Лукавые цифры или Реальное расстояние до коттеджных поселков
Аналитики компании «Метриум Групп» провели мониторинг первичного рынка загородной недвижимости и выяснили, что в подавляющем большинстве случаев расстояние до коттеджных поселков больше, чем указывается на сайтах девелоперов/риэлторов или же в рекламе. В среднем потенциальному покупателю предстоит проехать на 25% больше заявленного. Причем в отдельных случаях цифра может быть занижена и в 2 раза.
Расстояние до коттеджного поселка – один из основополагающих показателей, который влияет и на цену, и на класс проекта, и на интерес к нему со стороны потенциальных покупателей и будущих жителей. Однако цифры, которые указывает девелопер или риэлтор поселка в рекламной продукции, далеко не всегда соответствуют действительности. Аналитики компании «Метриум Групп» решили выяснить, как часто продавцы «лукавят» и указывают меньшее количество километров от МКАД.
Для исследования были выбраны несколько популярных направлений – Новорижское/Волоколамское, Киевское/Калужское, Симферопольское/Каширское шоссе. В общей сложности было изучено около 100 поселков, в которых ведутся первичные продажи. При этом аналитики «Метриум Групп» не разделяли проекты по классам и типу недвижимости – мониторинг охватил поселки с коттеджами, таунхаусами, участками без подряда от эконом-класса до премиального сегмента.
Для подсчета расстояния от МКАД до каждого конкретного коттеджного поселка использовался сервис Яндекс.Карты. Этот инструмент позволяет наиболее точно вычислить самое короткое расстояние от точки А до точки Б, прокладывая маршрут по дорогам общего пользования.
Кроме того, при подготовке данного обзора специалистами «Метриум Групп» приняли решение не указывать названия проектов. «Мы стремимся к максимальной открытости и в наших обзорах рынка недвижимости в большинстве случаев публикуются названия проектов, - комментирует Илья Менжунов, директор Департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп». – Это делается для того, чтобы журналисты и аналитики рынка видели, на основании каких данных мы делаем те или иные выводы. Однако в данном случае раскрытие названий коттеджных поселков может повредить их репутации. Мы не преследуем цели вывести на чистую воду застройщиков или продавцов, обвинить кого-то во лжи. Мы хотим лишь показать, что расстояние до коттеджного поселка, указанное в рекламных материалах, - это не более чем маркетинговый ход, имеющий мало общего с действительностью».
Обработав полученные в ходе исследования данные, специалисты «Метрум Групп» пришли к выводу, что в той или иной степени занижают расстояние почти 95% коттеджных поселков. Условно их можно разделить на четыре группы:
• Поселки, которые используют в рекламных материалах расстояние от МКАД до поворота с трассы. При этом не учитывается расстояние от трассы до поселка, которое может быть даже больше, чем пройденное по шоссе.
• Поселки, которые указывают расстояние «по прямой», то есть не учитывая дорог, развязок и других обстоятельств, увеличивающих фактическое расстояние.
• Поселки, в рекламных материалах которых указываются несколько трасс, по которым можно добраться и самое короткое расстояние по одной из них. «При этом проект позиционируется как поселок на Новой Риге, а минимальное расстояние указывается, скажем, по Пятницкому шоссе, - комментирует Илья Менжунов. – В итоге при движении по Новорижской трассе, количество пройденных километров оказывается существенно больше».
• Поселки, которые указывают расстояние «с потолка» - в данном случае экспертам «Метриум Групп» не удалось найти логического объяснения указанной в рекламной продукции цифре.
Новорижское/Волоколамское шоссе
В последние годы это направление является одним из самых популярных среди покупателей загородной недвижимости. Здесь представлены проекты на любой вкус и кошелек, начиная от роскошных особняков стоимостью в несколько миллионов долларов, до «жесткого эконома» - поселков, в которых участки продаются не просто без подряда, но и без инженерных коммуникаций и дорог.
