Доступное первичное жильё Новой Москвы: реально даже в кризис

По итогам 1 квартала 2015 г., общий объём предложения новостроек на территории Новой Москвы составил 517 тыс. кв. м. Из этого числа свыше половины приходится на эконом-класс – 55%. Немногим меньшая доля – у комфорт-класса:35% от совокупного объёма жилья. Процент жилья бизнес-класса – всего 10% от общего количества. То есть, основная масса предложения – это доступное жильё, которое по карману большинству потенциальных покупателей.

Как показал анализ открытых источников, большую часть нового предложения в 1 квартале создал выход объёмов в комплексах, уже находящихся на реализации. Среди них – «Спортивный квартал», «Легенда», «Прима-Парк». Рынок пополнился и свежим объектом – жилым комплексом «Новая Звезда», продажи квартир в нём открылись в феврале. Основная доля продаж - объёмы в жилых комплексах, уже находящихся на финальных этапах возведения, таких, как ЖК «Марьино Град».

Укрепление рубля, тенденция к которому обозначилась уже в начале февраля текущего года, не дало тренда к снижению стоимости жилья. Наблюдалась небольшая коррекция вниз относительно цен, установившихся на конец 2014 г. В плане спроса к концу квартала была заметна положительная динамика, возникшая благодаря вводу льготной ипотеки, что также вызывало рост стоимости жилья за счёт вымывания с рынка наиболее ликвидных предложений. Так, в ЖК «Прима Парк» цена квадратного метра и, соответственно, стоимость квартир плавно повышалась, замедлив рост к концу квартала. Стоимость кв. м здесь составила от 75 до 128 тыс. руб., квартир - 2,9-6,3 млн. руб. ЖК «Спортивный квартал» за счёт выхода нового объёма квартир в феврале обновил и минимумы, и максимумы цен: разброс стоимости квадратного метра составил от 73 до 91 тыс. руб., квартир - от 2,5 до 4,8 млн. руб. ЖК «Легенда» показал схожую тенденцию: 14 февраля здесь был выпущен новый объём жилой площади. Стоимость жилья составила 62,8-83,3 тыс. руб. за кв. м, 3-6,1 млн. руб. за квартиру. Жилой комплекс «Новая Звезда» стал «премьерой» 1-го квартала на рынке жилья, явной ценовой динамики в нём пока не было отмечено. В продаже представлены квартиры стоимостью 3,1 – 5,9 млн. руб. за лот, или 120-150 тыс. руб. за квадратный метр. В ЖК «Марьино Град» с середины февраля остановилось стабильное повышение цен, связанное не только с экономическими факторами, но и с приближением к окончанию строительства, цены слегка откорректировались вниз. Цена жилья составила 68-101 тыс. руб. за кв. м, или 1,7-4,5 млн. руб. за квартиру.

По уровню готовности лидирует ЖК «Марьино Град», вышедший на финальную стадию строительства. Но срок окончательной сдачи комплекса был сдвинут на 30 июня (изначально - март 2015 г.). ЖК «Прима Парк» обнаружил высокие темпы строительства. Дома 1-й очереди сданы в эксплуатацию, на завершающем этапе строительства 2-я очередь, полная сдача комплекса (дома 3-ей очереди только начали строить) ожидается в 2017 г. Сдача ЖК «Спортивный квартал» приурочена ко 2-му кварталу 2015 г., но есть вероятность, что она будет перенесена на 3-ий квартал. ЖК «Новая Звезда» будет сдаваться только во 2-м квартале 2016 г. ЖК «Легенда» строится с хорошей динамикой, однако сдаваться он будет ещё позже – в 3-ем квартале 2016 г. 

