Весенняя песня: Цены на жилье в регионах пустились в рост
Специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» подвели итоги первого квартала 2014 года на рынке недвижимости 58 российских регионов. Как показывают результаты исследования, в 49 российских городах цены выросли, и только в 9 — упали. В среднем, за первые три месяца рост цен на рынке российской недвижимости составил +1,6%.
Рынок на разогреве
Игроки рынка в один голос уверяют, что к резкому росту спроса на жилье привела нестабильность политической и экономической обстановки. Это еще не ажиотаж, но риэлторы отмечают повышенную активность покупателей: одни стремятся надежно вложить деньги, спасая их от обесценивания, другие ждут повышения цен из-за снижения рубля.
Риэлторы зафиксировали рост цен на первичном рынке недвижимости дважды — в конце февраля и середине марта, причем во всех сегментах жилья. Кроме того, в начале марта ЦБ РФ поднял ставку рефинансирования с 5,5% до 7% годовых, что автоматически привело к росту ипотечных ставок (сейчас минимальная ставка составляет, в среднем, 13−13,5%). Тем не менее, пока на рынке недвижимости отмечается все еще высокая активность покупателей, в том числе и ипотечников.
«Рынок сейчас активно прирастает еще во многом и за счет инвесторов – их доля сегодня, по словам эксперта, составляет 15−20%. Ведь безусловный плюс недвижимости в том, что она хоть и может показывать в краткосрочном периоде падение, но в долгосрочном периоде ее стоимость растет», - отмечает Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «Мир квартир». Впрочем, по словам Луценко, говорить о каком-то долговременном тренде на повышение пока нельзя. Для этого должно сойтись слишком много факторов.
С большим отрывом
Безоговорочным лидером весенней части ценовой гонки по-прежнему остается Москва. Цена квадратного метра в столице, по итогам первого квартала выросла на 6,6% и составила 205736 рублей, а преимущество перед идущим следом Санкт-Петербургом стало почти двукратным(+6,4%; 110438 рублей). В ближнесрочной перспективе Москва по-прежнему будет впереди. Замыкает тройку лидеров Московская область. Но этот регион лидирует скорее, по цене квадратного метра, нежели по темпам роста. За квартал средняя цена квадрата в Подмосковье выросла на 3,9% и составила 86363 рубля. При этом, у идущего на четвертом месте Сочи темпы роста куда более впечатляющие -5,8%, при средней цене метра – 79852 рубля. Однако хотя цены и держатся на высоком уровне, сделок совершается очень мало, отмечают эксперты.
Состоятельных туристов и покупателей недвижимости, а также столичный средний класс больше привлекает зарубежье, нежели черноморское побережье России.
«Скорее всего, по итогам нынешнего года рост будет слабый, чуть выше среднего по стране и не догонит инфляцию, которая становится все выше, — прогнозирует он. — В более удаленной перспективе все будет зависеть от планов правительства по дальнейшему развитию и использованию курорта. Возможно, превратить Сочи в семейный недорогой курорт было бы наиболее целесообразно. Но тогда кому нужны будут квартиры в дорогих новостройках? Цены в них через несколько лет должны будут неизбежно снизиться фактически (то есть, учитывая виток инфляции, они останутся стоять на месте)»,- говорит Павел Луценко.
Перспективные середняки
Самые перспективные середняки – города Уральского Федерального округа. И, если, в Екатеринбурге, который входит в пятерку городов с самым высоким уровнем цен на недвижимость (стоимость «квадрата» в уральской столице – 73989 рублей) темпы роста за квартал, прямо скажем, не впечатляют – всего 1%, зато строят здесь много и с удовольствием. Одной из основных тенденций последних двух лет на рынке недвижимости стал рост объемов строительства многоквартирного жилья. Только в 2013 году было начато возведение более 1,27 млн. кв. м. Часть из этих проектов – новые для рынка, другая – развитие строящихся жилых комплексов и начало работ по следующим очередям. В итоге к декабрю был установлен очередной рекорд.
По данным Уральской палаты недвижимости, в Екатеринбурге возводится более 2,6 млн. кв. м многоквартирного жилья. За два года прирост составил +60 % или 1 млн. кв. м. Причем за это время было введено в эксплуатацию около 1,6 млн. кв. м, а количество «замороженных» объектов сократилось до уровня 2 %, что составляет лишь 53 тыс. кв. м.
В других уральских городах рынок тоже растет. В Челябинске цены на жилье повысились на 5,2%, в Перми – на 4,4%. Кстати, уральцы, в отличие от жителей других регионов не стремятся уехать в столицу, а пытаются создать все условия, для того, чтобы люди находили работу и квартиру у себя в регионе.
