Как минимизировать расходы при покупке квартиры в кредит?
02.09.2014
На фоне ужесточения многими банками условий ипотечного кредитования специалисты компании ИНКОМ-Недвижимость оценили возможности клиентов по минимизации их расходов при покупке квартиры в кредит. По подсчетам риэлторов, за счет грамотно подобранной программы кредитования, налоговых преференций, специальных льгот и скидок, ипотечный покупатель может сэкономить от 10 до 25 % своих средств.
Для значительного количества российских граждан ипотека остается едва ли не единственной возможностью решить жилищный вопрос в краткосрочной перспективе. По данным специалистов ИНКОМ-Недвижимость, примерно каждая третья сделка на вторичном рынке жилья происходит сегодня с использованием ипотечных средств. При этом негативные тенденции в экономике и внешней политике способны уже в ближайшее время заметно снизить доступность этого финансового инструмента.
В конце июня Центробанк в третий раз за полгода повысил базовую процентную ставку, объяснив свои действия увеличением инфляционных рисков, связанных, в том числе, с усилением геополитической напряженности и его потенциально негативным влиянием на динамику курса национальной валюты, а также обсуждаемыми изменениями в налоговой и тарифной политике. Следствием этого неизбежно станет ужесточение условий кредитования для заемщиков-физических лиц, в том числе в области ипотечного кредитования. По оценкам специалистов, крайне негативно на развитии ипотеки в России могут сказаться и экономические санкции в отношении крупных «государственных» банков, введенные США и де-факто поддержанные Евросоюзом. Однако, как отмечает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-недвижимость Сергей Шлома, даже без этих ограничений еще в начале лета банки начали поднимать проценты по кредитам, ужесточать требования к заемщикам, менять условия действовавших ранее акций, рассчитанных на массовое привлечение заемщиков. Сегодня, как считает С. Шлома, приоритетной становится работа с узкой аудиторией, интересной банкам своими финансовыми гарантиями. С учетом развития возможных негативных тенденций вопрос минимизации расходов при приобретении квартиры с использованием ипотечного кредита приобретает особую актуальность.
Одним из способов снизить общие затраты по такой сделке является выбор программы с комбинированной процентной ставкой. Это решение подходит для тех, кто, оформляя кредит на длительный срок, планирует погасить его в течение 5-7 лет. Источником денежных средств в данном случае могут стать дополнительные доходы, которые не учитывались при андеррайтинге: например, получение наследства, дивидендов от продажи акций или уже имеющейся у заемщика недвижимости. Основным преимуществом ипотечных программ с комбинированной ставкой является то, что ее фиксированная часть, которая как раз действует в течение указанного выше срока, на 0,5-1 % ниже, чем по программам с фиксированной ставкой.
Для тех, кто оформляет кредит на длительный срок и не планирует его досрочное погашение, выгодным решением станет популярная в последнее время услуга с условным названием «Назначь свою ставку», предполагающая снижение процентной ставки от 0,5 до 1,5 % годовых при внесении единовременного платежа от 1,5 до 4 % от суммы кредита.
Еще одна важная статья расходов – первоначальный взнос, который сегодня при покупке жилья на вторичном рынке составляет по стандартным условиям большинства ипотечных программ 15-20 %. При этом многие банки готовы предоставлять более выгодные условия заемщикам, которые вносят крупный первоначальный платеж. Как утверждает С. Шлома, если вносится половина и более стоимости квартиры, банки нередко соглашаются на предоставление кредита по сниженным – на 0,5-1,5 п. п. - процентным ставкам. При выплате 35-40 % от стоимости приобретаемой недвижимости клиенту может быть предложена упрощенная схема кредитования – например, без справки о доходах и предоставления двух документов.
Сэкономить на выплатах по ипотеке можно, воспользовавшись сезонными ипотечными акциями или специальными предложениями от банков-партнеров для клиентов крупных агентств недвижимости. Сергей Шлома объясняет, что по условиям партнерских программ ставки по кредитам могут быть ниже стандартных на 0,2-1 % годовых. Банки идут на предоставление таких преференций, поскольку заинтересованы в сотрудничестве с авторитетными риэлторскими компаниями, существенно повышающими для них вероятность выдачи кредита вследствие высоких гарантий решения жилищных вопросов своих клиентов.
Наконец, существенной компенсацией дорогостоящей покупки недвижимости является возврат уплаченного ранее налога на доходы физических лиц путем получения имущественного налогового вычета. В настоящее время максимальный размер налогового вычета при приобретении недвижимости составляет 2 млн. рублей. В случае ее покупки с использованием ипотечного кредита возврат ранее уплаченного НДФЛ составит 13 % от 2 млн рублей, т. е. 260 тыс. рублей, плюс 13 % от суммы расходов по оплате процентов по ипотеке за отчетный период. При этом если кредит и свидетельство о собственности на жилье были оформлены до 1 января 2014 года, сумма процентов, с которой можно получить имущественный вычет, не ограничена. При приобретении недвижимости с 1 января 2014 года сумма процентов лимитирована 3 млн рублей.
Как резюмирует руководитель Департамента вторичного рынка, для минимизации расходов, связанных с покупкой квартиры в кредит, чаще всего могут быть использованы несколько из указанных способов, что позволит получить еще большую экономию средств. Однако надо иметь в виду, что самая низкая ипотечная ставка сама по себе ничего не значит. Льготные условия кредитных программ целесообразно рассматривать только в контексте решения частных жилищных вопросов конкретных заемщиков.
