увеличения налоговых и неналоговых отчислений в бюджет, создания новых рабочих мест и продажи коммерческих площадей на первых этажах. Презентация этого совместного проекта состоялась вчера, 21 декабря в конгрессно-выставочном центре ГБУ «Мосстройинформ».
Конкурс на разработку градостроительных концепций пяти пилотных площадок реновации стартовал весной этого года. Из более чем трехсот участников в финал проекта вышли всего 20 консорциумов – творческих объединений проектировщиков и архитекторов, ведущих российских и зарубежных компаний. «КРОСТ» вошел в число финалистов сразу по двум пилотным площадкам: району Кузьминки в консорциуме с бюро Zaha Hadid Architects и району Хорошёво-Мневники, где партнером Концерна выступает исследовательская лаборатория Seanseable City Lab, возглавляемая Карло Ратти, профессором Массачусетского технологического университета (MIT).
В разработанной для Северо-Запада Москвы концепции реновации 4-х кварталов архитектурная студия «А-ПРОЕКТ» Концерна «КРОСТ» предлагает увеличение площади квартир для жителей почти в полтора раза. Новых жителей в районе не будет – коммерческое жилье проектом не предусмотрено, соответственно, плотность населения останется неизменной.
Снос и расселение 84 домов будет происходить по блочному методу, разработанному специалистами Концерна при реализации программы реконструкции жилых кварталов первого периода индустриального домостроения. Объектом волны по этому методу является не одно здание, а группа домов, объединенных по инженерному и территориальному принципу. Это позволяет предельно сократить время реновации: снос старых пятиэтажек, строительство новых домов, общественных зданий, детских садов и школ, расселение жителей и благоустройство территории займет ориентировочно шесть лет.
На месте снесенных домов планируется построить 42 дома разной этажности, после завершения программы преобладающая высота строений составит 9-12 этажей. В 77 квартале, окруженном со всех сторон магистралями и развязками, где расположены всего 7 жилых домов – планируется возвести общественно-деловой и культурно-образовательный центры. Жители 77 квартала получат новые квартиры в соседних 74 и 80 кварталах. Концепцию реновации 77 квартала разработали исследователи лаборатории Seanseable City Lab и представил москвичам 21 декабря основатель этой лаборатории, профессор Массачусетского технологического института Карло Ратти.
На территории реновируемых кварталов предусмотрено создание почти 13 тысяч организованных парковочных мест. Большая часть – порядка 7,5 тысяч – будет обустроена в подземных паркингах, расположенных под жилыми домами и парками во дворе. На внешних улицах кварталов, рядом с общественными и деловыми зданиями, будут расположены гостевые парковки и плоскостные паркинги для жителей. Еще более 1000 мест предусмотрено под общественно-деловым центром в 77 квартале. Совокупно, количество парковочных мест превышает градостроительные нормативы, рассчитанные на 27 тысяч человек, проживающих в этих 4 кварталах.
Реализация этой программы потребует 38,7 млрд. руб. до начала 2024 года. Рентабельность проекта планируется обеспечить за счет продажи коммерческих площадей на первых этажах жилых зданий и парковочных мест, а также за счет превращения 77 кварталов в общественно-образовательный и деловой центр. Совокупный объем доходов от продаж к завершению реновации – к 2023 году – предполагается в объеме 10,3 млрд рублей. Еще 5,7 млрд. руб. могут быть выручены за счет реализации прав аренды в общественно-деловом и культурно-образовательном центрах в 77 квартале.
Но максимальный доход по расчетам экономистов «КРОСТ» принесет преобразование городской среды, создание саморегулируемого городского образования с центральным ядром в 77 квартале. Это создаст условия для увеличения и развития человеческого капитала, роста общего благосостояния и, как следствие, налоговой базы. Экономический эффект для города от реорганизации 77 квартала составит порядка 1,2 млрд. руб. стабильных ежегодных поступлений, начиная с третьего года реализации программы и их последующим ежегодным увеличением. Под гарантии приведенной стоимости будущих налоговых отчислений реально привлечь проектное финансирование в размере около 14 млрд рублей в 2025 году и окупить проект уже к 2032 году, без строительства коммерческого жилья и увеличения числа проживающих здесь жителей.
Проект предусматривает масштабную реконструкцию социально-значимых и образовательных учреждений. В частности, за 6 лет реализации программы будет построено 3 новых детских сада в 74, 80 и 81 квартале, суммарно на 695 мест, новая школа в 80 квартале на 550 мест. А также предусмотрена реконструкция существующих двух школ в 74 и 81 кварталах с увеличением до 775 и 525 мест и реконструкция трех ДОУ в 74 квартале, с увеличением до 700 мест совокупно. Таким образом, суммарно в кварталах реновации будет создано новых 1850 школьных мест, что вкупе с существующими составит более 3800 мест на 27 тысяч проживающих здесь человек. Этот показатель превышает градостроительные нормы на 560 мест. Емкость детских садов на этой территории составит 1582 мест, что превышает нормы градостроительного проектирования на 97 мест.
Уменьшение пятна застройки более чем в 2,5 раза позволит освободить огромную площадь под дворовые пространства и парки. В середине каждого квартала освобождается большая площадь, которую архитекторы А-Проект.К решили превратить в «квартальные гостиные». «Это некий симбиоз парков, с зонами отдыха и общения, в первую очередь для жителей квартала. Своего рода «городские площади», которые призваны стать центром своих районов, где могут проводиться ярмарки, фестивали, городские праздники», - пояснил директор архитектурной студии Денис Капралов.
