Развитие арендного рынка жилья

В начале января текущего года, Медведев подписал постановление, согласно которому Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) получило возможность использования средства облигационных займов, привлеченных под госгарантии на рефинансирование займов, которые в свою очередь, были выданы юрлицам на возведение арендного жилья.

Также, средства можно направлять на займы кредитным организациям, которые выдают подобные кредиты застройщикам.

Напомним, что в рамках развития арендного доступного жилья, в 2012 году АИЖК запустило пилотный проект в Новосибирске, на что из собственных средств Агентство в партнерстве с банком "Левобережный", выделило 143 млн. рублей. В итоге, было возведено два многоквартирных дома, рассчитанных на 130 квартирных единиц. В штатном режиме пока не утверждены официальные объемы реализации программы. В текущем году, на данные цели будет выделено до 3 млрд. рублей.

В рамках программы «Арендное жилье» предполагается рефинансирование кредитов, которые выдаются банками–партнерами Агентства, для строительства жилья эконом-класса, с последующей их сдачей в аренду. Сумма кредита составляет от 5 млн. до 500 млн. рублей, сроком кредитования до 20 лет. При этом, сумма кредита не должна превышать 70% от стоимости объекта строительства. Процентная ставка варьируется от 8,8 до 11,7% годовых, в зависимости о срока кредитования и т.д.

На сегодняшний день, на рынке присутствуют облигации АИЖК, обеспеченные госгарантиями, на сумму 144 млрд. рублей. Порядка 7 млрд. рублей госгарантий предусмотрены законом "О бюджете на 2013 год".

В соответствии с распоряжением правительства о предоставлении гражданам доступного жилья, до 2015 года предполагается повысить строительные объемы арендного жилья до 5,25 млн. квадратов, до 2017 года – до 6,9 млн. квадратов, а к 2020 году – 9,2 млн. квадратов.

Однако, эксперты сомневаются в реализации программы Агентства, в частности, в отношении запланированных объемов. Как говорит Виталий Глевич (председатель правления Инвестторгбанка и партнер АИЖК), при условии заявленных ставок АИЖК, средства размещать будет целесообразно под 13-14%, чтобы оставалась дельта хотя бы в размере 3%, что почти соответствует нормальной рыночной ставке, что выгодно и для государства, и для кредитных организаций. Однако, строительные компании возводить доходные дома по таким ставкам не желают.

По оценке Алексея Добашина (гендиректор концерна Крост), строительство доходных домов крайне невыгодно для застройщиков, так как инвестстоимость столичного жилья на сегодня равняется 130-140 тысячам рублей за квадрат, арендная ставка при этом, в пересчете на год, составляет 10 тысяч рублей за квадрат, а это всего 7% от инвестстоимости жилья, при таких цифрах даже обслуживание кредита не оплатить.

Как говорит Олег Репченко (гендиректор IRN.Ru), доходность подобного строительства невелика, а кредит должен быть еще дешевле. Как считают девелоперы, возведение доходных домов рентабельно лишь при условии предоставлении участка на льготных условиях, то есть практически бесплатно. Однако, власти пока не могут конкретизировать данный вопрос.