Еще один претендент на лучшую жизнь - столица Башкортостана – Уфа.
В рейтинге самых строящихся городов России, составленном компанией 2GIS, Уфа стала одним из лидеров — разделила третью строчку с Красноярском. Строительный бум так велик, что в городе не хватает башенных кранов, и строительным компаниям приходится заказывать их в соседних городах. Сейчас в городе около 200 новостроек, и более половины будет возведено индустриальным способом (еще недавно около 80% нового жилья составляли частные дома).
Перспективы у уфимского рынка недвижимости весьма неплохие, считает Павел Луценко. «Администрация города старается увеличивать объемы ввода новостроек, поощряет и девелоперов к строительству коммерческого жилья, — говорит он. — Что касается спроса, до его удовлетворения рынку еще далеко: показатели обеспеченности жильем в городе – одни из самых низких по стране, на одного человека здесь приходится всего 20,7 кв. м.
К тому же горожанам не грозит безработица даже при наступлении серьезного экономического спада: многие из них заняты на нефтеперерабатывающих предприятиях, которые будут работать при любом кризисе».
Побег из Братска
Несколько слов об аутсайдерах. По данным федерального портала «Мир квартир» в первом квартале 2014 года отрицательный прирост наблюдался всего-лишь в 9 из 58 российских регионов. Больше всего, на 5%, цены на недвижимость упали в Братске (Иркутская область), Череповце (Вологодская область) на 3,4% и Томске на 2,6%.
Особого внимания заслуживает Братск. Здесь на рынке жилья - настоящая катастрофа. За неполный год недвижимость в Братске подешевела почти на 20%. Риэлторы считают ситуацию тревожной, если цены просто стоят на месте, а тренд на удешевление их просто шокирует — дело уже не в сокращении доходов жителей. Социологи полагают, что братчане массово покидают город: по данным последних опросов, девять из десяти опрошенных мечтают уехать хотя бы в недалекий Иркутск.
«В городе однокомнатная квартира снижается в цене на 20–50 тыс. руб. всего за неделю! Это разве нормально? А трехкомнатные квартиры улучшенной планировки сейчас можно легко сторговать по цене «двушки». На такой дисконт готовы идти продавцы, которым нужно очень срочно продать. Они и раньше были, но не в таком количестве. Такое ощущение, что из Братска все бегут», - рассказала Светлана Арносова, риэлтор АН «Домосед» в интервью порталу SmartNews. По официальным данным УФМС, в прошлом году Братск покинули почти пять тысяч жителей. Это, в основном, работоспособное население в возрасте от 25 до 35 лет. Основная причина бегства - отсутствие работы.
«По данным Минтруда, средняя зарплата в Братске составляет 21 тысяча рублей. Работы в городе нет. Понятно, что на эти деньги даже прожить нормально сложно, не то, что купить квартиру», - говорит Павел Луценко.
В остальных городах-аутсайдерах: отрицательная динамика сконцентрирована в диапазоне от 0,6% до 1,6%. Проблемы здесь те же, что и для многих отстающих регионов: низкий платежеспособный спрос и низкие темпы строительства.
Прирост цен на российском рынке недвижимости в первом квартале 2014 года (руб/кв.м.)
Регион |
Город |
Январь |
Февраль |
Март |
Прирост |
Москва |
Москва |
192933,7 |
199238,8 |
205736,8 |
6,6% |
Санкт-Петербург |
Санкт-Петербург |
103799,4 |
108247,2 |
110438,6 |
6,4% |
Московская |
Московская |
83092,5 |
85199,6 |
86363,2 |
3,9% |
Краснодарский |
Сочи |
75501,9 |
77668,0 |
79852,3 |
