Почему столичным новостройкам комфорт-класса не страшен кризис?

Итоги ноября 2015 г. показывают: средняя стоимость квадратного метра в сегменте эконом-класса – 104,48 тыс. руб. за кв. м, комфорт-класса – 151, 91 тыс. руб. за кв. м, бизнес-класса – 233, 56 тыс. руб. Средняя цена «однушки» эконом-класса – 4,59 млн. руб., комфорт-класса – 6,65 млн. руб., бизнес-класса – 12,45 млн. руб. Стоимость двухкомнатной квартиры эконом-класса в среднем составляет 6,09 млн. руб., комфорт-класса – 9,58 млн. руб., бизнес-класса – 18,74 млн. руб.

Управляющий партнёр компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая говорит, что существенная – почти двукратная – разница в цене квартир в комфорт- и в бизнес-классе возникает не только по той причине, что квадратный метр стоит дороже, но и из-за большей площади «бизнеса». Получается, что при финансовой нестабильности и невозможности точно распланировать будущие доходы те, кто прежде искал жильё в бизнес-классе, теперь выбирают качественное, но более дешёвое жильё.

Действующая государственная программа льготной ипотеки позволяет взять кредит на приобретение квартиры в московской новостройке на сумму до 8 млн. руб. под 11,4% годовых. При минимальном размере средств для первоначального взноса данное предложение доступно преимущественно покупателям жилья комфорт-класса, так как в бизнес-классе квартиры ощутимо дороже.

2. Инфраструктура 

Жилые комплексы эконом-класса редко включают в себя обширную инфраструктуру. Многие новостройки не имеют ничего, кроме небольшого участка придомовой территории. В состав инфраструктуры новых ЖК комфорт-класса входят многочисленные объекты, которые ранее можно было встретить только в дорогих комплексах бизнес-класса. Это благоустроенные дворы с детскими площадками и местами для отдыха, наземные и подземные парковки, а также большое количество социальных и торгово-бытовых объектов непосредственно на территории комплекса.

Например, в жилом комплексе «Ривер Парк», который строится на берегу Москвы-реки в р. Нагатинский затон, формируется комплексная среда для комфортной жизни. Генеральный директор ООО «Ривер Парк» Лариса Швецова рассказывает, что в рамках проекта планируются рестораны и кафе, магазины, банковские отделения, салоны красоты, химчистки, фитнес-клубы, медцентры и аптеки, - вся эта инфраструктура расположится на первых этажах жилых домов. Жители квартала также получат собственную набережную для отдыха, лодочную станцию с оборудованными пирсами, прокатом катеров и лодок. Также в ЖК появится детская парусная школа – единственная в столице.

Мария Литинецкая отмечает, что близость детских садов, школ, фитнес-центров, магазинов, салонов красоты и других объектов позволяет значительно сэкономить время. Поэтому качественная инфраструктура, расположенная в шаговой доступности, становится одним из решающих факторов при выборе жилья. Когда инфраструктура жилого комплекса комфорт-класса практически не уступает более дорогостоящим комплексам, но квартира стоит в 1,5-2 раза дешевле, многие покупатели останавливают свой выбор на жилье класса «комфорт».

3. Выбор объектов 

В ноябре на рынке новостроек в массовом сегменте предлагалось 36 проектов с общим объёмом предложения 12 000 квартир, и только один ЖК из этого числа – «Некрасовка» - относится к эконом-классу. То есть, в процентном соотношении на долю домов комфорт-класса приходится 97% от общего объёма массового жилья, тогда как на конец 1-го полугодия 2012 г. их доля составила 71%.

Мария Литинецкая говорит, что в последние 3 года количество новостроек комфорт-класса выросло более чем вдвое – с 15 до 32 проектов. Благодаря этому покупатели могут выбирать жильё в удобных для них районах, по приемлемой цене и с устраивающим набором инфраструктуры. Имеются предложения на любой вкус и кошелёк.

Ещё один привлекательный момент для покупателей – наличие в продаже комплексов на различных стадиях строительства. Это даёт возможность удовлетворить потребности тех, кто желает приобрести жильё по более низкой стоимости на стадии «котлована», а также тех, кто хочет сразу после оформления сделки въехать в готовую квартиру. Сейчас почти 1/3 квартир от совокупного объёма (36%) реализуется в корпусах на этапе монтажа этажей. Почти такое же количество (34%)– в новостройках, находящихся на начальной стадии строительной готовности. 20% - мене четверти предложения – сосредоточено в уже введённых в эксплуатацию домах, оставшиеся 10% - в объектах на этапе отделки.

