Юридические тонкости семейной ипотеки

Так, например, ранее банки отказывали в выдаче ипотеки парам, состоящим в гражданском браке, ведь союз без штампа в паспорте юридической силы не имеет. Но времена изменились, и в большинстве ведущих банков получить ипотеку не регистрировавшейся в ЗАГСе паре достаточно легко. Тем не менее, здесь есть свои особенности. 

Прежде всего, доходы обоих гражданских супругов должны иметь документальное подтверждение. При этом необходимо учитывать: Семейный кодекс не говорит о том, что сожители могут иметь совместную собственность, данное понятие применимо лишь к законным супругам. Поэтому к сожителям неприменима норма о разделе совместно нажитого имущества.

Чтобы оформить ипотеку, гражданские супруги должны внести начальный взнос и располагать резервным фондом, который может потребоваться в случае форс-мажора.

Долю в ипотечной недвижимости сожители могут определять самостоятельно. Но в таком контексте они будут являться лишь созаёмщиками друг друга, поэтому ипотеку следует оформлять в равных долях. Данной рекомендацией пренебрегать нельзя, так как в случае её невыполнения, если пара решит расстаться, один из двоих останется ни с чем. 

Наилучшим решением перед оформлением ипотеки для гражданских супругов будет либо узаконивание отношений, либо подписание договора займа, где будет чётко прописано участие каждого в выплате начального взноса. Соучастие в выплате ипотечного кредита обычно прописывается в отдельном договоре. Крайне важно, чтобы взносы по ипотеке вносились от своего имени, если кредитная организация предусматривает такой способ погашения. Если нет, то один из гражданских супругов должен перечислять деньги только со своего личного счёта на счёт другого, который будет уплачивать деньги организации. 

Если пара, состоявшая в гражданском браке и оформившая ипотеку, решает узаконить отношения, и невеста желает сменить фамилию, то необходимость каких-либо манипуляций с документами будет зависеть от ипотечной организации. Обычно условия, связанные с изменением личных данных, прописаны в кредитном договоре. В некоторых случаях достаточно всего лишь составить и подписать дополнительное соглашение к кредитному договору, но иногда приходится столкнуться и с более сложными манипуляциями.

Если же брак постиг печальный итог, и законные супруги решили расстаться, но при этом их обременяет ипотека, то в каждом частном случае могут быть свои особенности. В рассмотрение дела о разводе включается третья заинтересованная сторона – банк-кредитор. 

По умолчанию, в Семейном кодексе заложен принцип «50:50»: каждый из супругов получает половину квартиры, а остаток по ипотеке они должны выплачивать в равных долях. 

Возможен такой вариант, что квартира остаётся в совместной собственности, и разведённые супруги по какой-то причине желают пользоваться ей совместно. Тогда ипотечный кредит просто продолжает уплачиваться в равных долях, ежемесячно каждый экс-супруг вносит свою половину платежа.

Также можно попытаться договориться с банком-кредитором о выдаче двух индивидуальных кредитов вместо одного солидарного. В этом случае необходимо составить допсоглашение к кредитному договору. В нём прописывается ответственность каждого из заёмщиков за погашение соответствующей части кредита. В этом случае совсем не обязательно брать на себя равные доли, кто-то может платить больше, кто-то – меньше. Однако банки неохотно идут на такое решение проблемы, ведь в этом случае они теряют преимущества, связанные с солидарной обязанностью по выплате долга.

Если же при разводе квартира достаётся одному из бывших супругов, то и обязательство по погашению ипотеки возлагается на него в полном объёме. В этом случае раздел ипотеки оформляется соглашением о разделе имущества, а затем происходит переоформление кредита. Тот супруг, на которого возлагается обязанность по уплате, получает права на квартиру, второй же более не может претендовать на неё.

Возможна и такая ситуация, что квартира была приобретена в ипотеку одним из супругов единолично ещё до регистрации брака, но после свадьбы платежи по кредиту вносили оба. Тогда при расторжении брака супруг или супруга может претендовать на часть платежей, осуществлённых в период брака, или на часть недвижимости, пропорциональную данной сумме, так как платежи велись из совместного имущества.

Чтобы такой ситуации не возникало, необходимо проинформировать банк о факте заключения брака и оформить второго супруга как поручителя, тогда на пару будет возложена солидарная ответственность по кредиту. Если же первый супруг захочет остаться единственным заёмщиком и, как следствие, единоличным собственником квартиры, в данном случае необходимо заключить брачный контракт. В нём должно быть прописано, что второй супруг не имеет никаких притязаний на данную квартиру.

Соглашение о разделе имущества в принципе гораздо предпочтительнее, чем судебное разбирательство, поскольку избавляет не только от утомительных процедур, но и от лишней дозы взаимных негативных эмоций. Такое соглашение можно заключить как будучи в браке, так и по его расторжении. В нём нужно указать порядок раздела как имущества, так и долгов. Лучше всего заверить его у нотариуса.

Есть и такой вариант семейного имущественного соглашения (пока не слишком распространённое в России), как брачный контракт. Он заключается до или во время брака. В нём можно оговорить раздел имущества при разводе, как всего, так и только ипотеки.

Брачный контракт описывает, кто и в каких долях выплачивает начальный взнос по ипотеке и ежемесячные платежи – как в период брака, так и в случае развода, а также оговаривает, кто будет собственником квартиры. Брачный контракт обязательно нужно заверить у нотариуса.