Как показал мониторинг, на этом направлении потенциальному покупателю или жителю коттеджного поселка придется проехать от МКАД до поселка в среднем на 25% больше, чем «обещает» реклама. При этом максимальное «превышение» составляет 68% - указанное на сайте расстояние составляет 38 километров, а по факту проехать нужно 64 км. «Это как раз пример неправильного позиционирования принадлежности к одной трассе с указанием километража по другой», - говорит Илья Менжунов.
Как отмечают эксперты «Метриум Групп», на Новорижском и Волоколамском шоссе лишь 4% проектов указали в своих рекламных материалах фактическое расстояние. При этом реальное расстояние до половины коттеджных поселков (48%) превышает заявленное на 21-40%. Завышение километража в диапазоне от 1 до 20% выявлено в 36% проектов. И 12% поселков указали данные, отличающиеся от реальных более чем на 40%.
Киевское/Калужское шоссе
По факту это направление уже нельзя назвать загородным в силу того, что эти трассы вошли в состав Москвы. Но при этом все равно здесь ведется активное строительство индивидуальных домов и таунхаусов. Данный тип жилья популярен у тех, кто хочет жить в собственном доме на постоянной основе, при этом иметь московскую регистрацию и городскую инфраструктуру.
Согласно наблюдениям экспертов, в Новой Москве покупателей загородной недвижимости вводят в заблуждение еще больше, чем на Новой Риге. Средний показатель «лишних» пройденных километров составляет 29%. Грубо говоря, для того, чтобы доехать от МКАД до нужного поселка, придется преодолеть на треть большее расстояние, чем указано на сайте.
При этом на данном направлении эксперты «Метриум Групп» столкнулись с рядом случаев когда завяленное и фактическое расстояние различались в два раза. К примеру, один из девелоперов на сайте своего поселка указал расстояние в 10 км, а в реальности нужно проехать все 20 км. Впрочем, в Новой Москве встречается и обратная крайность – у одного проекта реальное расстояние оказалось меньше, чем указано на сайте. «Разница составила всего один километр, - поясняет Илья Менжунов. – Судя по всему, застройщик округлил несколько сотен метров в большую сторону, а наши эксперты – в меньшую».
На этих трассах «честных» поселков оказалось 5%. Ровно половина (50%) – это проекты, до которых придется накрутить на одометре до 20% больше километров. Еще 30% жилых комплексов расположены на 21-40% дальше, чем заявлено в рекламе. И оставшиеся 15% - это те, расстояние до которых занижено более чем на 41%.
Симферопольское/Каширское шоссе
Эти трассы стали популярны после появления сегмента «дальних дач». Скоростное Симферопольское шоссе позволяет без особого труда уехать от Москвы более чем на 100 км. «Новые дачники» полюбили это направление за хорошую экологию, близость к реке Оке и Приокско-Террасному биосферному заповеднику. Впрочем, на этом направлении есть и более близкие поселки, расположенные в окрестностях города-спутника Москвы Видное.
Как выяснили специалисты «Метриум Групп», на этом направлении строят и продают наиболее «честные» девелоперы и риэлторы из всех изученных трасс. В среднем фактическое расстояние лишь на 19% больше, чем «рекламное». При этом здесь довольно большое количество поселков, в которых заявленное и фактическое расстояние не различается – 18%.
Максимальное же превышение составляет 40% - на сайте коттеджного поселка указано расстояние в 15 км от МКАД, в реальности нужно будет проехать 21 км. До 55% поселков проехать придется на 21-40% больше заявленного расстояния. Еще 27% коттеджных поселков занизили расстояние на 1-20%.
«Как показало исследование наших аналитиков, доверять километражу, указанному в рекламных материалах коттеджных поселков, не стоит, - резюмирует Илья Менжунов. – Зачастую расстояние даже близко не соответствует действительности. Поэтому наилучший вариант – это самостоятельно проложить маршрут до поселка, используя онлайн сервисы Яндекс или Google. Это позволит заранее оценить время, которое вы затратите на поездку в поселок. И тогда лишние километры не станут для вас неприятным сюрпризом во время поездки».
