«Быть или не быть…»
Наниматели и наймодатели жилых помещений испытывают одинаковые опасения при подписании договора найма и в течение всего срока его действия. В данной статье названы основные причины тревоги, в равной степени значимые для обеих сторон сделки аренды, и выяснили, насколько эти страхи оправданы в сегодняшних условиях.
100% арендаторов и арендодателей страшит вероятность расторжения договора найма раньше намеченного срока. Собственник в этом случае вынужден искать нового жильца, что в условиях, когда предложение в 1,5 раза превышает спрос, совсем не просто. Квартира же будет простаивать и вместо дивидендов приносить лишь расходы на ее содержание. Арендаторы, даже при большом выборе, не любят менять места жительства из-за новых финансовых трат, потери времени и сил на поиски квартиры, переезд, выплату новой арендной платы, залоговой суммы и комиссионных агенту.
Действительное положение вещей.
Во избежание неожиданностей в договоре прописываются обязательства сторон оповестить друг друга о своих намерениях не позднее, чем за месяц до предполагаемого расторжения, и тем или иным способом компенсировать причиненный ущерб. Конечно, условие действительно, если расторжение договора не является следствием противоправных действий одной из сторон сделки.
Другое распространенное опасение, возникающее у всех участников рынка аренды жилья, – мошеннические действия второй стороны сделки. Например, будущие квартиранты наслышаны о риске столкнуться с самозванцами, выдающими себя за собственников: они способны подделать документы, получить деньги в размере арендной ставки и залога, потом исчезнуть – сделка будет признана недействительной, а арендатор окажется на улице без возмещения ущерба.
Действительное положение вещей.
100% наймодателей считают реальным риск того, что в квартире будут проживать люди, не указанные в договоре, либо жилплощадь может быть передана в субаренду.
Опасение понести дополнительные финансовые потери в период найма обоюдно для 100% арендаторов и арендодателей. Квартирантов пугает перспектива увеличения ставки найма или невозврата залоговой суммы. Собственники страшатся задержек или невыплаты арендной платы, неоплаты ЖКУ.
За 2015 год и за прошедший период 2016-го споров и разбирательств по данным предметам не отмечено. На ситуацию в значительной мере повлияло общее экономическое положение и состояние рынка аренды, когда несоблюдение правил наймодателем повышает его риски потери квартирантов и простоя квартиры.
Договором найма предусматриваются штрафные санкции за неоплату: пени 0,1% от размера арендной ставки выплачиваются за каждый день просрочки платежа. При нарушении сроков более чем на 10 дней наймодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, при этом квартирант обязан покинуть помещение в течение трех суток и оплатить весь период фактического проживания на снятой им жилплощади.
Оксана Полякова, заместитель директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, комментирует:
- В нашей практике немало случаев, когда собственники отказывали в найме квартирантам с детьми. Часто причиной служило как раз опасение просрочек платежей при законодательном запрете на выселение из квартиры матери с ребенком. Однако не следует путать социальный найм (где наймодатель – государство или муниципалитет) с коммерческим (при котором обязательства определяются только соглашением сторон, независимо от их социального статуса). Справедливости ради надо отметить, что с начала 2015 года наймодатели стали гораздо более лояльно относиться к жильцам с детьми, а случаи расторжения договоров найма по причине невыплат арендной ставки – явления единичные.
С целью предотвратить просрочки или неоплату ЖКУ либо телефонных переговоров 80% собственников самостоятельно собирают с жильцов необходимые суммы и вносят их по квитанциям.
Вторжение соседей в частную жизнь – тоже общий страх 100% собственников и квартирантов.
Слежка, сообщения в полицию, а оттуда в налоговую инспекцию – далеко не единичные случаи, которые всегда были, есть и будут. Кроме того, столичные власти стимулируют полицию и призывают граждан выявлять «резиновые» квартиры и собственников, которые сдают жилье нелегально.
Порча имущества: абсолютное большинство нанимателей испытывают тревогу по поводу сохранности чужих вещей в чужом доме, такое же количество владельцев квартир дорожат своей собственностью.
Действительное положение вещей.
В целом среди участников сделок найма жилья наблюдается общая тенденция довольно беспечно относиться к документальному подтверждению выполнения обязательств по договору: в 60% случаев наниматели и наймодатели считают лишним иметь бланки для дополнительных соглашений и договоренностей, расписок о получении арендной платы и т. д.
Практика показывает, что при первой встрече и обоюдном принятии решения подписать договор найма собственники и их будущие квартиранты пребывают в некоторой эйфории: они хотят понравиться друг другу и совершенно не расположены думать о том, чтобы в будущем строить отношения на документальной основе. В этом смысле немаловажную роль играет российский менталитет: многим кажется, что, например, прописать новые договоренности в дополнительном соглашении или потребовать расписку о том, что арендная ставка выплачена, означает обидеть недоверием.