Продажа новостройки по договору уступки права требования

В последнее время на рынке недвижимости очень часто присутствуют предложения от частных лиц по продаже  квартиры в новостройках на стадии строительства. Как правило, это частные инвесторы, вложившиеся в новостройку на начальном этапе, и когда дом находится в более высокой стадии строительства, реализующие ее по более высокой цене. Подобные сделки проводятся по договорам уступки права требования.

По оценке специалистов, на рынке недвижимости проводится не менее четверти подобных сделок от общего объема. Очень часто встречается цепочка подобных уступок, когда жилая недвижимость перепродается по несколько раз, иной раз доходит до 5 перепродаж. Как говорят специалисты, для покупателя намного безопаснее, если такая цепочка будет как можно короче.

Также, они отмечают, что перепродать квартиру в строящемся доме может человек, купивший данный объект как по договору долевого строительства в рамках 214-ФЗ, так и по предварительному договору. Предметом продажи является не квартира, а право ее получения. Однако, при условии приобретения квартиры по предварительному договору купли-продажи (который не регулируется законом о долевом строительстве), вторичный покупатель приобретает не право требования на квартиру, а право заключения основного договора.

По словам экспертов, договор участия в долевом строительстве необходимо внимательно и тщательно изучить. В рамках закона 214-ФЗ, уступка права требования осуществляется лишь в том случае, если участник долевого строительства оплатил цену договора в полном объеме или при одновременном переводе долгового обязательства на вторичного покупателя нужно в обязательном порядке выяснить, оплачена ли стоимость договора и не заложены ли права требования в банке (квартира приобреталась по ипотечному кредитованию). В случае покупки квартиры с помощью ипотеки, банк должен дать согласие на заключение договора по уступке права требования и перевод долговых обязательств, либо же документ, подтверждающий, что кредит погашен в полном объеме и права требования не обременены залогом. При условии договоренности о выкупе жилой недвижимости цедентом (физическое или юридическое лицо, которое уступает своё право требования к должнику третьему лицу в порядке цессии), залог снимается до регистрации договора уступки.