От чего зависит переплата при ипотеке?
Если ранее показателем, на который ориентировались клиенты банков по кредитам, была ставка, то теперь всех больше всего интересует, как правило, размер переплаты. Услышав конечную сумму, которую придется заплатить, некоторые пугаются и отказываются от покупки квартиры в ипотеку. О том, стоит ли бояться переплаты и от чего она зависит, рассуждает Мария Литинецкая, генеральный директор компании Метриум Групп.
К сожалению, интерес к переплатам возник далеко не на пустом месте. Еще не так давно условия банков по кредитам были похожи на игру «наперсточников» - читай внимательно, а то проиграешь. В кредитном договоре помимо озвученных ставок за пользование деньгами оказывались «замаскированными» всевозможные дополнительные комиссии. Жалобы клиентов в Роспотребнадзор и заявления в суды возымели свой эффект: кредиторов обязали убрать из рекламы размер ставок, знакомить клиентов со всеми возможными расходами, запретили единоразовые комиссии при выдаче. ЦБ РФ обязал банки информировать клиентов о полной стоимости кредита (ПСК), ранее называвшейся эффективной процентной ставкой (ЭПС), в письменной форме с перечислением всех предполагаемых расходов при погашении кредита. В результате, клиенты стали получать уведомления о полной стоимости взятых потребительских кредитов и увидели, что при заявленной ставке в 15-20% значения ПСК могли доходить по факту до 170%. По ипотечным кредитам ситуация выглядела лучше, полная стоимость отличалась от значения ставки максимум на 1-5%.
Тем не менее, этот показатель оказался не совсем понятен простому потребителю. И чтобы понять, какую сумму денег помимо взятой он должен вернуть в банк, они стали поголовно высчитывать переплату по кредиту. Вот только, к сожалению, каждый вкладывает в это понятие свое. И услышав конечную цифру переплаты по ипотеке, зачастую люди снова начинают обвинять банкиров в скрытых комиссиях и завышенных процентах. Хотя на самом деле, переплата - не более чем сумма процентов за пользование кредитом в течение всего срока.
Формула расчета ежемесячного платежа во всех банках сегодня одинаковая – аннуитетная. Редко где остался дифференцированный платеж. Главное отличие – это ставки. Поэтому при одинаковых значениях ставки переплата во всех банках будет одинаковой. Таким образом, основной параметр, влияющий на размер переплаты, это срок кредита. Чем больше срок, тем больше переплата.
Итоговые выплаты каждый может посчитать самостоятельно. Большинство людей не всегда это делает правильно, ограничиваясь умножением суммы кредита на ставку и срок кредита, забывая, что формула расчета аннуитета более сложная и её нельзя рассчитать путем двух вычислительных действий. В интернете довольно много кредитных калькуляторов, позволяющих сделать примерный расчет. Примерный, потому что все равно он не будет совпадать с банковским с точностью до рубля, так как на суммы влияют дата выдачи кредита, даты погашения и списания процентов.
Теперь давайте посчитаем размер переплаты при одних и тех же условиях, но на разные сроки: сумма кредита – 2 000 000 рублей, ставка – 12%, калькулятор - с сайта АИЖК.
| Срок кредита, годы | Размер ежемесячного платежа, руб. | Сумма процентов к погашению за весь срок - «переплата», руб. | Соотношение суммы кредита и суммы процентов, % |
| 5 | 45 611 | 664 551 | 33,22 |
| 10 | 28 947 | 1 434 332 | 71,72 |
| 13 | 25 511 | 1 946 804 | 97,34 |
| 15 | 24 100 | 2 307 606 | 115,38 |
| 20 | 22 067 | 3 267 457 | 163,37 |
| 25 | 21 087 | 4 296 833 | 214,84 |
| 30 | 20 584 | 5 376 564 | 268,83 |
Из этого расчета хорошо видно, что разница между ежемесячными платежами после 15 лет – не существенная, а размер переплаты наоборот – вырастает очень сильно. Да и соотношение взятой суммы и суммы процентов примерно один к одному. Это и объясняет популярность ипотеки сроком именно на 15 лет. Кредит на большее количество лет может потребоваться только в случае недостаточности подтверждённого дохода. Так как платеж должен составлять по требованию банков не более 50% от дохода (опять же для финансовой безопасности клиента), выдача кредита нередко возможна только на длительный срок, даже несмотря на то, что у клиента есть фактическая возможность вносить платежи в большем размере. В этом случае, он просто делает периодические досрочные погашения, тем самым быстрее уменьшая остаток по кредиту. А так как проценты за пользование начисляются именно на остаток, то и общая сумма процентов, которые в итоге заплатит клиент, тоже будет существенно меньше, чем по графику платежей. Поэтому если вы берете кредит на 20-30 лет, и после подсчетов понимаете, что переплата превышает долг в несколько раз, не пугайтесь. У вас всегда есть возможность погасить кредит досрочно.
Покупатели квартир часто сравнивают сумму подлежащих к выплате денег с ценой квартиры: «Я покупаю квартиру за 2,5 миллиона, а за 15 лет выплачу 5 миллионов, то есть как за две квартиры!». При этом люди справедливо возмущаются тем, что в России нет доступной ипотеки и ставки очень высокие. Ставки в наших банках может и не самые низкие, но не стоит забывать про российские инфляцию и рост стоимости жилья. Особенно заметен этот рост на примере новостроек. Цена квадратного метра на этапе строительства меняется каждый квартал, а то и каждый месяц. В итоге, с момента старта продаж к моменту сдачи дома цена метра увеличивается на 30-50% в среднем, а в некоторых комплексах и на все 100%. Поэтому копить деньги на квартиру или купить сейчас по ипотеке - каждый решает для себя сам.
