Банки должны рефинансировать валютные кредиты по специальному курсу

Хотя официальные данные АИЖК говорят о том, что доля ипотечных сделок в валюте составляет всего 3% от общего объема накопленных займов, за каждым кредитом стоит семья со своей историей. По различным оценкам, доля валютных «ипотечников» колеблется в диапазоне от 25 до 150 тысяч человек. Для большинства кредитных заемщиков выплаты по текущему курсу стали неподъемной ношей. Если в большинстве случаев, оформление ипотеки было заключено в 2007-2008 годах (пик валютной ипотеки), когда доллар стоил около 23 рублей, то на сегодня доллар повысился в разы, и ежемесячные платежи заемщиков либо сравнялись с доходами, либо превысили их. 

По словам самих заемщиков, они вынуждены были оформлять кредиты в валюте, поскольку рублевой ипотеки банки не предлагали, так как это увеличивало ежемесячные платежи. 

Вот реальный пример покупки 2-хкомнатной квартиры в г. Железнодорожном, площадью 45 квадратов в 2008 году. Квартира стоила 4,9 млн руб., заемщику предложили 170 000 долл. в кредит на 20 лет, курс доллара находился на уровне 24 руб. Ежемесячный платеж составил – 1,8 тысяч долларов в месяц (43 тыс. руб. на тот момент при зарплате 60 тыс. руб.). На данный момент остался долг в размере 135 тысяч долларов (были досрочные погашения). Сейчас платеж составляет 1,6 тысяч долларов – по текущему курсу 96 тыс. руб. против прежних 57,6 тыс. руб.! Зарплата на сегодня составляет 100 тыс. руб. (в основном на руководящей должности), но, как видим, при данном курсе зарплаты хватит только на ипотеку! При этом, у заемщика на иждивении находится ребенок 16 лет (студент), супруг не имеет постоянной работы. 

Данный случай – практически отражает массовую ситуацию, и при этом далеко не самый тяжелый (есть многодетные матери, есть одиночки, есть опекуны с валютной ипотекой). При этом сейчас все эти люди столкнулись с непреодолимыми препятствиями на пути рефинансирования такой ситуации и выхода из собственного финансового кризиса: чаще всего банки попросту не предлагают путей решения проблемы. И вот почему, объясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании Бест Новострой: «Люди, взяв несколько лет назад, например, 200 тыс. долларов на квартиру, на сегодняшний момент выплатили едва ли половину долга. Таким образом, долг в размере, например, тех же 130 тыс. долларов сегодня в рублевом эквиваленте равен 7-8 млн рублей, тогда как та же самая квартира стоит намного меньше! Соответственно, взять под залог этой квартиры рублевый кредит, который превышает стоимость залога, или сложно, или невозможно».

Кроме того, даже если часть заемщиков имеет небольшой остаток задолженности и теоретически может перекредитоваться в рубли, то в этом случае предлагаемая сегодня банками ставка слишком высока (от 15% годовых) – и неизменно скажется на финансовом положении заемщика. Он снова может оказаться в ситуации, когда будет неспособен погашать задолженность даже в рублях.
Таким образом, в тупик зашли и сами заемщики, и банки. Государство же только лишь начало задумываться о том, чтобы предпринять хоть какие-то шаги для спасения валютных ипотечников: сегодня стало известно о подготовке закона, который позволит АРИЖК выкупить у банков часть валютных ипотечных кредитов. 

«Принимать меры нужно срочно, поскольку уже сейчас почти 15% обладателей валютных займов оказались на грани дефолта – не могут выполнять свои обязательства по кредитному договору. Необходимо более оперативное реагирование властей! Ведь сейчас все пострадавшие от спекулятивного роста валют могут не только оказаться без жилья, но при этом еще останутся должны кредиторам! Спасением могла бы стать программа рефинансирования валютной ипотеки в рубли по льготному курсу – например, 36 руб. за 1 доллар. В этом случае остаток долга в валюте все равно был бы не менее стоимости залога, но заемщик бы получил более комфортные условия погашения задолженности», – уверена Ирина Доброхотова. 

Комментарий специалистов юридического отдела «БЕСТ-Новострой»: «Ситуация ведет к тому, что неизбежно должна сформироваться судебная практика, которая позволит признать данные обстоятельства форс-мажорными и позволит списывать/аннулировать задолженность заемщиков валютных кредитов, попавших в сложные жизненные обстоятельства. Нюанс в том, что на момент выдачи такого займа клиент банка не знал и не мог предугадать, в каких обстоятельствах окажется, по сути был введен в заблуждение. Наш закон и сейчас на стороне таких пострадавших. Однако, например, на рассмотрение и принятие специального законопроекта по данному вопросу может уйти несколько месяцев: сначала нужно разработать текст законопроекта, он должен выдержать три чтения, должны быть приняты и внесены поправки к нему, затем он должен быть подписан Президентом РФ. Только затем закон вступает в силу в течение 7-10 дней. А сейчас и Госдума, и парламент уйдут на зимние каникулы. Раньше Нового года, а еще точнее – 12 января, подвижек в этом вопросе, скорее всего, не случится». 

Комментарий специалистов отдела ипотеки «БЕСТ-Новострой»: «Пока слишком мало данных о готовящемся законопроекте, чтобы рассуждать о его эффективности. Одно можно сказать точно: уже выплаченные заемщиками проценты государство никак не компенсирует, речь может идти только об оставшейся сумме долга. Очевидно, что, если АРИЖК будет выкупать данные кредиты, заемщики будут переводиться в рубли – и курс при этом будет, скорее всего, не рыночным. Кроме того, государство, предлагая помощь заемщикам валютной ипотеки, будет обращать внимание на текущую платежеспособность и остаток долга, помощь будет оказана в первую очередь тем, кто действительно оказался без средств к существованию из-за увеличения суммы ежемесячного платежа».