Ипотека в регионах Сибири и Крайнего Севера
09.09.2019
Ипотека остается главным драйвером развития строительного рынка. От ее доступности во многом зависит устойчивость всей отрасли. Но было бы некорректно сводить доступность ипотечного кредитования лишь к ставкам, срокам и взносам. Более объективным критерием выступает соотношение между суммой ежемесячного платежа по кредиту и уровнем семейного дохода. Эксперты портала составили рейтинг регионов, где этот показатель является наиболее благоприятным. Также были определены десять субъектов федерации, где ипотека наименее выгодна для домохозяйств.
Средний по региону размер ипотечного платежа был рассчитан на основе средневзвешенной ставки 15 ведущих банков по данным ДОМ.РФ. Под семейным доходом понимается совокупный заработок двух членов семьи. Коэффициент доступности банковского финансирования — это результат деления первой величины на вторую, помноженный на 100%.
В среднем по стране обслуживание ипотеки требует 28,14% от доходов семейной пары. В 17 регионах (из них только 6 находятся в Европейской части) этот показатель составляет менее 25%, в 36 регионах — от 25 до 30%. В 18 регионах на платежи по кредиту тратится от 30 до 35% семейного бюджета. Подобный уровень наблюдается, среди прочего в Подмосковье и прилегающих к нему областей — Тверской, Тульской. Ярославской, а также для ряда субъектов Приволжского федерального округа — Республики Мордовия, Удмуртской и Чувашской республик, Кировской и Пензенской областей. Еще в 11 регионах сумма выплат превышает 35% от доходов домохозяйств.
Топ-10 регионов с самой доступной ипотекой
В рейтинг регионов с наиболее доступной ипотекой вошли представители Сибири и территорий Крайнего Севера. Для большинства из них характерны высокий уровень заработной платы (благодаря предприятиям нефтегазового сектора) и умеренная стоимость недвижимости. Местные рынки не подвержены ажиотажу и развиваются в рамках специфических локальных трендов. В ряде случаев экономические, климатические и геологические условия делают нецелесообразным массовое многоэтажное строительство. Свою роль в этом играют и культурные традиции. По данным Росстата, в Магаданской области, Камчатском крае, Нененецком автономном округе и Еврейской автономной области потребности в жилье полностью покрываются индивидуальным строительством.
Следует отметить, что все фигуранты рейтинга демонстрируют отрицательную миграционную динамику. Так, например, за 2016-2018 гг. в Республике Коми миграционная убыль определена в 25,68 тыс. человек (3,1% населения), В Ямало-Ненецком автономном округе — 7,64 тыс. человек (1,4% населения), в Еврейской автономной области — 5,32 тыс. человек (3,3% населения). Иными словами, это те регионы, где деньги именно зарабатываются на недвижимость — тратятся они в других частях страны, в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях, в Южной и Центральной России.
Субъектом федерации с самым доступным банковским финансированием стала Магаданская область. На эту статью расходов из семейного бюджета нужно выделить около 11%. Но, несмотря на столь выгодное соотношение, жители продолжают покидать регион. За последние три года из него уехало на 4,8 тыс. человек больше, чем прибыло — 3,4% от численности населения.
Второе и третье место в рейтинге доступности ипотеки заняли «газовый» Ямало-Ненецкий (14,42%) и «нефтяной» Ханты-Мансийский (16,09%) автономные округа. Помимо северных и сибирских регионов в топ-10 есть Кабардино-Балкарская Республика и Республика Калмыкия. Это территории, где фиксируются самые низкие в стране суммы ежемесячных ипотечных платежей — 9,35 и 11,97 тыс. рублей соответственно. Оба региона делают ставку на ИЖС — в Калмыкии его доля превышает 60%, в Кабардино-Балкарии — 90%. И оба сталкиваются с проблемами, вызванными с оттоком населения.
Топ-10 регионов с наименее доступной ипотекой
Обременительнее всего обслуживание жилищного кредита в Москве. Каждый месяц среднее домохозяйство должно выделять на него 44,29% своих финансов. Петербуржцам несколько легче — в Северной столице на выплату ипотеки нужно выделить 38,36% семейного бюджета. В целом по России прослеживается четкая закономерность: доступность кредита заметно ниже в регионах, центрами которых выступают города-миллионники с развитым рынком недвижимости — Татарстан (37,10%), Нижегородская область (36,75%), Башкортостан (35,94%). Отметим также, что и другие субъекты федерации с мегаполисами в составе также отличаются высокими коэффициентами — Ростовская (33,77%), Свердловская (33,69%), Новосибирская (31,95%).
Остальные регионы, представленные в нижней части рейтинга доступности, это, как правило, локальные или федеральные лидеры по размеру ипотечных платежей. Так, Приморский край входит по этому показателю в первую пятерку по стране, уступая только Москве, Санкт-Петербургу и Московской области. В Центральном федеральном округе только жители столичного региона отчисляют на кредиты больше, чем в Белгородской области. Чечня занимает первое место по сумме ежемесячных платежей среди северокавказских республик. Севастополь и Крым лидируют по выбранному критерию в регионах к югу от Москвы. Это предопределило высокие значения по коэффициенту доступности.
Таким образом, жители крупных региональных центров находятся в менее выгодных финансовых условиях по ипотеке, но это компенсируется доступом к более качественной среде и более развитой инфраструктуре (социальной, коммерческой, развлекательной, транспортной).
Средний по региону размер ипотечного платежа был рассчитан на основе средневзвешенной ставки 15 ведущих банков по данным ДОМ.РФ. Под семейным доходом понимается совокупный заработок двух членов семьи. Коэффициент доступности банковского финансирования — это результат деления первой величины на вторую, помноженный на 100%.
