ЖСК пользуется спросом у девелоперов
В последнее время в Москве, жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) пользуются особой любовью застройщиков. ЖСК предполагает реализацию квартир в новостройках, при этом можно обойти закон о ДДУ и реализовать жилье до получения разрешения на строительство, также, нарушенные сроки сдачи объекта не облагаются никакими штрафами.
Наталья Сергеева (заместитель главы юридического департамента НДВ-Недвижимость) говорит, что деятельность ЖСК регламентируется уставом, в котором прописаны правила получения членства в кооперативе, наступающие в момент внесения вступительного взноса. В качестве застройщика может выступать ЖСК. Финансирование осуществляется посредством взносов пайщиков, соответствующих стоимости покупаемого жилья. Недавно ЖСК стали снова пользоваться популярностью, в связи с внесенными поправками в закон о ДДУ, согласно которым только ЖСК имеют право продавать квартиры до получения разрешения на строительство, говорит Наталья Семенова (гендиректор "СКМ Риэлти").
По данным специалистов, в октябре доля продаж новостроек через ЖСК на рынке составляет от 15 до 59%. Это законная схема продаж, которая не налагает на застройщика административных обязательств. Причем, в качестве застройщика может выступать третье лицо, связанное с ЖСК инвестиционным контрактом, который не дает ЖСК права участника долевого участия. ЖСК предусматривает лишь выполнение тех обязательств, которые прописаны в инвестиционном контракте. В случае создания ЖСК застройщиком, инвестконтракт вряд ли будет защищать интересы пайщиков. Также, данная схема популярна при строительстве таунхаусов в Московской области. По словам Инны Игнаткиной (директор отделения МИЦ на Пресне), ЖСК предполагает добровольное объединение граждан, которое принимает участие в управлении юрлицом, однако, вместе с этим, и принимает все возможные риски строительства. В Росреестре, договор паенакопления не регистрируется.
Минусами в ЖСК для застройщиков является непосредственное участие членов кооператива в строительстве, кроме того, такая схема вызывает определенные сложности с привлечением банковских кредитов, говорит Олеся Кошкина (директор по маркетингу TEKTA GROUP). Застройщик обязан при этом раскрыть всю информацию об учредителях и о своей предыдущей деятельности. По словам Михаила Гореликова, если застройщик использует схему ЖСК один раз, то в 90% он продолжит свою деятельность по отлаженной схеме, так как переход на ДДУ возложит на застройщика значительные обязательства по оформлению необходимой документации. Преимуществом ЖСК является цена квартиры, по сравнению с ипотекой, однако, данная схема подвергается большим рискам, так как она не регламентирована законодательно. Также, в случае того, если повысится смета, пайщики должны будут доплачивать дополнительно. Даже в случае указания конкретной цифры в договоре, кооператив вправе ее изменить в одностороннем порядке. Специфика деятельности ЖСК не позволяет проверить конкретно финансовую сторону вопроса, в случае каких-либо недоразумений между пайщиком и кооперативом. Также, данная схема не защищает человека от двойных продаж. Также, на приобретение пая в кооперативе нельзя получить кредит. Ипотека возможна лишь в том случае, если застройщик выступит в качестве поручителя, при этом поручитель должен обладать хорошей кредитной историей. В связи с тем, что ЖСК выступает заказчиком, то выявленные недостатки при строительстве объекта, пайщики будут устранять за свой счет. Если пайщик захочет продать квартиру в доме, строящемся по схеме ЖСК, то ему необходимо заручиться согласием всех членов кооператива, и частенько возникают разногласия между покупателями и застройщиками о цене «согласия». Право собственности оформляется лишь после выплаты всего пая. Досрочно оплатить стоимость пая возможно лишь в том случае, если это прописано в Уставе ЖСК. В противном случае, на пайщика накладываются штрафы и пени.
В случае банкротства застройщика, пайщики могут своими силами завершить строительство. При этом, член кооператива имеет право жить в новой квартире, постепенно выплачивая свой пай. Такой способ приобретения жилья выгоден, если нет полной суммы при приобретении квартиры. По словам Бориса Басина (преподаватель Российской гильдии риэлторов), то, что застройщики инициировали такую схему продаж, неправильно, так как в этом случае членам кооператива остается только надеяться на его порядочность.
