Участок с подрядом: знаки качества товара
Эксперты Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость рассказали, как покупатель может убедиться в серьезности намерений застройщика относительно проекта и обезопасить себя от неудачной покупки при покупке участка без подряда в поселке на самых ранних этапах строительства.
При выборе готового дома покупатель как минимум застрахован от долгостроя, поскольку ему видна динамика развития поселка в целом, и он может планировать переезд. При этом готовый дом всегда обходится дороже, чем участок без подряда, цена на который возрастает по мере готовности проекта. Дом, который обязался возвести застройщик, нельзя изучить наглядно так же, как инфраструктуру и коммуникации, которые в основном и становятся причиной очередного повышения цен. Единственное, что свидетельствует о качестве проекта и темпах его развития – это документация, которая способна свести к минимуму риски будущих жильцов.
По мнению руководителя офиса «Новослободское» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Алексея Сенчука, генплан поселка по сути являет собой совокупность представлений застройщика о том, каким должен стать проект. В нем содержится подробная информация о том, как произвести нарезку, сколько участков и какого размера можно разместить на земле девелопера, а какую территорию отвести под инфраструктуру. В процессе согласования этого документа с местной администрацией становится понятна общественная социальная нагрузка на окружающую территорию в связи с появлением будущего поселка: сколько понадобится магазинов, спортивных и детских площадок. Учитывается количество учебных и медицинских учреждений – достаточно ли их для населения данного района, с учетом новых жителей. Далее начинается процесс межевания земли, составляется кадастровый план, и застройщику выдаются свидетельства на земельные участки и отдельно - на территорию общего пользования. Иными словами, намерения застройщика построить поселок подтверждаются многоэтапной трудоемкой работой и имеющими юридическую силу документами.
Если первый документ на будущий поселок – это свидетельство о собственности на огромный кусок земли, который ничего не скажет покупателю, то свидетельства на участки – возможность приобретения ими собственности, а именно земельного участка с кадастровым паспортом, где точно указанны его параметры. В зависимости от ресурсов и от размера поселка, получение свидетельств занимает от полугода до полутора лет. «В проекте «Кутузово Club», который мы курируем от момента составления концепции, - продолжает Алексей Сенчук, - этот процесс занял как раз шесть месяцев и окончился в конце мая. При этом важно понимать, что параллельно ведутся и другие работы по проекту, как на уровне согласования документов, так и непосредственно на стройплощадке».
Эти параллельные процессы и то, насколько соответствуют бумаги этапам реализации проекта на поле, тоже могут много сказать о перспективах поселка в целом. Например, сейчас в поселке «Кутузово Club» установлена и запущена основная трансформаторная подстанция, обеспечивающая поселок электричеством. Появление этого инженерного объекта свидетельствует о том, что масштабная работа по согласованию уже проведена, и скоро застройщик может приступить к проведению коммуникаций. Доказательство настолько весомо, что некоторые недобросовестные «девелоперы» даже устанавливают муляжные конструкции. Именно поэтому покупателю необходимо сверяться с документами. На самом деле, трансформаторную подстанцию строить нет смысла до тех пор, пока на нее не будут выданы технические условия. Именно в этих документах указано, как далеко необходимо тянуть провода от основной станции, и каким параметрам должен соответствовать технический объект, находящийся на территории поселка. «Если реальная картина соответствует документации, покупатель может быть уверен в том, что застройщик уже вложил слишком много ресурсов в проект и заинтересован в том, чтобы достроить его в срок и вернуть потраченные время и денежные средства. Однако на стройке будьте внимательны, я сталкивался с тем, что якобы «проложенные» газовые трубы на деле буквально лежали на земле для вида и, разумеется, никуда не вели, - резюмирует Алексей Сенчук. – Конечно, для нас это повод отказаться от сотрудничества с застройщиком, но я допускаю, что человек, впервые столкнувшийся с покупкой участка в строящемся поселке, вряд ли станет вникать в такие детали и может поневоле стать участником сомнительного проекта».
Сейчас в «Кутузово Club» уже полностью распродана первая улица. Часть домов возводится под крышу, через неделю строители планируют класть кровлю. Всего в поселке 266 участков площадью от 3,6 до 13 соток. Здесь можно приобрести дуплекс площадью 120 кв. м по цене от 4,34 до 7,24 млн руб., коттедж - от 125 до 450 кв. м стоимостью от 6,02 до 9,38 млн руб и участок от 6 соток со всеми центральными коммуникациями - от 3,79 до 3,91 млн руб.
Поселок «Кутузово Club» расположен всего в 12 км от Москвы по Пятницкому или Ленинградскому шоссе, недалеко от крупных инфраструктурных центров. Близость к станции метро «Пятницкое шоссе» и развитому району Митино создает предпосылки для выгодного переезда из столицы в более комфортное и просторное жилье в поселке с обширной инфраструктурой, собственным зоосадом, примыкающим к хвойному лесу.
