Главный тренд подмосковного рынка земли под многоэтажное строительство – ее совместное освоение под проекты в высокой степени готовности
13 апреля 2016 года в МИА «Россия сегодня» прошел круглый стол, посвященный стоимости земельных участков в Подмосковье и тенденциям развития данного рынка. В мероприятии принял участие генеральный директор RDI.GROUP Владимир Комар. Среди экспертов также выступили генеральный директор ГК «Гео Девелопмент» Максим Лещев, руководитель отдела стратегического консалтинга и исследований Cushman & Wakefield Денис Соколов, вице-президент по земельным активам группы «ПСН» Владислав Рябов, руководитель проектов департамента по работе с земельными активами «ОПИН» Алексей Тонконогов.
Эксперты рассказали о новых правилах и тенденциях на рынке загородной недвижимости, в том числе обсудили, какие сделки с земельными участками сегодня наиболее распространены и каковы причины данных трендов. Так, все гости отметили возрастающую популярность совместного освоения участков девелопером и землевладельцем, а также то, что основной массив участков приобретается непосредственно под развитие и реализацию конкретных проектов. «Таким образом, земля выступает в качестве одной из составляющих себестоимости будущего строительства, а денежный формат сделок постепенно уходит с рынка», – прокомментировал Владимир Комар. Он также подчеркнул, что приобретать землю стоит у тех, у кого есть четкий план по ее развитию.
Согласен с коллегой и Максим Лещев: по его мнению, сама по себе земля сейчас не покупается – только под строительство. Причем больше всего девелоперов интересуют быстроокупаемые проекты. Среди популярных направлений, под которые приобретается земля, эксперты отметили в том числе индивидуальное строительство в ближайшем Подмосковье, ретейл, небольшие коммерческие и инфраструктурные объекты, в том числе для личных целей покупателя.
Кроме того, Владимир Комар подчеркнул, что девелоперы обращают все более пристальное внимание на законодательную «чистоту» земли и на отсутствие у нее различных обременений. Это связано, во-первых, с ужесточением согласований в многочисленных инстанциях, а во-вторых, с тем, что большинство конечных покупателей также внимательно отслеживают юридические аспекты сделки.
Специалисты отрасли поделились своим видением, какая именно стратегия – покупать, держать или продавать – в нынешних условиях оптимальна для подмосковных участков. И конечно, главным вопросом круглого стола стала стоимость земли в Подмосковье в текущем году. Участники встречи обсудили факторы, оказывающие наибольшее влияние на цены, и заметные тенденции, а также дали свои прогнозы, как будет развиваться ситуация в ближайшем будущем. В частности, Денис Соколов считает, что земель в коммерческом обороте будет больше, а привлекать деньги под застройку в ближайшей перспективе станет еще сложнее.
С другой стороны, как отметил Максим Лещев, застройщики учитывают самые различные аспекты, позволяющие им добиться снижения цены, – обременения, условия кредитования, наличие или отсутствие разрешительной документации и т.д. Таким образом, стартовую цену 1 сотки земли в 200-250 тыс. рублей можно существенно понизить. В свою очередь, Владислав Рябов сообщил, что средняя цена сотки в Московском регионе составляет от 100 до 500 тыс. рублей в зависимости от расположения и размера участка: «Самые дорогие направления – запад и северо-запад, самые дешевые – восток и юго-восток».
Алексей Толстоногов отметил, что участки под многоэтажное строительство сейчас представляют собой самый сложный сектор, так как спроса на нем фактически нет. Участок под многоквартирное строительство интересен для покупателя, только если находится в высокой степени готовности, если на него есть ППТ и ГПЗУ, а также есть возможность быстро получить разрешение на строительство. При этом на данный момент расчеты в денежном эквиваленте практически не проводятся. «Вместо этого в договорах указывается определенный процент полезных площадей на выходе из проекта», – сообщил Алексей Тонконогов.
