Итоги 2012 года на рынке офисной недвижимости Москвы

По данным консалтинговой компании Welhome, на протяжении всего 2012 года ситуация на рынке офисной недвижимости оставалась стабильной. Глобальных изменений не произошло, темпы ввода офисных площадей остаются невысокими: по сравнению с 2011 годом в 2012 году объем ввода качественных офисных площадей составил на 20% меньше.

Спрос на офисные помещения стабилен с тенденцией к увеличению. Отмечается изменение структуры спроса на высококачественные офисные площади – он смещается в сторону российских компаний. Особенно это проявляется в сегменте покупки офисов.

Высокая активность зафиксирована в сегменте инвестиционных покупок. Так, компания O1 Properties приобрела такие объекты, как БЦ «Серебряный Город», БЦ «Лесная Плаза», БЦ Ducat III.

Средние ставки аренды оставались стабильными на протяжении года, поскольку уровень вакантных площадей как в классе А, так и в классе В+, все еще достаточно ощутим.

Как отмечают аналитики Welhome, в IV квартале 2012 года было введено 157,3 тыс. кв. м качественных офисных площадей, в том числе БЦ «Алкон» (класс А, 60,0 тыс. кв. м GLA) на Ленинградском проспекте. Данный показатель ввода практически равен аналогичному показателю IV квартала 2011 года. В общей сложности в 2012 году было введено 519,1 тыс. кв. м GLA офисных площадей класса А и В. Таким образом, общий объем офисных площадей класса А и В составляет на конец 2012 года 13,3 млн. кв. м GLA.

Наибольшее количество площадей, введенных в 2012 году, приходится на зону от ТТК до МКАД, что свидетельствует о продолжающейся тенденции децентрализации. Относительно объемов ввода можно отметить, что в 2013 году прогнозируется более высокий ввод офисных площадей по сравнению с 2012 годом. Ожидается ввод таких крупных проектов, как МФК «Меркурий Сити», БЦ «Белые Сады», ГДЦ «Парк Победы» и других.

ДИНАМИКА ВВОДА ОФИСНЫХ ПЛОЩАДЕЙ В 2007-2012 ГОДАХ, GLA

НАИБОЛЕЕ КРУПНЫЕ ОБЪЕКТЫ, ЗАПЛАНИРОВАННЫЕ К ВВОДУ В 2013 г.

НАЗВАНИЕ	АДРЕС	КЛАСС	GLA, КВ. М	ДЕВЕЛОПЕР
Меркурий Сити	Москва-Сити	А	71 000	Liedel Investments
Белые Сады	Лесная ул., 27	А	65 000	Coalco
9 акров, 2-я очередь	Научный пр., 19	А	64 000	ЗАО «Гармет»
Парк Победы	Василисы Кожиной ул., 1	В+	54 000	Финпром
Орбита-2	Кулакова ул., 20	В+	41 000	Amtel Properties
Лотте	Профсоюзная ул., 65	В+	38 440	Lotte Group
Аэродом	Ленинградский просп., 37, к. 7	В+	27 000	Промсвязьнедвижимость
City Point	Москва-Сити	А	27 000	ГК «Ташир»
Кантри Парк 3	МКАД, 74-75 км	А	23 300	BPS
Красногорск Плаза	Ильинское ш.	В+	21 600	ООО «СтройМедСервис»
Wall Street	Валовая ул. , 37	А	19 400	Авгур Эстейт
Premium West	Можайское ш., 165	A	18 800	Гема-Инвест

В 2013 году к вводу заявлено порядка 706 тыс. кв. м офисных площадей. Наибольшее количество запланированных к вводу офисных площадей относится к классу А – 66%.

Офисы класса В+ в большинстве случаев представляют собой реконструкцию производственных предприятий, административных зданий. Большинство офисных объектов, заявленных к вводу в 2013 году, относится к формату бизнес-центров. Далее по объему площадей следует формат МФК. Формат бизнес-центров наряду с форматом МФК преобладает в классе А. В классе В преобладают форматы бизнес-парков и комплексов офисных особняков, являющихся реконструкцией исторических особняков либо производственных зданий под лофт-офисы.

ОБЪЕМ ОФИСНЫХ ПЛОЩАДЕЙ, ПЛАНИРУЕМЫХ К ВВОДУ В 2013 ГОДУ, ПО КЛАССАМ И ТИПАМ, GLA

В 2012 году было заключено сразу несколько рекордных по объему арендуемых площадей сделок: дистрибьютор компьютерной техники компания «Мерлион» арендовала 17 тыс. кв. м в БЦ «Мякинино»; фармацевтическая компания Novartis взяла в аренду 16 тыс. кв. м в БЦ «Алкон»; «Альфа-Банк» приобрел 23 тыс. кв. м в бизнес-парке Nagatino i-land и другие. При этом спрос на аренду крупных помещений стали предъявлять большей частью российские компании.

НАИБОЛЕЕ КРУПНЫЕ СДЕЛКИ АРЕНДЫ, ЗАКЛЮЧЕННЫЕ В 2012 Г.

АРЕНДАТОР	ОБЪЕКТ	КЛАСС	АРЕДОВАННАЯ ПЛОЩАДЬ, КВ. М
ЕЭК ООН	Vivaldi Plaza	A	23 875
Merlion	Мякинино	А	17 000
Novartis	Алкон	А	16 000
Philip Morris	Легенда	А	9 000
БДО Юникон	ПРЕО 8	А	6 320
Сбербанк России	Новоспасский Двор	В+	4 813
Рольф Импорт	Кругозор	В+	4 756
Tele 2	Олимпия Парк	А	4 690
Jaguar Land Rover	SkyPoint	B+	3 450

Аналогичная тенденция наблюдается и в сегменте инвестиционных покупок: в 2011 и в 2012 годах основными покупателями активов стали российские компании. Немногим менее 60% сделок на офисном рынке по качественным офисным помещениям в 2012 году заключено российскими компаниями-арендаторами. Остальную долю сделок в общем объеме занимают иностранные компании.

СТРУКТУРА СПРОСА НА АРЕНДУ ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ПО ТИПУ КОМПАНИИ-АРЕНДАТОРА

в 2012 г. % от общего числа сделок*

*в расчетах использованы данные по сделкам аренды офисных площадей в бизнес-центрах класса А и В, взятые из открытых источников, а также внутренние данные по сделкам компании Welhome

На протяжении 2012 года средний уровень ставок аренды на офисные помещения оставался стабильным. Все еще сохраняется тенденция децентрализации, и соответственно, дифференциации ставок аренды внутри одного класса в зависимости от зоны расположения офисного объекта.

СТАВКИ АРЕНДЫ* ПО КЛАССАМ И ГЕОГРАФИИ ПОМЕЩЕНИЙ, IV КВАРТАЛ 2012 Г., $ за кв. м в год

*базовые ставки аренды, не включая НДС и операционные расходы

** класс А Прайм