Итоги 1 квартала 2015 года на рынке ипотеки

В конце прошлого года, Банк Москвы, в рамках борьбы со спекуляцией, повысил ключевую ставку с 10,5 до 17%. Реакция банков оказалась мгновенной, были увеличены ставки до 17-35%. А отдельные банки вовсе прекратили/приостановили выдачу кредитов и прием заявок. Однако, в январе количество сделок с использованием ипотеки было довольно высоким, в основном в силу того, что закрывались сделки прошлого года. При этом были отмечены прецеденты отказа выдачи кредитов банками на ранее согласованных условиях, кредит предлагалось оформить уже по новой ставке, превышающей прежнюю на 1-2 п.п. Наибольшие значения ставок отмечены в начале февраля. После снижения ключевой ставки на 2 п.п. (до 15%) ЦБ в начале месяца, появился новый тренд – повышение ставок остановилось, а некоторые банки также уменьшили свои условия на 2 п.п., что не смогло существенно преломить ситуацию на рынке. Таким образом, в первые два месяца объем выданных кредитов в Московском регионе сократился почти в два раза, по сравнению с январем-февралем 2014 года, а по отдельным объектам и вовсе отсутствовали сделки с ипотекой. 

Средневзвешенные ставки вернулись к показателям 2009 года, в январе выдано – 14,16%, в феврале – 14,73%. При этом, средний срок кредита остался прежним – 174 месяца (около 15 лет). В общей сложности, спрос на рынке новостроек значительно упал, особенно относительно конца прошлого года – по продажам спад до 50%, в отдельных объектах – до 90%. Относительно 1 квартала прошлого года, объем сделок с ипотекой в сегменте эконом-класса сократился с 70 до 50%, при этом по-прежнему составляя существенную долю в продажах, в сегменте бизнес-класса – с 28 до 10%. Такая ситуация обусловлена несколькими факторами. Во-первых, начало года традиционно начинается с некоторого проседания, идет «раскачивание» рынка. Кроме того, конец года ознаменовался всплеском потребительских покупок, перетянувший на себя часть спроса текущего периода, говорит Мария Литинецкая (гендиректор компании Метриум Групп). В-третьих, повышение ипотечных ставок, ожидание дальнейшего сокращения покупательской способности оказывает влияние на решение потребителя, в результате чего он откладывает решение данного вопроса до лучших времен. На сегодня, ипотеку берут те, кто планирует очень скоро ее погасить, либо берет несущественную сумму, либо рассчитывает на скорое поступление денег (н/р от продажи другой собственности). 

В феврале стало известно о том, что Правительство РФ решило выделить из бюджета 20 млн. рублей на субсидирование ипотечной ставки до 13%, стимулируя тем самым покупателей на покупку жилья и оказывая поддержку застройщикам, за исключением апартаментов и ЖСК. В начале марта ЦБ решил снизить ключевую ставку до 14%, а затем была уменьшена субсидируемая ставка до 12%. Программа стала действовать с середины месяца, и к концу 1 квартала АИЖК и 8 коммерческих банков объявили о запуске программы с господдержкой. В результате, количество сделок с ипотекой выросло на 21,4%, относительно февраля. 

При этом, эксперт отмечает, что оживление пока отмечается лишь на первичном рынке. На вторичном рынке пока тишина – более высокие цены, ипотечные ставки на 3-5 п.п. выше, чем на первичном рынке. Таким образом, предпочтение отдается новостройкам с высокой степенью готовности, подходящих под программы кредитования новостроек. Также, «за бортом» остались кредиторы и объекты, не прошедшие аккредитацию по госпрограмме. 

Негативным последствием кризиса стал также рост просрочки по кредитам: в сравнении с 1 кварталом 2014 года просрочка по рублевой ипотеке выросла на 16,6%. Но особенно остро колебания валютных курсов ощутили валютные ипотечники, в результате чего их просроченная задолженность по сравнению с 1 кварталом 2014 года увеличилась аж на 24%. При этом, большая часть таких должников – добросовестные заемщики, которые столкнулись с финансовыми трудностями (сокращение зарплаты, потеря работы). Общий объем просрочки свыше 90 дней по ипотеке составляет - 3,58%. Однако, частично рост неплатежей объясняется и тем, что банки снизили объемы выдачи новых кредитов, в том числе и в результате ужесточения требований к заемщику и более тщательного андеррайтинга. Можно сказать, что на снижение объемов выдачи влияют такие факторы, как нежелание клиентов брать кредит под высокие проценты, и более тщательный отбор клиентов со стороны банков. 

По словам эксперта, на рынке ипотеки сохраняется нестабильная и малопредсказуемая ситуация. Вмешательство государства на сегодня – крайняя мера, поддерживающая на плаву лишь определенную часть рынка. Кроме того, заявок от банков на участие в программе гораздо больше, чем готово выделить Правительство, что говорит о том, что и эта помощь скоро исчерпает себя. Тем не менее, из двух прогнозов о сокращении рынка ипотеки (пессимистичного - в 8 раз и оптимистичного - в 2 раза), на сегодняшний день эксперты АИЖК, Минстроя и ЦБ склоняются ко второму варианту. 

Напомним, что по итогам прошлого года, объем выданных ипотечных кредитов составил 1762,6 млрд. рублей, из которых 700 млрд. рублей пришлось на новостройки. В текущем году помимо гарантированно просубсидированных кредитов на рынок новстроек в размере 400 млрд. рублей, банки могут выдать на собственных условиях еще порядка 300 млрд. рублей (на кредитование первичного, и вторичного жилья). Однако, даже это не сможет привести к выполнению показателей 2014 года и позволит банкам обеспечить объемы всего ипотечного кредитования в 2015 году на уровне в 2 раза меньше, относительно прошлого года. По прогнозам Правительства, эта цифра составит не ниже 850 млрд. рублей. Очевидно, чиновники опираются на то, что ключевая ставка постепенно будет снижаться и дальше, что и позволит банкам обеспечить заданные объемы, отмечает эксперт.