4. Архитектура и дизайн

Комфорт-класс находится между «бизнесом» и «экономом», он вобрал характеристики обоих сегментов. По метражу квартир он ближе к эконом-классу, но архитектурная составляющая сейчас всё больше отвечает уровню «бизнес». Большая часть жилых комплексов комфорт-класса строится по монолитной или по монолитно-кирпичной технологии с индивидуальным оформлением фасадов. Ведущие девелоперы привлекают к разработке проектов известные архитектурные бюро, используют решения и материалы, которые прежде применялись исключительно в сфере строительства дорогой недвижимости.

Председатель совета директоров «Речников Инвест» Дмитрий Старостин рассказывает, что в ЖК «Ривер Парк» используется немецкая опалубка самой современной серии, применяемая в столичных проектах элит- и бизнес-класса. Качество строительства тоже не уступает проектам из «высоких» сегментов. Места общего пользования комплекса продолжают общую концепцию, выверенную до мелочей. Жители «Ривер Парка» смогут пользоваться стильно оформленными фойе и лифтовыми холлами с высококачественной отделкой, привлекательный внешний вид которых сохранится на долгие годы. Также там будут места для хранения велосипедов и колясок, помещение для консьержа, интуитивно понятная навигация.

Мария Литинецкая справедливо замечает, что жить в доме с оригинальным фасадом, удобным фойе и красивой входной группой намного приятнее, чем в типовой новостройке эконом-класса с безликим подъездом. Безусловно, красота объекта – не основной фактор при выборе жилья, но в соединении с другими факторами она может сыграть весомую роль при выборе покупки.

5. Ликвидность

Примерно 90% покупателей приобретают жильё для собственного проживания, предпочтение в большинстве случаев отдаётся квартирам, удобным для жизни «здесь и сейчас»: мало кто выбирает себе жильё «на потом». В дальнейшем, однако же, жизненные обстоятельства могут перемениться, потребуется продажа старой квартиры и покупка новой. Причиной может стать необходимость в расширении или уменьшении жилой площади, переезд в новый район. Реализовать недвижимость на вторичном рынке без ощутимых материальных потерь в достаточно сжатые сроки проще всего собственникам жилья комфорт-класса.

По итогам 10 месяцев 2015 г. количество сделок на рынке вторичного жилья в Москве уменьшилось на 34%. Падение спроса было вызвано снижением цен. Дисконт на вторичное жильё в элитном сегменте достиг уровня 20-40%, квартиру бизнес-класса стало возможным купить на 20-50% дешевле докризисных цен. Покупатели с «живыми» деньгами стали предпринимать попытки использовать сложившуюся на вторичном рынке ситуацию в свою пользу. Играя на экономических трудностях продавцов, покупатели максимально снижают цены, добиваясь значительных скидок. В сложившейся ситуации вторичное жильё эконом- и комфорт-класса менее всего «пострадало». Дисконт на него минимален, он не превышает 5-10%.

Мария Литинецкая резюмирует, что за последний год предпочтения потребителей претерпели некоторые изменения. Спрос стал более рациональным: большая часть покупателей хочет приобрести качественный продукт за разумные деньги. На рынке недвижимости подобной «золотой серединой» становятся квартиры в ЖК комфорт-класса. Это связано с тем, что новостройки эконом-класса не дотягивают до покупательских представлений о современном комфортном жилье, а бизнес-класс для многих слишком дорог. Опрос, проведённый в октябре текущего года Фондом общественного мнения, показал, что 43% жителей столицы чувствуют необходимость улучшить жилищные условия. Финансовые возможности для этого, как показывают результаты исследования, имеют 14% столичных жителей.

Таким образом, невзирая на нестабильность экономики, москвичи и приезжие из регионов продолжат покупать недвижимость в Москве. По соотношению цена/качество на сегодня нет альтернативы жилью комфорт-класса, поэтому этот формат наиболее мягко переживает кризисный период. При этом его доля на рынке будет увеличиваться и дальше. Часть девелоперов, раньше строивших жилые комплексы бизнес-класса, может перебраться в сегмент жилья комфорт-класса. Проектов эконом-класса будет всё меньше, так как подобное жильё морально устаревает с каждым годом. Через несколько лет эконом-класс может вообще исчезнуть с первичного рынка, строиться такое жильё будет исключительно по заказу городских властей для социально незащищённых категорий граждан.