Ипотечный рынок в наши дни

По мнению  специалистов, рынок недвижимости оказывает незначительное влияние на активный рост ипотечного кредитования. Только  не более 3% россиян используют  ипотечное кредитование, хотя позволить себе могут как минимум 25%. А драйвером данной отрасли эксперты считают государство, изменения в  законодательстве, разработку льготных программ государственного кредитования, что позволит снизить ставки по кредитам.

Сегодня ставки ипотечных кредитов близки к значениям 2008г.

По мнению Максима Клягина ( аналитик УК “ФИНАМ Менеджмент”), высокий уровень стоимости рубля и сравнительный дефицит ликвидности являются главными факторами сохраняющихся высоких ставок. Кроме того, немаловажную роль играют и средние темпы инфляции, и низкое качество основной массы потенциальных клиентов. Более того, уровень конкуренции между кредитными организациями весьма невысокий, в связи с тем, что банки в частности акцентируют внимание на наиболее привлекательных направлениях розничного ипотечного кредитования.

Весь потенциал роста ипотечного рынка как бы исчерпан, в прошлом году ставки достигли минимума, что и послужило главной составляющей расширения спроса. В денежном отношении рынок восстановился практически в полном объеме и составил 713 млрд. рублей, превысив при этом докризисные максимальные показатели в 655 млрд. рублей. Однако, при уровне инфляции и платежеспособного спроса на сегодня потенциал сокращения процентных ставок исчерпал себя, в результате чего исчерпан и рыночный потенциал роста. Несмотря на это, многие  банки на текущий год запланировали наращивание ипотечных портфелей. К примеру, в Краснодарском крае, ВТБ 24 хочет повысить объемы выдачи ипотеки и к концу года достигнуть показателей в 2,5 млрд. рублей. В среднем, по мнению специалистов, в этом году предполагается повышение роста продаж в данном направлении на 20-25%.

На вопрос, с чем связано повышение роста рынка, банкиры отвечают, что во-первых ипотека на сегодня - наиболее безопасный продукт. При условии нестабильности мирового экономического рынка, ипотечные портфели предоставляют возможность превращения задолженности в недвижимость, а присутствие ликвидного залога позволяет не ужесточать  требования по ипотеке. Эксперты считают, что на сегодня качество ипотечных портфелей в России достаточно высокого уровня.

Во-вторых, данная отрасль ускоряется извне. В последнее время положительная динамика ипотечного рынка в основном осуществляется за счет государственных интервенций (социальная ипотека, разработка новых продуктов, повышение объемов строительства жилья эконом-класса и т.д.).

На сегодня, особый интерес банков вызывают военная ипотека и ипотека для молодых ученых. Насколько известно, в настоящее время весьма активно продвигаются программы с использованием маткапитала, с различными субсидиями и т.д., с одной общей чертой - то, что ставка ниже рыночной (примерно от 10%). Однако, специалисты вспоминают, как в 2008 году в США кредит мог получить любой желающий, а в итоге случился кризис. Ставки, в рамках льготных программ, являются социальными, и как говорят эксперты, это ставки по приказу.

Как «длинные» деньги превращаются в «короткие»?

В любом случае, данные ставки весьма привлекательны для заемщиков, которые обращаются не только в госучреждения. Но откуда же такие средства у частников? По словам экспертов, в качестве источников фондирования для частных лиц сегодня выступает государство, в лице АИЖК и других крупных игроков.

Схема очень проста, банки выдают кредиты и в дальнейшем перепродают АИЖК. Как высказался один из экспертов, в АИЖК многих привлекают дешевые средства, а что стоит за этим, никто не в курсе. АИЖК кредитует всех, а в случае чего, у государства хватит средств, чтобы потом все оплатить? Также, специалисты отмечают, что в настоящее время большая часть кредитов - нецелевые (49%). На ипотеку приходится всего лишь третья часть от общего объема. До кризиса данный показатель был практически такой же, после -  отмечалось сокращение, и думать, что в России, подобно некоторым европейским странам, доля ипотеки будет составлять не менее 60%, нереально.

Некоторые эксперты считают, что главная причина повышения роста ипотечного рынка - удешевление жилья, а никак не рост числа клиентов или сокращение процентных ставок. Также, специалисты говорят, что вряд ли с помощью госфинансов и прочего, в ближайшие несколько лет удастся серьезно нарастить ипотечный портфель, однако, считают они, может быть это станет возможным за счет роста доступного жилья.