Укрепление рубля временно остановило покупателей на вторичном рынке жилья, хранящих сбережения в иностранной валюте
Текущий тренд на укрепление рубля спровоцировал снижение покупательской активности на финальном этапе подготовки к сделке. Данная коррекция произошла за счет обладателей валютных накоплений: для этой категории потребителей следствием удорожания рубля по отношению к доллару и евро стало уменьшение возможностей при выборе объекта, к чему люди оказались не готовы. По оценкам специалистов, тенденция сокращения реального спроса носит временный характер и полярно изменится либо при разворотном тренде на валютном рынке, либо – в случае стабилизации рубля на новом уровне – по окончании периода адаптации покупателей к изменившимся условиям.
«В декабре прошлого года мы отметили явное увеличение присутствия на рынке обладателей валютных накоплений, целенаправленно конвертировавших доллары и евро в квадратные метры под влиянием представления о том, что рубль близок к своим минимальным значениям, а значит сейчас – наилучшие возможности приобретения жилплощади в рамках планируемого бюджета. Вплоть до начала марта 2016 года эта категория потребителей являлась активным участником рынка, формируя, по нашим оценкам, около 50 % актуального спроса в сегменте вторичного жилья», - говорит директор Департамента вторичного рынка Инком-Недвижимость Сергей Шлома.
Как отмечают в компании, «"валютные покупатели" не вернулись после празднования 8 Марта»: очевидный тренд на укрепление рубля вынудил существенную часть этой категории потребителей приостановить активные действия по приобретению жилплощади. В настоящее время снижение показателей реального спроса относительно аналогичного периода февраля в ИНКОМ-Недвижимость оценивают в 25 %.
«Надо учитывать, что «валютные покупатели» на рынке жилья – это необязательно аудитория премиум-класса. Более чем двукратное ослабление рубля за последние полтора года сформировало понятные опасения за свои сбережения у всех категорий потребителей. Доля потенциальных покупателей, хранящих накопления в валюте, высока во всех сегментах, и укрепление рубля для этих людей означает потерю определенных возможностей при приобретении недвижимости по сравнению с доступными им «опциями» на пике стоимости доллара и евро. Психологически смириться с этим многие из них пока не готовы. Условно говоря, человек предполагал, что его сбережения позволят приобрести квартиру с большой кухней, а сейчас вдруг оказалось – печь пироги придется на 6 кв. м. Слишком серьезное расхождение между представлениями и возникшей реальностью, чтобы остаться без последствий», - объясняет поведение покупателей Сергей Шлома.
Так, с 27 января 2016 года (когда был зафиксирован исторический максимум стоимости доллара по отношению к рублю в курсовом значении ЦБ РФ – 81,84 руб. за $1) американская валюта подешевела в этой паре на 17,4 % (67,64 руб. за $1 с расчетом на 24.03.2016). С учетом фактического отсутствия коррекции в течение этого периода цен предложения на вторичном рынке жилья, потенциальный покупатель, хранивший свои сбережения в долларах, столько же потерял в рублевом эквиваленте. В частности, при сумме, соответствующей средней заявленной стоимости однокомнатной квартиры в Москве в январе (7,2 млн рублей = $ 87,6 тыс. по курсу с расчетом на 27.01.2016), убытки на курсовой разнице составили 1,3 млн рублей ($ 87,6 тыс. по курсу с расчетом на 24.03.2016 = 5,9 млн рублей). Исходя из актуальной средней цены предложения в указанном сегменте, эта сумма убытков соответствует 6,7 кв. м столичного жилья – примерной площади кухни в типовом панельном доме первых периодов индустриального домостроения.
Специалисты компании подчеркивают: при определенном сокращении реального спроса (конверсии звонков в договорные обязательства о предоплате по сделке) в настоящее время сравнительно высоким остается потенциальный спрос: количество обращений и просмотров, по предварительным данным, примерно на 15 % превосходит аналогичные показатели марта 2015 года. Соответственно актуальным остается стратегический прогноз компании о предполагаемом увеличении количества сделок в сегменте вторичного жилья не менее чем на 10-15 % по итогам текущего года.
«Нынешний «тайм-аут» со стороны покупателей, хранящих сбережения в иностранной валюте, носит исключительно временный характер и в очередной раз свидетельствует об определяющем значении психологического фактора, субъективной природе вторичного рынка жилья. Эти люди быстро вернутся на рынок, как только доллар начнет дорожать. Либо – в случае дальнейшего укрепления рубля и его стабилизации на новом уровне – им потребуется определенное время, чтобы принять изменившиеся реалии и привести в соответствии с ними собственные представления о покупке недвижимости», - заключает Сергей Шлома.
