Частные инвесторы предпочитают покупать ритейл в бизнес-центрах
По мнению аналитиков инвестиционного фонда STONE HEDGE, на рынке коммерческой недвижимости Москвы наблюдается повышение спроса на качественный ритейл в бизнес-центрах со стороны частных инвесторов.
Покупка коммерческой недвижимости для последующей сдачи в аренду – один из инструментов, позволяющих не только сохранить, но и приумножить свой капитал. При этом многие частные инвесторы убеждены, что наиболее выгодными являются вложения в ритейл. По их мнению, на такие площади найти долгосрочного арендатора проще, чем на офисные, потому что частые переезды невыгодны самому владельцу торгового бизнеса: арендаторы подобных помещений, как правило, осуществляют дорогостоящий ремонт, а также вкладывают средства в рекламу для привлечения клиентов. Кроме того, для успешного функционирования объекта ритейла необходимо, чтобы посетители привыкли к его местоположению, что требует определенного времени. Поэтому собственники такого бизнеса редко меняют помещение, а значит, стабильный рентный доход на продолжительное время инвестору обеспечен.
Повышенный спрос на такие помещения в Москве подогревается и дефицитом доступных для покупки качественных объектов ритейла, что связано со спецификой предложения в данном сегменте. Такие помещения представлены в торговых центрах, на первых этажах жилых домов, а также в офисных комплексах. При этом далеко не все объекты пригодны для инвестиций.
Так, самый большой выбор помещений для ритейла представлен в торговых центрах. Однако в большинстве случаев приобрести отдельное помещение здесь нельзя – предлагается только аренда. Есть, конечно, возможность купить весь комплекс, но такой вариант доступен лишь немногим инвесторам.
Приобрести в собственность можно объекты ритейла, расположенные на первых этажах жилых домов. Но здесь есть ряд нюансов. Если помещение находится в доме старой постройки, будущий владелец может столкнуться с проблемами, связанными с текущим состоянием здания и коммуникаций. Их решение потребует дополнительных финансовых вложений. Избежать подобных сложностей можно, приобретая качественное помещение в элитном жилом комплексе, но многие из них имеют вход только со стороны внутренней территории, и тогда доступ потенциальных покупателей будет ограничен, что уменьшит проходимость и, как результат, увеличит сроки окупаемости инвестиций. Разумеется, в таких жилых комплексах можно приобрести торговое помещение с отдельным входом с улицы, но при этом стоимость квадратного метра будет почти вдвое выше.
Покупка торговых помещений возможна и в бизнес-центрах. Но здесь существуют свои тонкости. Например, в БЦ класса А, как правило, на продажу выставляются только большие площади. Учитывая, что цена квадратного метра в таких офисных комплексах составляет 8-13 тыс. долл., это делает покупку объекта для частного инвестора весьма серьезным финансовым вложением. Предложения по более доступным ценам в данном сегменте, пожалуй, можно встретить за МКАД. Здесь обычно размещаются бэк-офисы, поэтому покупательская способность сотрудников таких бизнес-центров, как правило, ниже, чем в развитых деловых районах Москвы. Иными словами, организация объекта торговли в таких офисных центрах попросту невыгодна.
В связи с этим для желающих вкладывать деньги в ритейл оптимальным вариантом становится покупка помещения в БЦ классов B и B+: здесь можно приобрести объект любой площади, причем по более доступной цене. В результате инвестор получает в собственность помещение такого же высокого качества, как и в бизнес-центре класса А, а арендатор – широкий круг обеспеченных потенциальных клиентов.
На первичном рынке такие помещения предлагаются по цене 6-9 тыс. долл. за кв. м. На вторичном рынке, например в БЦ «Принципал Плаза» и «9 акров», – 6,6-7 тыс. долл. за кв. м.
При покупке помещения под ритейл в бизнес-центре нужно учитывать несколько моментов. В частности, важен фактор location, ведь от него во многом зависит покупательский трафик. Лучше всего, если комплекс находится поблизости от метро, поскольку это залог того, что у расположенных в нем объектов ритейла будут большие возможности по привлечению дополнительной аудитории, помимо сотрудников бизнес-центра.
Помимо близости к метро, на покупательский трафик напрямую влияет специфика района, в котором расположен бизнес-центр, а именно, насколько он интересен с точки зрения возможностей привлечения потенциальных покупателей. Хороший пример грамотного расположения представляет собой офисный центр NEO GEO. Он находится вблизи от станции метро «Калужская». Это активно развивающийся деловой район города, где расположен головной офис Газпрома. В непосредственной близости от комплекса находятся бизнес-центр FRESH; НИИ, площади в которых сдаются в аренду под офисы; один из ведущих юридических вузов страны – МФЮА; жилые дома. Все это обеспечивает высокий покупательский трафик.
Далее, следует обратить внимание на площадь самого бизнес-центра, ведь от нее зависит количество работающих в комплексе сотрудников, которые будут основными посетителями расположенных здесь объектов ритейла. Самыми крупными из проектов, предлагающих качественные помещения под ритейл, на рынке сегодня являются БЦ «9 акров», БЦ «Омега Плаза», БЦ «Кругозор», МФК «Водный» и офисный центр NEO GEO.
«Площадь NEO GEO составляет более 100 тыс. кв. м, – рассказывает руководитель департамента продаж инвестиционного фонда STONE HEDGE Анастасия Малкова, – и мы предполагаем, что численность работников нашего офисного центра будет порядка 10 тыс. человек. Все они станут потенциальными клиентами расположенных в комплексе объектов ритейла».
Наконец, выбирая помещение в бизнес-центре, обратите внимание на его планировочное решение, а именно: имеет ли объект ритейла отдельный вход с улицы. В числе проектов, предлагающих стрит-ритейл, – БЦ «9 акров», МФК «Парк Мира», БЦ «Кругозор», БЦ «Омега Плаза», БЦ «Нахимов», офисный центр «Газфилд», офисный центр NEO GEO.
«При планировании NEO GEO мы постарались продумать всё так, чтобы линия ритейла не зависела от режима работы офисного центра. Таким образом, у владельцев торгового бизнеса будет возможность привлечения дополнительных покупателей, – рассказывает А. Малкова. – Наши помещения соответствуют всем современным требованиям, и в них смогут комфортно разместиться не только объекты торговли, но также рестораны и кафе, салоны красоты и медицинские центры, отделения банков и офисы страховых компаний. Поэтому у инвесторов не возникнет проблем с поиском арендаторов».
Исходя из всего вышесказанного, можно сделать вывод, что объект ритейла в качественном и удачно расположенном бизнес-центре с грамотной концепцией позволяет арендатору привлечь большое число клиентов и получить хорошую прибыль, а собственнику помещения – быстро окупить свои вложения. Поэтому спрос на такие площади со стороны инвесторов уверенно растет.
