Впервые за год дисконт на рынке новостроек идет на снижение, в среднем на треть, – застройщики ищут дополнительные инструменты для стимулирования продаж
Главная антикризисная стратегия застройщиков в 2015 году – демпинг – идет на убыль: максимальная скидка сократилась на 1/5, средняя – на 1/3; девелоперами разрабатываются новые меры для реализации проектов.
Март стал первым месяцем за прошедший годовой период, когда дисконт на первичном рынке жилья начал снижаться: максимальная скидка теперь не превышает 20% (против 25%, установившихся в декабре 2015-го и сохранявшихся до нынешнего февраля), средний уровень скидок зафиксировался на отметке 10% (против ставших привычными 15% в конце прошлого года). В настоящее время бонус в размере 15% и более предоставляется лишь на крайне ограниченный объем квартир или на краткосрочный период, а также на машино-места и кладовые при их покупке «пакетом», вместе с квартирой, как, например, в ЖК «Молодежный-4» (г. Красногорск).
Юлиан Гутман, директор Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость, комментирует: «Снижение скидок, как и продление до конца года программы субсидирования ипотечной ставки, а также укрепление отечественной валюты – все это, безусловно, повлияло на востребованность жилья на первичном рынке: спрос в марте уменьшился ориентировочно на 20% по сравнению с февралем. Однако следует учитывать, что в феврале был отмечен рост спроса на 16% относительно января, и мартовское снижение нельзя сравнивать с довольно проблемной ситуацией в октябре и ноябре 2015 года».
Таким образом, по свидетельству специалистов компании, в настоящее время смягчается наступивший в прошлом году «период крайностей» – когда цены показывали минимальные значения, а скидки – максимальные. Причем снижение стоимости зачастую велось не за счет изначально заявленных цен, а именно в результате акционных бонусов от застройщиков.
В сегменте масс-маркета были установлены рекордные скидки для рынка отечественного первичного жилья. Для сравнения приводим данные последних трех лет: согласно статистике ИНКОМ-Недвижимость, в декабре 2013 года средний размер скидки составлял 2-3% и максимальные показатели редко превышали 5%, в декабре 2014-го средние скидки были несколько выше – около 4%, но дисконт в 7% был едва ли не самым высоким, декабрь 2015 года показал беспрецедентное повышение дисконта – 25% на ряд квартир при оплате 100% и при использовании ипотеки, средний бонус доходил до 15%.
Юлиан Гутман поясняет: «В сложных экономических условиях многие застройщики выбрали самый, казалось бы, простой путь – демпинг. Такая практика может быть действенной, и она хорошо зарекомендовала себя, например, в конце ноября 2015-го. Тогда средний размер дисконта был увеличен: 80% застройщиков предлагали скидки 10% и выше – чем ниже был спрос на конкретные объекты в октябре, тем более высокие скидки на них предлагались в ноябре. Данная мера застройщиков принесла результаты: к декабрю первичные объекты с дисконтом до 15% стали гораздо более востребованными. Затем большинство акций было продлено до середины декабря, что способствовало дальнейшему, ощутимому, оживлению спроса. Таким образом, в начале декабря прошлого года число сделок возросло на 15-20% по сравнению с ноябрем.
Однако, следует оговориться, суть в том, что практика дисконта должна носить акционный характер с ограниченным сроком действия, поскольку время «играет» против застройщиков: внешние условия меняются, и, например, при девальвации отечественной валюты пониженная до минимальных значений цена делает ситуацию патовой – себестоимость строительства растет, а рентабельность всего инвестиционно-строительного процесса ощутимо снижается. Необходимо менять стратегию, находить новые инструменты для выхода из кризиса. Считаю, что сегодня важен четко разработанный и одновременно гибкий подход к каждому клиенту. И подобные меры принимаются застройщиками. Так, многие из них уже формируют прайс-листы с учетом индивидуальных скидок, которые предоставляются при оплате 100% и использовании ипотечного кредита. Например, в ЖК «Немчиновка» на ограниченное количество квартир предоставляется скидка 15%, но если отдельный покупатель выбрал объект не из списка дисконтируемых, возможно сделать замену в этом списке на другую квартиру (но без увеличения количества квартир в списке)».
Кроме того, «выживанию» на рынке всемерно способствует ориентированность на запросы клиентов. В настоящее время структура спроса на первичном рынке сохраняется неизменной: абсолютное большинство – до 87% покупателей – выбирает объекты эконом- и комфорт-классов в столице, «новой Москве» и ближнем Подмосковье. Востребованные размеры квартир сократились – примерно на 10-15 кв. м.
Вымывание самых доступных объектов способствует автоматическому повышению доли предложений комфорт- и бизнес-классов относительно класса «эконом». Данная тенденция также повлияла на рост общих ценовых показателей. Однако застройщики, разрабатывая новые антикризисные меры, выводят на рынок проекты повышенного качества с умеренной стоимостью. Ярким примером могут служить ЖК «ЗИЛАРТ» или ЖК «ЛУЧИ», возводимые в столице.
«Первичный рынок постепенно выравнивается на новой отметке, это происходит на фоне снижения количества самых доступных предложений и начавшейся стабилизации средних цен на новостройки эконом- и комфорт-классов в столичном регионе», – отмечает Юлиан Гутман.
