Классовое неравенство. Апартаменты снова против квартир
Высокий уровень конкуренции на рынке недвижимости заставляет девелоперов постоянно повышать качественный уровень своих проектов. Особенно это заметно в сегменте апартаментов, которые по многим параметрам обходят своих одноклассников в сегменте квартир. Аналитики компании «Метриум Групп» сравнили жилые комплексы и комплексы апартаментов по сегментам и пришли к выводу, что в апартаментах покупатель получает гораздо более интересный продукт, чем в сегменте квартир аналогичного класса.
Эконом
На сегодняшний день эконом-класс является самым малочисленным на московском рынке новостроек - как в сегменте квартир, так и в апартаментах. По подсчетам специалистов «Метриум Групп», в этой категории представлено 3 ЖК и 1 комплекс апартаментов. Для сравнения качественных характеристик были взяты жилой комплекс «Большое Кусково» и апартаменты в рамках проекта «Царицыно-2».
Первое, что бросается в глаза – это различия в технологии строительства. ЖК «Большое Кусково» возводится по привычной для этого сегмента панельной технологии (типовые дома серии П-3МК «Флагман»). В комплексе апартаментов «Царицыно-2» девелопер применяет современную монолитную технологию, которая еще совсем недавно в классе «эконом» была немыслима. Преимущества монолитных конструкций очевидны: свободные планировки квартир, долговечность, энергоэффективность и т.д.
Второе отличие следует из первого. Панельная технология не предусматривает особых архитектурных изысков. Поэтому ЖК «Большое Кусково» визуально почти не отличается от большинства столичных районов эпохи индустриального домостроения. В «Царицыно-2» апартаменты возводятся по индивидуальному архитектурному проекту, что также ранее являлось прерогативой более высоких классов.
Следующий параметр сравнения – местоположение. «Большое Кусково» строится в районе метро «Перово» (5 минут на транспорте) рядом с Кусковским лесопарком. Апартаменты «Царицыно-2» являются продолжением известного жилого комплекса «Царицыно», который находится в шаговой доступности от одноименного парка, в 7 минутах езды от метро и железнодорожной станции «Царицыно». По этому показателю проекты практически идентичны.
Ну и, наконец, инфраструктурная составляющая. И в ЖК «Большое Кусково», и в комплексе апартаментов «Царицыно-2» предусмотрены детские сады, школы, поликлиника, магазины, подземные и наземные паркинги и т.д. Впрочем, апартаменты в очередной раз продемонстрировали свое превосходство над квартирами: в «Царицыно-2» запланированы такие «фишки», как бесплатный беспроводной интернет на территории всего комплекса, общественные постирочные в каждом корпусе, библиотека, а также аппараты для чистки обуви и компактные спортивные комплексы в холлах домов.
«Апартаменты эконом-класса по качественному уровню явно обходят своих одноклассников из сегмента квартир, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Последним штрихом в картине является экономическая выгода – минимальная стоимость квадратного метра в ЖК "Большое Кусково" составляет 130 тыс. рублей, в "Царицыно-2" же этот показатель на порядок ниже – 100,5 тыс. рублей».
Комфорт
Подкатегория «комфорт», как следует из названия, позволяет покупателю приобрести квартиру или апартаменты с улучшенными характеристиками комфортности, на порядок выше, чем в эконом-классе. Сегодня на рынке представлены 17 жилых комплексов и 7 проектов с апартаментами комфорт-класса. В этой категории эксперты «Метриум Групп» рассмотрели ЖК «Белый Парк» и многофункциональный комплекс «Водный». Данные проекты были отобраны по географическому признаку – они расположены недалеко друг от друга.
