Средняя сумма ипотечного займа почти вдвое меньше стоимости стандартной однокомнатной квартиры
По данным компании ИНКОМ-Недвижимость, примерно каждая третья сделка на вторичном рынке жилья происходит сегодня с использованием ипотечных средств. Наиболее востребованным банковским продуктом по-прежнему остается «долгий» кредит со сроком погашения 15 лет, а средний срок выплат составляет 6-8 лет. При этом в последнее время специалисты отмечают увеличение числа заемщиков, которые не торопятся с досрочным погашением ипотечного кредита. Интегрировав его в структуру своих потребительских расходов, они воспринимают ежемесячные выплаты как обязательный, но не обременительный платеж и не готовы, форсируя расчет по долговым обязательствам, поступаться качеством жизни.
Как отмечают в Службе ипотечного кредитования ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время средняя сумма ипотечного займа равна 3,7 млн рублей – почти вдвое меньше стоимости стандартной однокомнатной квартиры в Москве, которая в мае составила 7,3 млн рублей. Разница легко объясняется тем, что около 85 % операций с привлечением ипотечных средств связаны с одновременной продажей и покупкой недвижимости в рамках изменения жилищных условий, а кредит является доплатой, составляющей в среднем треть стоимости приобретаемой жилплощади.
Специалисты сегодня выделяют три основных категории ипотечных покупателей. Первая, самая многочисленная – традиционные «обменщики», которые используют ипотечный кредит для изменения жилищных условий. Как правило, это люди от 40-45 лет со средним уровнем дохода, вынужденные прибегнуть к ипотеке в связи с теми или иными жизненными обстоятельствами – разъездами с детьми, бывшими супругами, необходимостью увеличения жилплощади. Среди этих заемщиков наибольшее количество тех, кто предполагает досрочное погашение кредита и по факту намерен рассчитаться по своим кредитным обязательствам не позднее чем через 10 лет. Подтверждением этого является растущая популярность ипотечных займов с комбинированной процентной ставкой – наиболее выгодной программы для тех, кто планирует досрочное погашение. В ИНКОМ-Недвижимости отмечают, что по сравнению с прошлым годом количество таких клиентов возросло примерно на 30 %.
Вторая – покупатели, которые в связи с «сейсмической активностью» последних месяцев в банковском секторе и колебанием курса валют решили вложить свои сбережения в недвижимость, используя их в качестве первоначального взноса и взяв небольшой ипотечный кредит. В данном случае речь не идет об инвестициях – срок окупаемости такой квартиры при сдаче ее в аренду составит порядка 30-40 лет. Однако это вполне действенный инструмент сохранения сбережений, учитывая, что появляется возможность погашать кредит за счет арендной платы.
Третья категория ипотечных покупателей действует на перспективу, а не решает актуальный жилищный вопрос. «Сейчас немало примеров, когда владельцы квартир в старом жилом фонде, как правило, доставшихся по наследству, продают эту жилплощадь и с помощью ипотеки приобретают современное жилье с хорошими потребительскими характеристиками. Так действуют сравнительно молодые люди 30-35 лет со стабильным доходом, отчетливыми карьерными перспективами и пониманием тенденций развития рынка. Среди них все больше тех, кто не планирует погашать свой кредит ранее, чем через 15 лет – за год количество таких клиентов у нас возросло примерно на четверть», - комментирует директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.
По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, за последние пять лет доступность ипотеки в Москве возросла в 1,24 раза. С января по май нынешнего года объем выданных ипотечных кредитов составил 61 439 млн рублей – это на 13 % больше, чем за аналогичный период 2013 года. В компании ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что за первые 5 месяцев 2014 года количество сделок с использованием ипотеки возросло на 16 % по сравнению с тем же периодом годом ранее и в значительной мере связывают это с активностью покупателей, решивших с помощью заемных средств «переложиться» из банков в недвижимость.
При этом в последнее время эксперты отмечают общую для многих банков тенденцию ужесточения условий ипотечного кредитования. «Банки перевыполнили план по выдаче кредитов в I квартале и сейчас «закручивают» гайки, поднимая проценты, ужесточая требования к заемщикам, меняя условия действовавших ранее акций, рассчитанных на массовое привлечение заемщиков. Сейчас актуальной становится работа с узкой аудиторией, интересной банкам своими финансовыми гарантиями - например, с «зарплатными» клиентами. Кроме того, по-прежнему почетное место в ряду потенциальных заемщиков занимают клиенты авторитетных риэлторских компаний, привлекательные для банков высокой вероятностью решения жилищного вопроса, а значит, и выдачи кредита», - говорит Сергей Шлома.
