Что значат для рынка поправки в 214-ФЗ?

Основная проблема, о которой говорили по этому поводу девелоперы – потенциальное исчезновение инвесторов, рост себестоимости строительства, возможный возврат к ЖСК, векселям и другим обходным схемам. 

Позднее столичное правительство сделало заявление о том, что ДДУ не будут отменять, и рынок ждёт лишь ужесточение контроля за строительством жилья. Также планируется модернизировать ЖСК, в частности, права членов ЖСК могут приравнять к правам дольщиков. 

Существование схемы ЖСК находится под вопросом, так как рисков и минусов у неё, по мнению специалистов, существенно больше, чем достоинств. В частности, ЖСК позволяет начать строительство при отсутствии должной документации, включая даже разрешение на строительство. Кроме того, схема позволяет одному ЖСК собирать деньги с пайщиков множества одновременно строящихся объектов. Предъявить претензии ЖСК в случае проблем наподобие банкротства застройщика очень трудно, права граждан, участвующих в подобной схеме, защищены очень слабо. 

Чтобы защитить интересы дольщиков, планируется, во-первых, установить новые требования к собственному капиталу компании-застройщика. Согласно законопроекту, должен быть установлен некий неприкосновенный запас, на который не смогут претендовать какие-либо третьи лица. Собственный капитал компании планируется привязать к стоимости всех строящихся жилых зданий в её портфеле, он должен составить не менее 5% от этой суммы. Но есть опасения, что многие застройщики отнесутся к данному вопросу формально, а маленькие компании и вовсе будут вынуждены уйти с рынка.

Ещё одно нововведение – запрет «перебрасывания» денег с одной стройки на другую. Чаще всего такая практика применяется при строительстве и продаже нескольких новостроек по схеме ЖСК. Предполагается, что в дальнейшем у каждой стройки должен быть свой бюджет.

Также власти намереваются сделать банки регуляторами в строительной сфере. Деньги дольщиков должны будут храниться в банке на эскроу-счёте. Эскроу-счёт – условный счёт, на котором учитываются деньги, документы и/или имущество до момента наступления или исполнения определённых обязательств. Застройщик получит доступ к этим средствам лишь тогда, когда дом будет достроен.

Безусловно, такое требование увеличивает надёжность сделок с недвижимостью, при этом введение эскроу-счёта в качестве инструмента не должно повлиять на стоимость недвижимости существенным образом. цена открытия такого счёта варьируется от одного банка к другому, она сопоставима с ценой открытия аккредитива – от двух до 10 тысяч рублей или процент от суммы на счёте.

Девелоперы, в свою очередь, недовольны таким нововведением, так как в случае его принятия они не смогут пользоваться при строительстве бесплатными деньгами дольщиков, им придётся брать кредит у банка, которому нужно будет платить комиссию. Строительство жилья будет обходиться дороже, и цены на него, соответственно, поднимутся. Кроме того, не все банки обладают достаточным опытом в финансировании стройки, и далеко не все охотно производят аккредитацию застройщиков, особенно при наличии сомнений в их финансовой устойчивости, что может вызвать исчезновение большей части строительных компаний с рынка.

Институт ДДУ существует в России уже 10 лет, за это время он стал одним из наиболее распространённых способов покупки жилья, он помог упорядочить рынок и создать ясные «правила игры». Конечно, он не защищает дольщиков на 100%, гарантируя лишь возмещение ущерба, в нём есть слабые стороны, которые законодатели регулярно пытаются устранить поправками. Однако в текущее время стоило бы думать не об ужесточении, а о либерализации юридического регулирования, поддержке строительного бизнеса и улучшении условий его существования.

Практика покажет, какие плоды принесёт грядущая серьёзная модернизация 214-ФЗ. В любом случае, 2016 г. принесёт строительной отрасли большие перемены.