Ипотечное кредитование коммерческой недвижимости

На ипотечном рынке России начинают снова появляться ипотечные программы для коммерческой недвижимости на приемлемых условиях. Напомним, что после кризиса 2008 года, банки единодушно отказались от кредитования коммерческой недвижимости. И на сегодняшний день, многие банки весьма настороженно относятся к подобным проектам.

Как говорит Вера Сецкая (президент GVA Sawyer), - «В настоящее время, когда банки обладают большим запасом ликвидности, они готовы кредитовать сделки. В первую очередь это относится к сделкам рефинансирования, то есть выдача кредита под уже построенный и дающий средства объект. В этом случае для получения кредита необходимы подтвержденное качество объекта и качественные долгосрочные договоры аренды, являющиеся гарантом дохода с объекта и возврата кредитных средств. Кроме того, особое внимание уделяется и качеству работ управляющих компаний».

В основном, кредитование коммерческой недвижимости на сегодня пользуется активным спросом у малого и среднего бизнеса, а также у физлиц, которые являются владельцами компаний или занимают ведущие должности в управлении.

Как рассказывают специалисты, использование ипотеки для покупки коммерческой недвижимости от 700 тысяч до 10 млн. долларов присуще предприятиям малого и среднего бизнеса. В крупном бизнесе присутствует свой пул банков, предоставляющих льготные условия ипотечного кредитования.

В юридическом плане банки не имеют возможности объективно оценивать реальное финансовое положение дел. При оформлении подобного кредита банки настаивают на указании реальной рыночной стоимости недвижимости, на что большинство компаний не подписывается, так как между рыночной ценой и балансовой стоимостью разница весьма существенна. И в России коммерческая ипотека еще не так развита, как жилищная.

Для получения кредита на коммерческую недвижимость, заемщику необходимо предоставить немало документов, чтобы подтвердить банку свою благонадежность. К примеру, компания, которая желает оформить подобный кредит, должна осуществлять свою деятельность не менее года.

Также, специалисты говорят, что при приобретении данного продукта существует два варианта  кредитования: для юридических и для физических лиц. И если в случае с физлицами, ипотечные программы более-менее развиты, то в отношении юрлиц еще не разработано качественных типовых ипотечных программ.

В рамках обычной ипотечной программы на сегодня, условия кредитования выглядят следующим образом: средневзвешенная процентная ставка составляет 14-15% годовых, средний срок кредитования - 7 лет (зависит от суммы кредита и от компании). Минимальный первоначальный взнос при этом - 30% от общей стоимости, а в основном сделки заключаются при первоначальном взносе в 45-50%.

По мнению специалистов, оформление кредита на недвижимость, оказавшуюся в залоге у банков после 2008 года, может обойтись гораздо дешевле. Например, банк ВТБ 24 кредит на залоговые объекты выдает под 9% годовых в рублях и 10% в валюте, сроком на 10 лет. Минимальную ставку можно получить, если первоначальный взнос составит более 50% от общей стоимости. В качестве дополнительного обеспечения может можно воспользоваться поручительством юридических или физических лиц или внести в залог ценные бумаги. При этом ставка сохраняется при комплексном оформлении страхования, как заемщика, так и самого объекта и при страховании титула. В случае лишь обязательного страхования, ставка повышается на 5%. И не стоит забывать про комиссию за выдачу кредита, которая составляет 2% от общей суммы.

Насчет готовой коммерческой недвижимости вроде все ясно, банки готовы выдавать кредиты на них. А вот что касается проектного финансирования, то здесь банки осторожничают. Очень тщательно банки просчитывают все варианты, чтобы не оказаться повторно в ситуации после 2008 года, когда банки стали обладателями некачественных залогов.

Как рассказала Вера Сецкая, - «Для получения проектного финансирования необходимы подтвержденная и убедительная для банка концепция проекта, подтвержденное реноме застройщика, высокое качество проекта, а также достаточно высокий процент подписанных предварительных договоров аренды (50-75% арендуемой площади). Проектное финансирование возможно только на этапе строительства после успешного прохождения государственной экспертизы. При проектном финансировании в качестве инструмента снижения рисков приветствуется личное поручительство акционеров и третьих лиц, а также дополнительные залоги иной недвижимости, что противоречит самому определению и принципам проектного финансирования».

В данном случае банк, в первую очередь, будет тщательно проверять информацию о потенциальной доходности и окупаемости проекта.