По первому критерию сравнения – технология строительства – оба участника оказываются в равных условиях: в обоих случаях это монолит. Однако при визуальном сравнении интереснее и современнее выглядит МФК «Водный» - архитектурную концепцию комплекса разрабатывало бюро Speech Сергея Чобана. Архитекторов такого уровня не встретишь среди авторов проектов жилых комплексов комфорт-класса. Да и в «бизнесе» это встречается довольно редко. На столичном рынке Сергей Чобан предпочитает работать с элитными объектами (ЖК «Гранатный, 6», Wine House и т.д.). Что же касается внешнего вида ЖК «Белый Парк», то вряд ли его можно отнести к архитектурным шедеврам. Это добротные монолитные дома с вентилируемыми фасадами, но не более того.
Как уже было сказано выше, проекты для сравнения в этом классе выбирались по местоположению – оба находятся в Северном административном округе Москвы. Однако апартаменты в МФК «Водный» по своей дислокации ближе к сегменту «бизнес» - они расположены в нескольких минутах пешком от метро «Водный стадион», с удобным подъездом со стороны Ленинградского шоссе. Тогда как ЖК «Белый Парк» территориально ближе к МКАД, на расстоянии более 1 км от станции метро «Речной Вокзал».
По уровню развития инфраструктуры ЖК «Белый Парк» также серьезно уступает МФК «Водный». Кроме собственного подземного паркинга и благоустроенной территории с детской и спортивной площадками, ему больше похвастаться нечем. На его фоне «Водный» выглядит настоящим инфраструктурным оазисом: компания MR Group планирует разместить здесь детский сад и центр раннего развития ребенка, фитнес-центр, салон красоты, аптека, магазины и реализовать концепцию «двор без машин». Но самое главное – это локальный торгово-развлекательный центр, который является частью проекта МФЦ «Водный». На его территории расположатся разнообразные магазины, службы быта, рестораны и кафе, кинотеатр и т.д. Кроме того, территория МФК «Водный» закрыта для посторонних, охраняется, доступ жителей осуществляется с помощью электронных пропусков. Подобный уровень безопасности в жилых комплексах класса «комфорт» не встречается в принципе.
«Комфорт-класс как сегмент появился в Москве совсем недавно, - рассказывает Мария Литинецкая. – Вводя эту категорию, девелоперы жилых комплексов пытались отгородиться от "эконома", привлечь более требовательных покупателей. Но в большинстве случаев кроме "вывески" ничего не изменилось. Совсем другая история в апартаментах. Здесь проекты гораздо ближе по своим качественным характеристикам к бизнес-классу. При этом по цене оказываются дешевле квартир-одноклассников. В ЖК "Белый Парк" стоимость квадратного метра начинается от 139,5 тыс. рублей, а в МФК "Водный" – от 113 тыс. рублей. Разница очевидна».
Бизнес
На сегодняшний день этот класс наиболее массово представлен на столичном рынке как в сегменте квартир (56 объектов), так и в апартаментах (26 объектов). Богатство и разнообразие предложений позволяет выбрать для сравнения объекты, которые расположены буквально по соседству. На стороне квартир в этой категории выступил ЖК «Мосфльмовский», а за апартаменты – «Штаб-квартира на Мосфильмовской».
Необходимость сравнения технологии строительства в этой категории отпадает сама собой – вряд ли найдется девелопер, который решиться позиционировать панельный дом как бизнес-класс. Так что здесь имеет смысл начать с архитектурной концепции.
Впрочем, выявить победителя по этому критерию практически нереально – оба проекта хороши собой и продуманы до мелочей. Отличает их только стиль. ЖК «Мосфильмовский» стилизован под сталинский ампир, напоминает советскую архитектуру 30-40-х годов. «Штаб-квартира на Мосфильмовской», напротив, устремлен в будущее – проект выполнен в стиле хай-тек с большой площадью остекления.
Примерно такая же картина складывается при сравнении архитектурной составляющей обоих проектов. Первый имеет закрытую территорию, на нижних этажах предусмотрены помещения под магазины, бутики, банки, рестораны и т. д. Второй представляет собой полноценный многофункциональный комплекс с торговым центром и рестораном. При этом расположение ЖК и комплекса апартаментов позволяет их жителям пользоваться инфраструктурой друг друга.
