Холдинг «МИЭЛЬ»: Транспортно-пересадочные узлы – новые центры притяжения и новые проблемы
Традиционно самая высокая проходимость торговых помещений наблюдается рядом со станциями метро, железнодорожными станциями, вокзалами. Объединение различных транспортных потоков способно дать новый импульс развитию торговой недвижимости и создать новые центры притяжения для арендаторов. Однако и новые сложности тоже возникнут. Плюсы и минусы транспортно-пересадочных узлов (ТПУ) оценивают эксперты холдинга Миэль.
Создание полноценных ТПУ – необходимая мера для оптимизации логистики людских потоков. Соответственно спрос со стороны владельцев торговой и офисной недвижимости будет очень большим, ведь ТПУ являются крупнейшими центрами притяжения.
В настоящее время по данным правительства Москвы идет проектирование узлов, сосредоточенных в наиболее загруженных местах. Они объединяют как минимум метро и железнодорожный транспорт, в большинстве же случаев охваченными являются все виды сообщения. Как правило, новые ТПУ проектируются вне ЦАО, чтобы разгрузить и без того загруженный округ.
«Значительная часть ТПУ будет расположена вне пределов центра столицы, - отмечает Роман Мурадян, управляющий директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». – Перенаправление логистических потоков из центра на окраины Москвы – яркий пример децентрализации, которая проявляется во всем. Так, не только торговля, но и бизнес стремится быть ближе к потребителю. Значительная часть офисов Миэль открывается в спальных районах, в том числе и рядом с потенциальными ТПУ».
Уже сейчас существуют исторически сложившиеся сочетания – например, в районе железнодорожной платформы «Серп и молот» Горьковской МЖД находятся станции метро «Площадь Ильича» Калининской линии и «Римская» Люблинской линии. Также по улице Рогожский вал проходят несколько маршрутов общественного наземного транспорта, а по шоссе Энтузиастов движется плотный автомобильный поток со стороны области. И уже сегодня там наблюдается огромное скопление точек общепита, торговли, различных бизнес-услуг, расположенных в помещениях формата стрит-ритейла. Рядом выстроен международный бизнес-центр Golden Gate. И таких «стихийных» узлов в Москве множество.
«По нашим данным, арендная ставка на помещения в формате стрит-ритейла в проходимых местах начинаются от 30 тыс. рублей за кв. м в год и может доходить до 45 тыс. рублей за кв. м в год. Помещения, расположенные в менее проходимых местах, например, имеющие вход со двора либо на второй и третьей линиях сдаются по более низкой ставке – от 15 тыс. рублей за кв. м в год, - говорит Елена Мишина, директор по развитию «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость». – Рост ставок будет зависеть от концепции организации торговой зоны ТПУ. При сохранении торговых мест и офисов продаж, например, агентств недвижимости, малой площади возможен рост ставок до 30%. Однако, если якорными арендаторами будут крупные сетевики, ставки вырастут незначительно, максимум на 10%».
Важно помнить, организация ТПУ несет не только плюсы для продавцов, но и потенциальные сложности для пассажиров. Следует максимально тщательно продумывать и проектировать все составляющие логистики, чтобы не возникало, например, заторов в часы пик. Кроме того, учитывая крайне сложную транспортную ситуацию в Москве, необходимо закладывать в схему ТПУ возможность увеличения потока пассажиров с течением времени.