В среднем по стране обслуживание ипотеки требует 28,14% от доходов семейной пары. В 17 регионах (из них только 6 находятся в Европейской части) этот показатель составляет менее 25%, в 36 регионах — от 25 до 30%. В 18 регионах на платежи по кредиту тратится от 30 до 35% семейного бюджета. Подобный уровень наблюдается, среди прочего в Подмосковье и прилегающих к нему областей — Тверской, Тульской. Ярославской, а также для ряда субъектов Приволжского федерального округа — Республики Мордовия, Удмуртской и Чувашской республик, Кировской и Пензенской областей. Еще в 11 регионах сумма выплат превышает 35% от доходов домохозяйств.
Топ-10 регионов с самой доступной ипотекой
| Регион | Коэффициент доступности ипотеки, % |
| Магаданская область | 11,02 |
| Ямало-Ненецкий автономный округ | 14,42 |
| Ханты-Мансийский автономный округ | 16,09 |
| Ненецкий автономный округ | 16,89 |
| Кабардино-Балкарская Республика | 18,17 |
| Республика Коми | 19,15 |
| Камчатский край | 19,20 |
| Еврейская автономная область | 21,13 |
| Республика Тува | 21,98 |
| Республика Калмыкия | 22,39 |
В рейтинг регионов с наиболее доступной ипотекой вошли представители Сибири и территорий Крайнего Севера. Для большинства из них характерны высокий уровень заработной платы (благодаря предприятиям нефтегазового сектора) и умеренная стоимость недвижимости. Местные рынки не подвержены ажиотажу и развиваются в рамках специфических локальных трендов. В ряде случаев экономические, климатические и геологические условия делают нецелесообразным массовое многоэтажное строительство. Свою роль в этом играют и культурные традиции. По данным Росстата, в Магаданской области, Камчатском крае, Нененецком автономном округе и Еврейской автономной области потребности в жилье полностью покрываются индивидуальным строительством.
Следует отметить, что все фигуранты рейтинга демонстрируют отрицательную миграционную динамику. Так, например, за 2016-2018 гг. в Республике Коми миграционная убыль определена в 25,68 тыс. человек (3,1% населения), В Ямало-Ненецком автономном округе — 7,64 тыс. человек (1,4% населения), в Еврейской автономной области — 5,32 тыс. человек (3,3% населения). Иными словами, это те регионы, где деньги именно зарабатываются на недвижимость — тратятся они в других частях страны, в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях, в Южной и Центральной России.
Субъектом федерации с самым доступным банковским финансированием стала Магаданская область. На эту статью расходов из семейного бюджета нужно выделить около 11%. Но, несмотря на столь выгодное соотношение, жители продолжают покидать регион. За последние три года из него уехало на 4,8 тыс. человек больше, чем прибыло — 3,4% от численности населения.
Второе и третье место в рейтинге доступности ипотеки заняли «газовый» Ямало-Ненецкий (14,42%) и «нефтяной» Ханты-Мансийский (16,09%) автономные округа. Помимо северных и сибирских регионов в топ-10 есть Кабардино-Балкарская Республика и Республика Калмыкия. Это территории, где фиксируются самые низкие в стране суммы ежемесячных ипотечных платежей — 9,35 и 11,97 тыс. рублей соответственно. Оба региона делают ставку на ИЖС — в Калмыкии его доля превышает 60%, в Кабардино-Балкарии — 90%. И оба сталкиваются с проблемами, вызванными с оттоком населения.
Топ-10 регионов с наименее доступной ипотекой
| Регион | Коэффициент доступности ипотеки, % |
| Москва | 44,29 |
| Республика Крым | 43,04 |
| Севастополь | 42,38 |
| Приморский край | 41,65 |
| Санкт-Петербург | 38,36 |
| Республика Татарстан | 37,10 |
| Нижегородская область | 36,75 |
| Чеченская республика | 36,74 |
| Белгородская область | 35,96 |
| Республика Башкортостан | 35,94 |
Обременительнее всего обслуживание жилищного кредита в Москве. Каждый месяц среднее домохозяйство должно выделять на него 44,29% своих финансов. Петербуржцам несколько легче — в Северной столице на выплату ипотеки нужно выделить 38,36% семейного бюджета. В целом по России прослеживается четкая закономерность: доступность кредита заметно ниже в регионах, центрами которых выступают города-миллионники с развитым рынком недвижимости — Татарстан (37,10%), Нижегородская область (36,75%), Башкортостан (35,94%). Отметим также, что и другие субъекты федерации с мегаполисами в составе также отличаются высокими коэффициентами — Ростовская (33,77%), Свердловская (33,69%), Новосибирская (31,95%).
Остальные регионы, представленные в нижней части рейтинга доступности, это, как правило, локальные или федеральные лидеры по размеру ипотечных платежей. Так, Приморский край входит по этому показателю в первую пятерку по стране, уступая только Москве, Санкт-Петербургу и Московской области. В Центральном федеральном округе только жители столичного региона отчисляют на кредиты больше, чем в Белгородской области. Чечня занимает первое место по сумме ежемесячных платежей среди северокавказских республик. Севастополь и Крым лидируют по выбранному критерию в регионах к югу от Москвы. Это предопределило высокие значения по коэффициенту доступности.
Таким образом, жители крупных региональных центров находятся в менее выгодных финансовых условиях по ипотеке, но это компенсируется доступом к более качественной среде и более развитой инфраструктуре (социальной, коммерческой, развлекательной, транспортной).
