Что необходимо знать об ипотеке
Ипотека в России приобретает все большую популярность. Многие рассматривают ее, как альтернативу съемному жилью. По статистике, примерно 35% интересующихся кредитом, снимают жилье в аренду. На сегодня ежемесячная плата за жилье практически равняется ежемесячным платежам за кредит (или хотя бы процентам по нему). Зачем, в таком случае, бросать деньги на ветер, если можно выплачивать те же деньги за свою квартиру.
Если Вы решили взять кредит, для начала следует все хорошенько обдумать, что необходимо для оформления кредита, какие последствия могут быть и т.д.. А самое главное, реально оценить совместимость Ваших желаний и возможностей. Следует учесть размер Ваших доходов, сколько ежемесячно Вы сможете отдавать банку. Желанные квадратные метры зависят от многих факторов: от размера первоначального взноса, от возраста, образования, стажа, вида профессиональной деятельности, количества членов семьи, наличия иждивенцев и т.д.. Однако, на данный момент, в свете жестокой конкуренции, банки идут навстречу клиентам. Нет необходимой суммы для первоначального взноса? Так сейчас есть ипотечные программы без первоначального взноса. Нет жилья? Можно взять кредит под залог покупаемого жилья. В общем, выход всегда найдется. Нужно определиться, что именно Вы хотите, квартиру, коттедж, новостройку или вторичку, или нужны деньги на ремонт и т.д. И уже в зависимости от выбора, можно будет выбрать оптимальный вид ипотеки для этого случая.
При выборе ипотечной программы лучше обратиться к специалисту, который подберет Вам более подходящую ипотечную программу, соответствующую Вашим требованиям, возможностям и желаниям. Ипотечный брокер расскажет о подводных течениях ипотеки, сам будет договариваться с продавцами и другими участниками рынка. Правда найти сейчас хорошего брокера нелегко, и за услуги он берет от 1 до 1,5% от размера кредита.
Если Вы решили самостоятельно разобраться в этом, то придется внимательно ознакомиться со всей нужной информацией (в Интернете). Потом следует определиться, какая сумма нужна, в какой валюте, какой срок кредитования подходит для Вас и каковы процентные ставки. Чтобы узнать примерную сумму кредита, на что можно будет рассчитывать, умножьте месячный доход на 82. Что касается выбора валюты, то она должна соответствовать Вашим доходам. Чем больше срок кредитования, тем выше процентные ставки. При выборе банка, не стоит ориентироваться на низкие проценты. Лучше сразу узнать, какие дополнительные сборы взимают за обслуживание и предоставление информации, в каком размере придется выплачивать дополнительные сборы в течение кредитного срока. Кроме того, следует знать, что процентная ставка банка не всегда начисляется на реальный остаток. К примеру, изменение задолженности может учитываться при начислении процентов по прошествии 3-х месяцев после погашения основного кредита, в результате чего вырастут выплаты за пользование кредитом. И ваша процентная ставка окажется намного выше номинальной.
Конечно же, Вы столкнетесь с обязательным заполнением документов. И с Вами проведут собеседование, чтобы проверить платежеспособность и определить максимальную сумму кредита (такая проверка называется андеррайтинг). Нужно постараться произвести впечатление серьезного и ответственного человека. Желательно одеться в деловом стиле и по возможности выучить точные и конкретные ответы своей анкеты.
Для получения кредита обычно требуются следующие документы: копия паспорта, заявление на получение кредита, копии свидетельств (брачный договор, о рождении детей, заключение-расторжение брака, трудовая книжка, диплом об образовании), справка о доходах по форме 2-НДФЛ или по форме банка (если она не дает представления о реальном доходе, то потребуется справка, с подписью главного бухгалтера и печатью фирмы), квитанция об оплате сборов банка за рассмотрение заявки (если есть), копия водительского удостоверения, военного билета (если еще могут призвать в армию), копии документов, подтверждающих наличие движимого и недвижимого имущества, документ, подтверждающий стоимость объекта недвижимости (договор купли-продажи), свидетельство о регистрации права собственности продавца на объект недвижимости, документ, подтверждающий наличие суммы, которая составляет разницу между суммой кредита и стоимостью покупаемой квартиры (предъявляется при выдаче кредита).
Если Вы уже определились с квартирой, которую собираетесь покупать, то банк (при наличии всех документов) при положительном решении подготавливает кредитную документацию и выдает кредит. Если же вы колеблетесь, то банк, рассмотрев документы, называет Вам размер кредита и предоставляет время на поиск подходящего жилья. После того, как Вы нашли квартиру, юристы банка проверяют правильность оформления. Кстати, при сделках, с использованием ипотечного кредита ускоренная регистрация длится около двух недель. Обычная регистрация - месяц. В большинстве случаев покупатель оплачивает этот расход по требованию продавца.
Накануне сделки подписывается договор комбинированного страхования. В обязательном порядке рассматриваются 4 типа страхования - трудоспособности, жизни, титула - права собственности и объекта недвижимости. Право собственности проверяется в первую очередь. Если смена собственников происходила часто, то в страховании отказывают. Страховщики также проверяют, были ли в данной квартире зарегистрированы несовершеннолетние, инвалиды и т.д., выписаны ли они и каким образом. Все расходы по страховке несет заемщик, однако, страхуются риски банка, и при наличии страхового случая выплаты пойдут в пользу банка.
Также, банк рассматривает техсостояние дома, наличие несогласованных перепланировок (если есть). У каждого банка свои требования. Некоторые, не выдают кредит, пока продавец не согласует перепланировки, или не приведет жилье в прежнее состояние. После того, как банк дал согласие, назначают дату сделки и дату подписания ипотечного договора с банком. Бывает, что банк не согласен со стоимостью продавца (после оценки специалистом), в этом случае банк выдает кредит в размере 70-80% от оценочной стоимости.
Если при поиске квартиры Вы прибегли к помощи риелтора, то вносится залог, а потом рассматриваются варианты квартир. После того, как жилье найдено, риелтор вносит аванс и занимается сбором документов, которые проверяются специалистами банка, агентства и страховой компании. Процесс согласования документов длится от недели до месяца, в течение которого жилье может вырасти в цене, и сделка срывается.
При приобретении жилья не следует оформлять покупку без профессиональной технической экспертизы. Специалисты составят письменное заключение о всех недостатках жилья на текущее время. Все сказанное продавцом о техсостоянии квартиры должно подтверждаться документами. Если Вы покупаете жилье на вторичном рынке, стоит поинтересоваться о дате проведения последнего ремонта. Тщательно проверьте юридическую чистоту жилья, кто имеет права на данное жилье, ее бывшие владельцы и т.д. Перед тем, как что-то подписать, внимательно изучите документ, и если присутствуют непонятные моменты, то лучше их выяснить до подписания.
Помните, что подписывать документы Вы должны в присутствии нотариуса. После подписания кредитного договора, заемщику на счет поступают средства, которые он снимает и кладет в ячейку банка в присутствии продавца, а он в свою очередь, получает ключ от ячейки и подписывает договор о том, что доступ к ней возможен только при наличии зарегистрированного договора купли-продажи. Покупатель получает ключи после подписания акта приема-передачи квартиры. Правда, на срок займа действуют некоторые ограничения: без согласия банка покупатель не имеет возможности сдавать жилье, производить перепланировку и обмен жилья. Зато он сразу становится собственником и может зарегистрировать всех членов семьи
