Курортная недвижимость Анапы: итоги года
Стоимость новостроек в Анапе даёт возможность сделать вывод, что 2015 г. сложился для знаменитого российского города-курорта весьма благоприятно. К сравнению, на столичном рынке уровень цен на новостройки за 11 месяцев текущего году упал на 18%, а в Анапе колебания стоимости в этом секторе составили лишь 2%. Причём небольшое ценовое снижение обусловлено особенностями жилищного рынка Анапы, а вовсе не макроэкономическими факторами. Сейчас в городе-курорте строятся около 10 объектов, которые должны быть сданы в ближайшее время (2015-2017 гг.). Продажи ведутся по относительно низкой цене в рамках схемы ДДУ на этапе котлована. Но это не дало сильно снизиться уровню цен, так как спрос оставался стабильным в течение всего уходящего года.
Из года в год эксперты выделяют локальные пики спроса, появляющиеся достаточно стабильно по времени. В порядке возрастания покупательской активности это май, февраль, август и ноябрь-декабрь. Каждый пик – это результат концентрации отложенного спроса. В классическом секторе май и август – традиционно «застойные» месяцы, но в Анапе в эти периоды отмечается всплеск активности, так как будущие собственники обычно проводят личный осмотр потенциальной будущей покупки в самый оптимальный для того или иного региона календарный период. По результатам личного ознакомления покупатели часто совершают сделку в тот же месяц. В феврале активность обусловливается окончанием новогодних и январских праздников, а в ноябре-декабре на рынке появляется отложенный летний спрос.
Резкое ухудшение экономической ситуации в стране вызвало падение цен на главные экспортные позиции и девальвацию рубля. Из-за этого потеряли свою ценовую привлекательность такие прежде популярные зарубежные направления приобретения недвижимости с бюджетом около 70 тыс. евро, как Черногория, Испания, Болгария. По итогам первого полугодия 2015 г., как показывает статистика трансграничных операций Центробанка, объём покупок недвижимости за рубежом, совершённых россиянами, сократился на 47%. Санкции также усложнили жизнь отечественных покупателей зарубежного жилья, поставив юридическую безопасность собственности под сомнение и усложнив процесс покупки и получения ипотеки в зарубежных банках. Закрытие турецкого направления скажется на рынке курортной недвижимости в Турции, где в последние годы доля россиян стабильно росла.
Благодаря общему влиянию данных факторов спрос переориентировался на российский Юг. Можно сказать, что достаточно стабильный спрос на курортное жильё в кризисном 2015-м году во многом обусловлен увеличением привлекательности объектов в этом регионе, как с точки зрения стоимости, так и с точки зрения безопасности вложений.
На Юге России есть две курортных зоны – Краснодарский край и Крым. Краснодарский край известен тремя ключевыми курортными кластерами: это Анапа, Сочи и Геленджик. Регион «Большой Сочи» стал исторически первой территорией, в границах которой был осуществлён ряд крупнейших делевоперских проектов, связанных с подготовкой к Олимпиаде-2014. На сегодня в Сочи закончена большая часть инвестиционных проектов. у города нет необходимого земельного фонда, он фактически исчерпал возможности по формированию предложения, привлекательного по стоимости. В продаже представлены объекты завершенного строительства, по этой причине цена не может быть снижена за счёт ДДУ на этапе строительства. Конечно, объекты в Сочи находят покупателей, но нельзя не признать, что сейчас объём предложения ограничен строгими ценовыми рамками и представлен сегментами «элит» и «бизнес+». Это естественным образом сказывается на спросе. Говоря о Геленджике, нужно отметить дефицит свободной береговой линии: она ограничена Геленджикской бухтой и имеет строго курортно-рекреационное назначение. Жилищное строительство здесь, конечно же, невозможно, поэтому на первой береговой линии уже реализованы объекты элитного апарт-сегмента, что тоже ограничивает спрос. Исходя из вышеперечисленного, в силу размеров и специфики географического положения, регион Анапы – это последний курортный кластер, располагающий земельным фондом с высокой ликвидностью и пригодный для осуществления крупных девелоперских проектов, ориентированных на спрос со стороны большого числа целевых групп.
Так, УК «Фонд Юг» полностью реализовала квартиры во второй очереди жилого комплекса «Резиденция Утриш», и с февраля этого года также ведутся активные продажи в третьей очереди – она будет введена в эксплуатацию во 2-м квартале 2016 г. Также в начале будущего года начнут продаваться квартиры в 1-м кластере курортно-жилого района «резиденция Анаполис».
Краснодарский край отличается трансрегиональным спросом на недвижимость, и это даёт возможность спрогнозировать необходимый уровень продаж. Значительная доля покупателей (до 40%) – это москвичи и нефтегазовые автономии в составе Тюменской области, что показывает сформировавшийся платёжеспособный спрос на объекты бизнес-класса со стороны жителей региона, относящихся к финансовым лидерам РФ.
