Столичный рынок аренды жилья: «антикризисная» тенденция сдачи «под ремонт» на первичном рынке усиливается

Большая часть покупателей жилья в сегменте «эконом» заинтересована в приобретении квартир в новостройках с отделкой «под ключ». Разница в цене между квартирами без отделки и с ремонтом от застройщика – примерно 15%. На первичном рынке недвижимости при этом почти нет такого объёма предложения, и минимум 57% из обозначенных 65% покупателей выбирают варианты без отделки, подходящие им по цене. Показательно, что цена самостоятельно выполняемого ремонта, включающего покупку отделочных материалов и оплату труда рабочих, обходится покупателям приблизительно вдвое-втрое дороже, чем доплата за квартиру с готовой отделкой. Большинство собственников полагает, что будет рациональным сдать новое жильё в аренду, чтобы наниматель выполнил ремонт в счёт стоимости проживания. Кроме того, если цена работ даёт такую возможность, можно получать и определённую арендную плату с учётом скидки на ремонт.

Наймодатель обычно определяет финансовые затраты на отделочные материалы и ремонтные работы, из-за чего либо снижается совокупная стоимость аренды, либо предоставляется возможность бесплатно проживать в квартире на определённое время – производится заключение договора найма без арендной платы ровно на срок проведения необходимых работ. Последний вариант актуален для групп иногородних рабочих строительных специальностей, которые приезжают в Москву на заработки.
В период относительной экономической стабильности, два-три года назад, покупатели новостроек придерживались одной из двух ключевых моделей поведения. Одна из них – вложение свободных средств в первичные объекты на фазе котлована в дальнейшей перепродажей при максимальной степени готовности здания. Очевидно, целью было получение дивидендов за счёт разницы в стоимости. Вторая модель – покупка квартиры для улучшения жилищных условий.

Сейчас, когда спрос снижается, собственники недвижимости в новостройках, относящиеся к числу инвесторов, предпочитают сделать в квартирах минимальный ремонт. А затем сдать их в аренду, чтобы, по крайней мере, скомпенсировать издержки на содержание жилплощади за счёт найма. Представители второй группы, столкнувшиеся с ухудшением экономических условий из-за кризиса, в ряде случаев должны были стать арендодателями, чтобы улучшить своё материальное положение, а сами остались жить в своих прежних квартирах. Чтобы снизить затраты, необходимые для обустройства нового жилья, собственники часто сдают его «под ремонт». Можно предположить, что тенденция в дальнейшем усилится.

Обычно как на первичном, так и на вторичном рынке обычная сумма скидки при сдаче квартиры «под ремонт» - 10-20%. Средняя арендная ставка однокомнатной квартиры в хорошем состоянии – 30 тыс. руб. в месяц. 20%-ная скидка за аналогичный объект «под ремонт» даёт снижение до 24 тыс. руб. Таким образом, годовая экономия составит 72 тыс. руб. 

На арендном рынке традиционно вторичное жильё, требующее ремонта, разделяется на две категории: пригодное для проживания, где хватит косметического ремонта, который может сделать сам наниматель в счёт арендной платы, и «неликвидные» квартиры, например, послеаварийные, с ветхими полами, неисправной электропроводкой, где нужны услуги специалистов. Даже при сильных повреждениях квартиры не всегда переводятся в разряд объектов для сдачи «под ремонт». Собственники иногда позиционируют их как обычное жильё, на которое они готовы предоставлять скидку. Размер скидки варьируется от 10% до 40%, в зависимости от того, насколько серьёзны повреждения.

В «сталинских» домах объекты «под ремонт» непопулярны, в частности, в базе данных Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость такие объекты сейчас отсутствуют. Можно сказать, что это характерная особенность современного рынка найма жилья в Москве.

Как комментирует заместитель директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость Оксана Полякова, в столице не наблюдается тотального обветшания сталинских домов и жилого фонда, расположенного в них. Это объясняется не только высоким качеством построек, но и действиями самих покупателей. «Сталинские» дома удерживали за собой статус элитных до середины 90-х гг., и до сих пор они остаются «знаковыми». В то время массового строительства высококачественного современного жилья не велось, и некоторые покупатели были готовы заплатить за проживание в «сталинке» любые деньги. Обеспеченные люди расселяли коммуналки, выкупали жилплощади целыми блоками и делали там качественный ремонт. Благодаря этому ветхие объекты в данной категории – редкость на столичном арендном рынке.

Специалисты говорят о том, что серьёзные затраты на ремонт «сталинской» квартиры, относящейся к бизнес-классу, вполне оправданны, если объект находится в престижном столичном районе. В этом случае в него разумно вложить сумму, соответствующую трём-четырём арендным ставкам. Снимают такие квартиры люди среднего возраста – бизнесмены, чиновники, представители творческой интеллигенции, ценящие атмосферу прежней Москвы – советской столицы.