Ипотечное кредитование
Тема Ипотечного кредитования всегда была интересна. Сегодня количество банков, имеющих помимо жилищной ипотеки еще и коммерческую, сильно возросло. А вот количество выдаваемых ими кредитов на коммерческую недвижимость все также оставляет желать лучшего. Причин, как и всегда, несколько: первая - не совсем ясно, для кого она предназначена. Ясное дело, что мы имеем дело никак с бизнес-кредитами, но частому объекту бизнеса (юридическому лицу) выгоднее приобрести недвижимость в лизинг. Вторая же, собственно, - цена вопроса. Стандартное предложение на коммерческую недвижимость практически любого российского банка выглядит ,примерно, так: первоначальный взнос - 30% от стоимости приобретаемой недвижимости, срок кредита - от 1 года до 10 лет, процентная ставка - 16%. А ведь 30% собственных средств- это уже не мало, но бывает и больше (40-45%). 10 лет – рамки тоже жесткие, впрочем, некоторые банки предлагают и того максимум 5 лет. И вот на подобных условиях 16% годовых.
Так же, не стоит забывать и про трудности в получении кредита. Не каждый предприниматель в состоянии предъявить банку регулярные доходы, способные не прогнуться под столь жестким графиком платежей. И даже, если они и имеются, то зачастую весьма "мутноватые". Многие банки, в частности, вообще не рассматривают собственников в качестве ипотечных заемщиков, предпочитая отдавать все свое внимание доходам по найму.
И да, небольшое отступление в качестве прогноза.
За каких- то девять месяцев, в 2012 году, ипотечная отдача подскочила на 50% (практически до 700 млрд руб.), а в последнем квартале года, если верить прогнозам АИЖК'а, она составит 1 трлн руб. Промежуточные же ставки не превысят 12.5% годовых. Однако, к началу следующего года, стоимость фондирования для российских банков будет продолжать свой рост. Так что, скорее всего, банки будут вынуждены повысить ставки по кредитным продуктам, и если это случится, если ставки превысят порог в 13%, спрос на ипотеку может значительно пошатнуться. К слову, в настоящее время число заемщиков в России не превышает и 700.000 человек, однако, потенциальный спрос гораздо выше. Граждан, желающих максимально повысить качество жилищных условий, около 10 млн. Цифры немалые и активный рост объема строительства квартир в новостройках способствует снижению данной цифры.
Однако, по мнению некоторых аналитиков, спрос в основном будет зависеть от роста доходов населения и от динамики цен на жилую площадь как на квартиры вторичного рынка так и на квартиры в новостройках. По оценке, при росте ставки на 0.5%, ежемесячный платеж увеличивается в среднем на 300- 500 рублей, что будет являться не столь критическим значением. По прогнозам, ипотечная ставка по жилищным кредитам, на момент 2013 года, "подскочит" до 13.3- 13.5% годовых.
Однако, в сентябре этого года, президент поставил правительство перед фактом- к 2018 году опустить планку по ипотечным кредитам до 10%, в идеале, ниже - по формуле "инфляция+ 2.2% годовых". АИЖК'а тут же под суетилось и отрапортовало, что ставка агентства по ипотечным займам составляет 8.3% годовых. Но, спустя некоторое время поправилось и сообщило, что с нового года ставка составит 9.2% (инфляция)+ 3.1%.
Предполагается, что если к 2018 году инфляция не превысит планку в 4.7%, а ЦБ предоставит банковской системе средства по ставке, равной инфляции, то стоимость ипотеки вполне может составить 7%. Как говорит глава АИЖК'а, разница в 2.2% между инфляцией и ставкой выглядит достижимой. Однако, важно не потерять эффективность и масштаб выдачи ипотеки, чтобы издержки, которые несут банки, уменьшалась в большом объеме.
Впрочем, на данный момент спрос на ипотечные кредиты продолжает расти. Аналитики "Дельта Кредита" повысили прогноз объема выданных ипотечных займов в России по итогам 2012 года до 1.034 трлн рублей (в 2011- 717 млрд), где прирост составит 44%. По расчетам руководителя аналитического центра "Дельта Кредит" Марины Поляковой, в 2013-м рынок будет плавно расти, и по итогам года его объем составит 1.131 трлн рублей.