«В бизнес-классе квартиры и апартаменты по качественным характеристикам соответствуют заявленным классам, - говорит Мария Литинецкая. – Но здесь вступают в игру ценовые показатели. В "Штаб-квартире на Мосфильмовской" стоимость квадратного метра начинается от 166 тыс. рублей, в то время как по соседству минимальный "квадрат" стоит уже 206,5 тыс. рублей. Разница в 20% - это очень весомый аргумент в пользу апартаментов. В бизнес-классе, хоть и с трудом, они снова одерживают победу».
Элит
Сравнивать качественные характеристики проектов в самом дорогом сегменте довольно сложно. В этой категории критерии оценки лежат совсем в другой плоскости. Элитные жилые комплексы (40 объектов) и апартаменты (23 объекта) по определению должны включать все самое лучшее и современное. И здесь для сравнения нужно подбирать максимально похожие объекты. «Очевидно, что сравнивать апартаменты в «Москва-Сити» и квартиры на Остоженке в принципе нельзя. Хоть это и один класс, но абсолютно разные продукты, рассчитанные на разных потребителей», - поясняет Литинецкая.
Среди довольно большого количества предложений в элитном сегменте эксперты «Метриум Групп» выбрали два проекта – ЖК «Афанасьевский» и Turandot Residence. Они похожи по ряду показателей: расположение в районе Старого Арбата, формат клубных домов с минимальным количеством жителей, невысокая этажность, закрытая внутренняя территория.
ЖК «Афанасьевский» расположен в нескольких десятках метров от Старого Арбата в Большом Афанасьевском переулке. Он представляет собой комплекс из нескольких зданий переменной этажности, в том числе исторического особняка Зиновьевых-Юсуповых. В жилом комплексе представлены чуть более 50 квартир, из которых 5 – пентхаусы на верхних этажах.
Клубный дом Turandot Residence можно смело назвать уникальным для исторического центра Москвы – окна части апартаментов выходят на Старый Арбат. Подобных предложений на первичном рынке не предлагалось очень давно. Комплекс расположен в соседнем от Театра им. Вахтангова здании, в нем представлено 36 апартаментов, 2 из которых – пентхаусы.
«Чем выше класс проекта, тем сложнее апартаментам по своим характеристикам превзойти квартиры, - говорит Мария Литинецкая. – Но даже в таких сложных условиях конкуренции клубному дому Turandot Residence это удалось. Здесь сыграли два фактора – единственный за долгие годы проект на первой линии Старого Арбата и приглашение дизайнера с мировым именем Джейд Джаггер (Jade Jagger for yoo). Впрочем, Turandot Residence обошел ЖК "Афанасьевский" и по цене. Разница в минимальной стоимости квадратного метра составляет почти 10% - 727 тыс. рублей против 805 тыс. рублей».
«Сравнение качественных характеристик апартаментов и квартир по классам в очередной раз доказывает превосходство первых над вторыми, - резюмирует Мария Литинецкая. – В сегменте квартир разница между классами в последнее время все сильнее размывается. Сегодня можно встретить ЖК бизнес-класса без огороженной и охраняемой территории или проект премиум-класса вдали от традиционных престижных локаций. Девелоперы апартаментов не могут себе такого позволить: они максимально улучшают качество своих проектов для того, чтобы выдерживать высокую конкуренцию, как внутри сегмента, так и между апартаментами и квартирами. Поэтому на рынке можно встретить комплексы апартаментов, которые по всем признакам соответствуют бизнес-классу, но скромно позиционируются в комфорт-классе, например, МФК "Водный" и "Фили Град". При этом данные комплексы на порядок дешевле одноклассников, в которых представлены квартиры, что позволяет покупателю приобрести более качественный и комфортный объект по более доступной цене».
