Сколько за «квадрат»? Анализ рынка недвижимости в регионах

Спрос непрерывно растет 

Одна из основных причин кризиса на рынке недвижимости - снижение платежеспособности основной массы населения. Тем не менее, спрос на недвижимость в перечисленных городах находится на относительно высоком уровне. Так, в Тюмени наблюдается рост активности покупателей - входящий поток в летние месяцы вырос на 23,4% по сравнению с весной прошлого года. Это связано, прежде всего, с тем, что условия для роста рынка недвижимости города крайне благоприятные и сформированы высоким уровнем жизни горожан - средняя заработная плата составляет 45,5 тыс. рублей. Несмотря на это, на долю тюменцев приходится только 40-50% сделок с недвижимостью. Особую активность проявляют покупатели из ХМАО и ЯНАО, при этом доля покупателей из других регионов страны постоянно растет.
Аналогичная ситуация имеет место и в Сочи - квартиры пользуются повышенным спросом среди россиян, а также жителей стран СНГ и дальнего зарубежья. Преимущественно именно этот фактор способствует устойчивости сочинского рынка недвижимости: несмотря на снижение платежеспособного спроса среди локальных покупателей, проекты остаются востребованными за счет внешнего притока. Главной причиной такого ажиотажа являются значительные инвестиционные вливания в преддверии Олимпиады-2014, которые мгновенно отразились на рынке недвижимости этого города-курорта.
Благодаря реализации масштабных проектов, Казань - один из самых изменившихся за последнее время городов России - активно привлекает инвесторов. Реализация таких крупных проектов, как празднование 1000-летия Казани, а также проведение всемирной Универсиады, не могло не сказаться на рынке недвижимости - Казань заняла третье место в рейтинге стоимости квартир в новостройках, среди городов-миллионников, соответственно, текущий спрос находится на очень высоком уровне. Чего в настоящее время нельзя сказать о рынке жилья в Красноярске - кризисные явления привели к серьезному снижению активности местного населения. Однако покупатели из других регионов проявляют интерес к красноярским объектам недвижимости, удерживая рынок «на плаву» - рынок наполняется по большей части малогабаритными и однокомнатными квартирами.
Наращивает темпы и Краснодар - сейчас Краснодарский край занимает лидирующие позиции по объемам ввода жилья в эксплуатацию, что связано, прежде всего, с повышением девелоперской активности. Кроме того, наблюдается большой прирост объема предложения на первичном рынке - за первое полугодие 2015 года он увеличился на 9,1%. Программы по развитию города, направленные на благоустройство, промышленность, развитие социальной сферы и обеспечение доступности жилья - порядка 76 млрд выделено из краевого и местного бюджетов на 2013-2015 гг. - делают Краснодар привлекательным для жизни не только в перспективе, а уже сейчас, и вызывают интерес покупателей со всех регионов страны. 

Цена вопроса 

Несомненно, тот фактор, который наиболее мотивирует подавляющее число покупателей квартир - это цена. На протяжении последних 2-х лет на тюменском рынке недвижимости наблюдался период стабильных цен - месячные колебания цен на вторичное жилье и новостройки не превышали 1-2%. В настоящий момент средняя цена квадратного метра составляет 64,6 тыс. рублей на вторичном рынке и 58,8 тыс. рублей в новостройках.
Как первичный, так и вторичный рынок Красноярска не остались в стороне от экономических потрясений в конце 2014 - начале 2015 г. Вторичный рынок оказался более гибок к изменениям - удельная цена по итогам 1-го полугодия 2015г. снизилась примерно на 20% и составила 53-55 тыс. руб. В то же время первичный рынок снизил цены лишь на пару процентов - на конец июня 2015 г. удельная цена составляет 58-59 тыс. руб. Кроме того, стартовавшая в марте 2015г. программа господдержки ипотечного кредитования оказала серьезную поддержку первичному рынку, в результате чего, около 60% покупателей Красноярска в 2015г. предпочли строящееся жилье.
В сравнении с остальными востребованными среди «переселенцев» городами, в Краснодаре предлагается самое доступное жилье - цена варьируется от 11 до 87 тыс. руб. за кв. м. со средней ценой во 2 полугодии - 43,9 тыс. руб. за кв. м. Казань, наоборот, представляет собой довольно дорогостоящий вариант среди городов-миллионников - в начале сентября 2015 года удельная цена сложилась на уровне 61700 руб./кв.м. Тем не менее, застройщики активно используют инструменты неявного снижения цены, предлагают существенные скидки для своих покупателей, таким образом, фактически рост удельной цены на первичном рынке недвижимости Казани не настолько сильный, как это кажется на первый взгляд.
А вот Сочи является самым дорогим рынком недвижимости - на вторичном рынке средняя цена составляет 75 тыс. руб. за кв. м, новостройки стоят в среднем 69 тыс. руб. за кв. м. Несмотря на этот факт, среди покупателей по прежнему присутствует много инвесторов (~15%) и тех, кто покупает квартиры для отдыха в летний сезон (~35%). 

Первичный рынок в выигрыше 

Если рассматривать поток по видам недвижимости, то очевиден покупательский интерес к первичному рынку во всей пятерке городов. Кризисные явления наиболее сильно затронули вторичный рынок - объем сделок существенно снизился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Довольно высокие ипотечные ставки и программа господдержки, распространяющаяся только на первичный рынок, продолжают оказывать влияние на переориентацию именно на новостройки. Тем не менее, сейчас активность покупателей прекращает свое падение и постепенно возвращает их на вторичный рынок.
Еще одна важная тенденция - застройщики стараются всеми возможными способами привлечь клиентов: предоставляют ощутимые скидки, проводят совместные акции с банками, предлагают рассрочку и различные бонусы, например, дизайн-проект или переезд в подарок. Так, привлекательные условия, доступные цены, а также высокие темпы развития регионов все чаще ложатся в основу оптимального выбора для внутренней миграции экономически активного населения. 

Глеб Бекетов, руководитель аналитического отдела Федеральной риэлторской компании «Этажи»:
- Рынок недвижимости городов и регионов России сегодня стремится к стабилизации. Основываясь на результатах нашего исследования, уже можно говорить о заметном интересе со стороны покупателей к недвижимости крупных городов. Такая тенденция прослеживается благодаря активному развитию и местами рекордно низкой стоимости жилья в регионах, в то время как столичный ценник при нынешних банковских ставках, как правило, неподъемен для основной массы населения.