Ипотечные субсидии и выгодные предложения по рассрочке сейчас – основные инструменты для компаний, желающих обеспечить хорошие продажи в своих объектах. В ЖК «Прима-Парк» была запущена акция «Весенняя ипотека» - антикризисное предложение со ставкой 11,55% от банка «Открытие». Также здесь действуют ипотечные программы ещё от 11-ти банков, включая «Сбербанк» и ВТБ24, с предложениями ставки от 11,5% до 12%. На жильё в строящихся корпусах предлагается беспроцентная рассрочка до 25 декабря 2015 г. В ЖК «Марьино Град» действует программа ипотеки с господдержкой от «Сбербанка» (11,9%) и «Банка Москвы» (12%), беспроцентная рассрочка на 3 месяца. ЖК «Спортивный квартал» предлагает ипотеку от ВТБ24, «Банка Москвы» и «Банка Балтика» под 12%, и трёхмесячную беспроцентную рассрочку. В ЖК «Легенда» предложена ипотека с господдержкой под 12% годовых (ВТБ24, «Россельхозбанк», «Банк Москвы», «Банк Балтика»), беспроцентная рассрочка на 3 месяца. Возможно использование материнского капитала, а также услуга Trade-in. На жилой комплекс «Новая Звезда» распространяется ипотечная программа от ВТБ24 со ставкой 13% годовых.

При строительстве большей части комплексов Новой Москвы предусмотрено возведение собственной инфраструктуры. Это является одновременно и плюсом – жители будут обеспечены новыми социальными объектами рядом с домом – так и минусом: инфраструктура часто строится в последнюю очередь, и жильцы должны ждать, пока по соседству не появятся обещанные школы, поликлиники и детские сады. ЖК «Прима Парк» выдерживает удачный баланс: в г. Щербинка, где строится комплекс, имеется полноценная инфраструктура, но при этом и в самом «Прима Парке» уже построен детский сад, скоро начнется возведение торгового центра, закончено проектирование благоустройства пойменной зоны местного пруда, где появится многофункциональная рекреационная зона с променадом, детскими и спортивными площадками. ЖК «Легенда» возводится на территории хорошо развитого Троицка. Из собственной инфраструктуры в «Легенде» будут детский сад, школы, торговые центры. В ЖК «Марьино Град», напротив, обширная инфраструктура будет создаваться с нуля, как и в ЖК «Новая Звезда». «Спортивный квартал» - жилой комплекс со спортивной спецификой, здесь будет построена крупнейшая в России Школа олимпийского резерва. Также планируется строительство общеобразовательной школы и детского сада. 

Транспортная доступность и экология – значимые, но порой противоречащие друг другу факторы. Расположенный в зоне с прекрасной экологической обстановкой «Марьино Град» сильно отдалён от МКАД (17 км) и ближайших населённых пунктов. На таком же расстоянии от МКАД находится и ЖК «Легенда»: Троицк - уютный город с прекрасной экологией, но ехать до него придётся через многочасовые пробки на Калужском шоссе. ЖК «Спортивный квартал» находится в 12 км от МКАД, до него также нужно добираться по загруженному Калужскому или Киевскому шоссе. Ленинский район, где находится этот жилой комплекс, богат на промышленные предприятия, однако непосредственно рядом со «Спортивным кварталом» их нет, состояние окружающей среды вполне благополучно, поблизости раскинулась лесопарковая зона. А вот жилой комплекс «Новая Звезда» - удачный компромисс между экологичностью и транспортной доступностью: он находится совсем рядом со столицей, но экология в его окрестностях весьма благоприятна: комплекс окружают лесные массивы, крупные промышленные производства отсутствуют. Привлекает внимание в этом плане и «Прима Парк» - этот жилой комплекс находится всего в 7 км от МКАД, от метро «Бунинская аллея» до него можно добраться сразу несколькими маршрутами, а от Курского вокзала электропоездом. Экология района на хорошем уровне, рядом с комплексом – историческая усадьба, парки и пруды.

С точки зрения инвестиционной выгоды, несмотря на текущую стабилизацию экономики, наиболее привлекательными остаются объекты на высокой стадии строительства, такие, как ЖК «Прима Парк», «Марьино Град», «Спортивный квартал». Вложения в проекты, срок сдачи которых ещё далёк (ЖК «Легенда», «Новая Звезда»), дают долгосрочную перспективу повышения стоимости, но вероятность заморозки проектов или существенного увеличения сроков их строительства достаточно велика, чтобы инвесторы не захотели идти на такие риски. 

Безусловно, обрушившийся кризис подстегнул рост цен и повлиял на темпы строительства объектов в Новой Москве: уменьшилось число новых жилых комплексов, по ряду проектов работы были приостановлены, или же окончание строительства было отложено на более поздние сроки. Однако жизнь рынка не остановилась, на нём достаточно интересных объектов, которые могут стать выгодным приобретением, как для проживания, так и в инвестиционных целях.