По каким договорам работают застройщики старой Москвы

27.01.2014

Юридическая прозрачность схемы покупки, наряду с ценой, местоположением и транспортной доступностью, является одним из важных критериев при принятии решения о приобретении квартиры в новостройке. Эксперты компании Метриум Групп проанализировали предложение на первичном рынке жилья и апартаментов г. Москвы и определили, по каким договорам предпочитали работать продавцы и застройщики в 2013 году.

В сегменте новостроек эконом-класса на сегодняшний день самой распространенной является покупка жилой недвижимости по ДДУ в соответствии с 214-ФЗ. Доля такого предложения составляет 41%. По этой схеме реализуются квартиры в наиболее крупных и успешных проектах: ЖК «Царицыно», ЖК «Некрасовка-Парк», ЖК «LIFE-Митинская». Заключение договоров долевого участия выгодна и для самих продавцов, поскольку повышает лояльность покупателей и становится одним из конкурентных преимуществ.
На втором месте - предварительный договор купли-продажи (ПДКП), с которым работают в 34% случаев. Заключение сделки по этому договору обычно практикуется продавцами в период до получения разрешения на строительство, (что незаконно) и после ввода в эксплуатацию (что уже законно), пока еще не оформлены свидетельства о праве собственности (в первом случае по такой схеме реализуется порядка 15% предложения, во втором случае - 85%). Столь большая доля жилья, где с покупателями квартир заключается ПДКП, обусловлена значительным количеством относительно недавно введенных в эксплуатацию новостроек в эконом-классе.
На третьем месте - договоры паенакопления (13%), после заключения которых покупатель становится членом ЖСК. По такой схеме работает один из крупнейших застройщиков Москвы - ГК ПИК, реализующий по такой схеме крупнейший на сегодня проект эконом-класса «Большое Кусково». Стоит напомнить, что незаконного в данной схеме ничего нет, однако покупатель наименее защищен, поскольку подобная форма договора содержит много подводных камней и рисков, и дает минимум гарантий.
На четвертом месте – смешанная схема (6%), когда жилье в одном и том же доме продается по разным договорам (чаще всего это ПДКП и ДКП). Причиной служит то, что получение прав собственности на квартиры осуществляется постепенно, то есть свидетельства на одну часть квартир в доме могут быть уже оформлены, а на другую - нет. Кроме того, один и тот же продавец иногда реализует жилье и от застройщика, и от инвестора, тогда во втором случае используется договор переуступки по ДДУ.
Наименьшую долю занимают прямые договоры купли-продажи - 4%. ДКП используется, когда право собственности на все квартиры уже оформлено. Столь небольшую долю эти договоры занимают, потому что к моменту оформления прав собственности, нераспроданным жилье остается лишь в немногих проектах.
И совсем минимальную долю занимают предварительные договоры долевого участия -2%. ПредДДУ заключаются на стадии до получения разрешительной документации, и мало кто из застройщиков рискует начинать продажи до официального разрешения, поскольку это явно противозаконно.

Распределение предложения по типу договоров в сегменте эконом-класса

№	Тип договора	Доля
1	Договор долевого участия (ДДУ)	41%
2	Предварительный договор купли-продажи (ПДКП)	34%
3	Договор паенакопления	13%
4	Смешанная схема	6%
5	Договор купли-продажи (ДКП)	4%
6	Предварительный договор долевого участия (предДДУ)	2%

В сегменте бизнес-класса по популярности также лидирует ДДУ (27%), а вот следом за ним с небольшим отставанием идут предварительный (25%) и основной договоры купли-продажи (17%). «Дело в том, что квартиры бизнес-класса из-за более высокой стоимости и насыщенности рынка раскупаются менее активно, чем в эконом-классе, - поясняет Мария Литинецкая, генеральный директор Метриум Групп. - К тому же, на реализацию квартиры в этом сегменте выходят, как правило, на более высокой стадии готовности. Вследствие этого застройщик не успевает продать все квартиры во время строительства и вынужден продолжать реализацию после введения дома в эксплуатацию по ПДКП. Причем, в отличие от эконом-класса, в сегменте бизнес-класса по ПДКП продаются квартиры только в уже введенных в эксплуатацию домах, то есть на совершенно законных основаниях. Нередко встречается ситуация, когда квартиры не распродаются и после ввода в эксплуатацию, поэтому широкое распространение на рынке первичного жилья бизнес-класса получил ДКП».

Распределение предложения по типу договоров в сегменте бизнес-класса

№	Тип договора	Доля
1	Договор долевого участия (ДДУ)	27%
2	Предварительный договор купли-продажи (ПДКП)	25%
3	Договор купли-продажи (ДКП)	17%
4	Смешанная схема	14%
5	Договор паенакопления	12%
6	Предварительный договор долевого участия (предДДУ)	5%

На рынке апартаментов наибольшее распространение получила схема заключения ПДКП. Дело в том, что большая часть (56%) апарт-комплексов представляют собой проекты реставрации уже существующих зданий, а значит, не попадает под действие 214-ФЗ, который посвящен исключительно новостройкам. А вот застройщики, которые строят апарт-комплексы «с нуля», предпочитают работать по ДДУ. Также при покупке апартаментов популярны договоры купли-продажи и инвестирования. А вот схема с жилищно-строительным кооперативом в бизнес-классе не практикуется вовсе.
«Договор инвестирования не используется при покупке жилья, поскольку это является прямым нарушением 214-ФЗ, - комментирует Мария Литинецкая. – На апартаменты же закон о долевом участии в строительстве напрямую не распространяется, так что заключение договора инвестирования, по которому покупатель становится фактически партнером застройщика и разделяет с ним все риски, изредка практикуется. При этом важно понимать, что инвестиционный договор нельзя назвать надежным, поскольку он не проходит регистрацию. Кроме того, компания-застройщик может просто не достроить дом, сославшись на нехватку средств или иные обстоятельства, а вернуть деньги будет проблематично».

Распределение предложения по типу договоров в сегменте апартаментов

№	Тип договора	Доля
1	Предварительный договор купли-продажи (ПДКП)	55%
2	Договор долевого участия (ДДУ)	27%
3	Договор купли-продажи (ДКП)	13%
4	Договор инвестирования	4%
5	Смешанная схема	1%

«Все больше девелоперов при реализации жилья следуют требованиям 214-ФЗ - резюмирует Мария Литинецкая, генеральный директор Метриум Групп. - Та же тенденция наблюдается и в сегменте апартаментов, на которые формально этот закон не распространяется. Добросовестные застройщики стараются сделать схему покупки максимально прозрачной, чтобы повысить лояльность покупателей. Тем не менее, некоторые игроки все еще работают по так называемым «серым» схемам, например, начиная реализацию квартир до получения всех разрешительных документов. Зачастую это обусловлено значительными временными затратами и бюрократией при оформлении необходимых бумаг, и вовсе не означает, что застройщик недобросовестный. Тем не менее, риск при покупке квартиры по таким схемам гораздо выше, чем по ДДУ».