Строить, нельзя остановиться
В 2015 году в старой и Новой Москве было построено 3,9 млн кв. м жилья, в Подмосковье – 8,5 млн кв. м жилой недвижимости. В следующем году в столице и области планируется ввести еще порядка 10 млн кв. м жилья. Как и кому все это можно продать, учитывая сжимающийся спрос – вопрос, который стоит сегодня на повестке дня каждого девелопера. Какие новые инструменты продаж могут использовать девелоперы, проанализировали эксперты компании «Метриум Групп».
По сравнению с концом 2013 года, ко второму кварталу 2016 года объем предложения недвижимости в новостройках московского региона вырос на треть. Во многом этому способствовал выход на рынок в 2015 году сразу нескольких крупных проектов. Это «ЗилАрт» с проектной площадью жилья 1,3 млн кв. м, ЖК «Символ» - 857 тыс. кв. м, ЖК «Город на реке Тушино-2018» - 760,6 тыс. кв. м, ЖК «Мещерский лес» - 488,3 тыс. кв. м, ЖК SREDA, где общая площадь квартир составит 295 тыс. кв. м. В целом, в прошлом году столичный рынок пополнился 42 новыми проектами: 19 – в массовом сегменте, 23 – в бизнес-, и элитном классах.
По данным «Метриум Групп», на начало второго квартала 2016 года на первичном рынке столицы в продаже находится около 28,5 тыс. квартир. В массовом сегменте представлено 15 080 квартир в 41 ЖК, в бизнес-классе – 12 070 квартир в 72 проектах, в элитном и премиум-классе продается 1 330 квартир в 44 комплексах.
По оценке экспертов, до конца года на рынке накопится такой объем предложения, которого при существующем спросе может хватить на 3-4 года. Несмотря на это, застройщики не планируют сворачивать активную деятельность. В ближайшие три года в Москве должен появиться целый ряд новых объектов с общей проектной площадью свыше 10,5 млн кв. м. У неспециалистов в области недвижимости этот факт вызывает недоумение. Зачем приступать к новому строительству, если в столице и области уже существует достаточное количество и готовых новостроек, и тех ЖК, которые находятся на финальных стадиях готовности?
«Девелопмент – это не тот бизнес, где можно «нажать на тормоз» и мгновенно остановиться, - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Строительству предшествует долгая подготовительная работа, которая продолжается несколько лет. Многие проекты, выходящие на рынок сегодня, были запущены еще задолго до кризиса. Доля затрат на приобретение земельного участка, согласовательные процедуры, проектирование и прочие «бумажные» работы иногда составляют до 40% всех расходов на реализацию проекта. Поэтому замораживать их реализацию девелоперам не выгодно. Кроме того, остановка деятельности ведет к потере доли рынка и нарушению обязательств перед городом».
Одним из основных способов привлечения покупателей в условиях высокой конкуренции является низкая цена. Однако резервов для ведения «ценовых войн» у девелоперов практически не осталось. В 2012-2014 годах маржинальность в строительном бизнесе по объектам эконом-класса находилась на уровне не менее 30-35%, а для ЖК в бизнес-, премиум- и элитном сегментах – 40-50% и более. В настоящее время хорошим показателем рентабельности считается 20-25%, но в некоторых проектах она уже не доходит и до 10%.
Отсутствие финансового запаса прочности не позволяет девелоперам наращивать рекламные бюджеты. В прошлом году их средний размер уже увеличился в 1,5-2 раза, дальнейший рост сдерживает невысокая рентабельность бизнеса. «Правила игры на рынке изменились, и прежние методы привлечения покупателей становятся неэффективными, - отмечает Мария Литинецкая. – Усилий собственного отдела продаж, 2-3 партнерских агентств и хорошей рекламы уже недостаточно. Эффективными сегодня являются только такие формы продажи, которые при минимальных затратах обеспечивают максимально широкий охват покупателей».