5,8% |
Свердловская |
Екатеринбург |
73262,9 |
73627,0 |
73989,0 |
1,0% |
Хабаровский |
Хабаровск |
71889,3 |
71534,3 |
70830,0 |
-1,5% |
Башкортостан |
Уфа |
63763,4 |
65572,7 |
66214,3 |
3,8% |
Нижегородская |
Нижний Новгород |
63082,0 |
64347,1 |
65130,2 |
3,2% |
Белгородская |
Белгород |
62921,9 |
63401,0 |
64007,8 |
1,7% |
Калужская |
Калуга |
62927,7 |
63283,4 |
63685,6 |
1,2% |
Тюменская |
Тюмень |
62146,6 |
62679,2 |
63072,3 |
1,5% |
Новосибирская |
Новосибирск |
61414,5 |
61868,7 |
62160,4 |
1,2% |
Ростовская |
Ростов-на-Дону |
61627,4 |
61848,0 |
62038,1 |
0,7% |
Краснодарский |
Геленджик |
61221,8 |
61049,7 |
61359,4 |
0,2% |
Татарстан |
Казань |
58198,4 |
58861,1 |
59187,4 |
1,7% |
Красноярский |
Красноярск |
58245,4 |
58741,8 |
59000,5 |
1,3% |
Краснодарский |
Анапа |
58611,7 |
58201,4 |
58233,2 |
-0,6% |
Самарская |
Самара |
56453,1 |
57159,5 |
58068,3 |
2,9% |
Иркутская |
Иркутск |
57298,1 |
57527,6 |
57454,6 |
0,3% |
Краснодарский |
Новороссийск |
55710,1 |
55747,2 |
55794,5 |
0,2% |
Ярославская |
Ярославль |
55313,7 |
55268,8 |
55435,8 |
0,2% |
Калининградская |
Калининград |
54331,8 |
54655,9 |
55080,3 |
1,4% |
Пермский |
Пермь |
51496,9 |
52491,5 |
53778,3 |
4,4% |
Владимирская |
Владимир |
53189,9 |
53271,0 |
53324,9 |
0,3% |
Новгородская |
Великий Новгород |
51449,4 |
52821,6 |
53235,8 |
3,5% |
Тульская |
Тула |
51710,0 |
51339,2 |
53062,0 |
2,6% |
Оренбургская |
Оренбург |
51155,7 |
51172,4 |
51356,8 |
0,4% |
Волгоградская |
Волгоград |
49678,0 |
49397,2 |
50119,8 |
0,9% |
Кировская |
Киров |
49103,7 |
49259,7 |
49700,5 |
1,2% |
Краснодарский |
Краснодар |
47870,2 |
49055,2 |
49692,5 |
3,8% |
Воронежская |
Воронеж |
48038,3 |
48514,1 |
49024,8 |
2,1% |
Липецкая |
Липецк |
48525,6 |
48786,2 |
48764,1 |
0,5% |
Алтайский |
Барнаул |
47480,8 |
48521,5 |
48580,9 |
2,3% |
Смоленская |
Смоленск |
48213,7 |
48167,0 |
48434,7 |
0,5% |
Омская |
Омск |
46695,6 |
47695,6 |
48251,2 |
3,3% |
Томская |
Томск |
48975,9 |
48200,7 |
47681,8 |
-2,6% |
Тверская |
Тверь |
47794,7 |
47560,8 |
47406,5 |
-0,8% |
Забайкальский |
Чита |
47755,9 |
47011,9 |
46993,0 |
-1,6% |
Самарская |
Тольятти |
46127,6 |
46570,4 |
46852,7 |
1,6% |
Рязанская |
Рязань |
45713,3 |
47066,3 |
46688,3 |
2,1% |
Ивановская |
Иваново |
45201,0 |
45348,8 |
45650,6 |
1,0% |
Пензенская |
Пенза |
44864,6 |
45260,8 |
45606,0 |
1,7% |
Удмуртская |
Ижевск |
44728,3 |
45347,1 |
45275,7 |
1,2% |
Челябинская |
Челябинск |
41649,4 |
43377,7 |
43795,5 |
5,2% |
Брянская |
Брянск |
41573,5 |
42311,5 |
43246,7 |
4,0% |
Костромская |
Кострома |
42953,5 |
42960,3 |
43145,6 |
0,4% |
Вологодская |
Череповец |
44496,8 |
43475,1 |
42992,7 |
-3,4% |
Курская |
Курск |
40458,3 |
41021,5 |
41928,7 |
3,6% |
Саратовская |
Саратов |
40697,6 |
40970,2 |
41609,1 |
2,2% |
Ульяновская |
Ульяновск |
40963,8 |
40773,9 |
40794,6 |
-0,4% |
Ставропольский |
Ставрополь |
38368,7 |
38487,3 |
38781,6 |
1,1% |
Свердловская |
Нижний Тагил |
37508,6 |
37929,4 |
38461,7 |
2,5% |
Белгородская |
Старый Оскол |
37831,7 |
37994,8 |
38007,6 |
0,5% |
Хабаровский |
Комсомольск-на-Амуре |
35986,1 |
36661,8 |
37880,0 |
5,3% |
Кемеровская |
Новокузнецк |
36161,5 |
36598,9 |
36790,2 |
1,7% |
Ульяновская |
Димитровград |
34486,5 |
34527,9 |
34293,0 |
-0,6% |
Белгородская |
Губкин |
31403,7 |
31923,6 |
32404,3 |
3,2% |
Иркутская |
Братск |
32021,4 |
32515,9 |
30432,1 |
-5,0% |
Среднее значение прироста |
1,6% |