Расширение границ Москвы
В ходе встречи Медведева с Собяниным и Громовым, президенту был предложен проект расширения границ Москвы. При обсуждении данного проекта мэр города сообщил, что территория Москвы будет расширена в 2,5 раза за счет территорий, ограниченных Киевским и Варшавским шоссе, а также Большим кольцом Московской железной дороги.
На выбранных направлениях Москва уже давно вышла за пределы МКАД (плотная застройка Солнцево вдоль Киевского шоссе и районы Северного и Южного Бутово вдоль Варшавского шоссе). Также данные направления логично смотрятся и с точки зрения размещения федеральных ведомств. В зону быстрой доступности от ведомств, размещенных на новых территориях, попадают сразу три аэропорта; Внуково, Домодедово и аэропорт Минобороны «Остафьево», который на сегодня находится в эксплуатации компании «ГазПромАвиа» и является корпоративным аэропортом «Газпрома».
Власти Москвы и Московской области назвали три причины выбора данной территории:
· Сравнительно слабая урбанизация данного сектора Подмосковья
· Исторически размещенные объекты, способствующие выполнению столичных функций
· Оптимальное месторасположение для выполнения столичных функций по совокупности градостроительной, экологической и транспортной факторов
Расширение границ Москвы позволит предоставить жилье 2 млн. москвичей и создать более 1 млн. рабочих мест. На новых территориях предполагается размещение федеральных органов госвласти, органов власти города Москвы, объектов международного финансового центра, научно-образовательного и инновационного кластеров, включая инновационный центр «Сколково» - пишет Интерфакс.
По мнению экспертов рынка недвижимости Москвы, на решение властей по расширению границ Москвы в данных направлениях повлияло лобби лендлордов и банков, которые имеют земли на них. Крупнейшим владельцем земли в этом направлении является группа «Масштаб», за ней идут группа «Абсолют», «МДК-Групп», RDIGroup, «Истлайн» и другие менее крупные лендлорды. «Масштаб» владеет крупным земельным активом (более 3000га), расположенным в непосредственной близости от Москвы в границах от 3 до 23 км. от МКАД по Калужскому шоссе - пишет «Интерфакс».
По мнению «Взгляд-Недвижимость», девелоперы, работающие на южном и юго-западном направлениях Московской области, ждут скачкообразного подорожания жилья в границах территорий, которые планируется присоединить к Москве - до 20% в момент официального расширения границ столицы, так что компании, уже зашедшие на рынок новостроек этой части Подмосковья, однозначно можно отнести к категории победителей.
«Наибольшие заработки - у компаний, в 2007-2008гг. выкупивших крупные участки в этих районах по кризисным ценам, то есть, считают эксперты, тогда землеотводы под строительство продавались со скидкой до 80%. На новом строительстве девелоперы смогут заработать миллиарды долларов. Даже если строиться будет самое бюджетное жилье на территории в более чем 100 млн. кв.м., то выручка составит более 25 млрд. долларов при условии, что компании не будут накручивать стоимость метра более чем на 200 долларов . При сегодняшнем уровне прибыли с метра и стоимости того же метра на рынке на уровне в 70-80 тысяч долларов - порядка 25% - застройщики могут получить прибыль выше 80 млрд. долларов», - говорит Денис Кудряшев (гендиректор стройкомпании О.С.Г.) порталу Взгляд-Недвижимость.
По словам Олега Репченко (глава аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»), - «Сам факт вхождения в состав Москвы может повысить цены на жилье в этих районах, но вряд ли более чем на 10%. Если посмотреть на стоимость жилья в нынешних московских районах за чертой МКАД и сравнить с соседними городами-сателлитами, то мы увидим примерно такой разрыв». В отношении же перспектив, стоимость 1 кв.м. повысится от 20-50% без учета роста рынка за 5-7 лет.
Территория Москвы на сегодня составляет 1,7 тысяч кв.м., после расширения границ площадь увеличится до 2,51 тысяч кв.м., а прирост населения после присоединения дополнительных территорий - 250 тысяч человек. По мнению экспертов, после расширения границ Москва войдет в десятку крупнейших городов мира. А город, в котором население составляет 11,5 млн. человек, после толчка импульса к демографическому росту, возможно даже поспорит за звание мирового лидера по населению с 18 млн. Шанхаем - пишет Взгляд-Недвижимость.
Ранее было подписано соглашение о границах между Москвой и Московской областью. И вместе с этим были решены все спорные земельные вопросы.
«По сути дела, впервые в истории РФ субъекты устанавливают границы, пройдя все необходимые процедуры и согласование с муниципалитетами и представительными органами субъектов РФ, вносят эти документы в Совет Федерации для утверждения. Это вообще впервые в России», - сказал Собянин. Соглашение было одобрено Мособлдумой и Мосгордумой и принято Советом Федерации.
Министр по делам территориальных образований Московской области Владимир Демешкан сообщил, - «В Москву передается 102 земельных участка площадью 723 га, из них 578 га - Люберецкие поля аэрации. В свою очередь в Московскую область передается 162 земельных участка общей площадью 328 га, в том числе Толстопальцево - 216 га».
«Основные изменения, помимо двух точек, касаются корректировки границ вдоль МКАД, согласно которым транспортные развязки передаются в город Москву, а строения и сооружения вдоль МКАДа остаются в составе Московской области» - добавил он.
По информации «РИА Новости» - в заключении правового управления Совфеда говорится о том, что целесообразность изменения границ между Москвой и Московской областью обосновывается тем, что динамичное развитие двух сопредельных регионов привело к интенсивному освоению и исполнению Москвой и областью сопредельной территории.
Изменение границы должно повысить инвестиционную привлекательность как Москвы, так и Московской области, что особенно важно для экономического и градостроительного развития.
Также, по сообщению РИА Новости, правовое управление Совфеда отметило, что мнение населения, проживающего на передаваемых территориях "выявлено, что подтверждается решениями соответствующих муниципальных собраний внутригородских муниципальных образований Москвы и советов депутатов муниципальных образований в Московской области".
После расширения границ Москвы строить в столице не прекратят. По словам Сергея Левкина (глава департамента градостроительной политики Москвы), то, какое жилье будет развиваться на присоединенных территориях (высотное или малоэтажное), будет зависеть от дальнейших целей развития Москвы.
По мнению Бориса Громова, Подмосковье выигрывает от изменения границ, - «Взамен мы получаем то, что за границей МКАДа в сторону Московской области начнется развитие территорий, которые не имели такой цены, как сегодня. С развитием Москвы с передачей такого большого участка столице, естественно повышается и стоимость земли вокруг этого нового образования».
Власти считают, что решение о расширении границ Москвы позволит изменить весь вектор развития московского региона на ближайшее 10-летие. При этом мэр Москвы отметил, что расходы на строительство пока не подсчитаны, - «Конкретных проектов пока нет. С точки зрения развития транспортной инфраструктуры финансирование практически укладывается в программу развития Москвы транспортного узла. Единственно, что потребуется, это смещение сроков строительства». Также мэр подчеркнул, что принятые меры позволят снизить плотность населения в Москве почти в 2 раза. По его словам, Москва будет развиваться по схеме «полицентрических» больших квадратов, что обеспечит более равномерное распределение рабочей силы и решит проблемы экологии столицы.
Освоение новых территорий потребует огромных финансовых затрат на развитие транспортной инфраструктуры. Согласно заявленным планам, на новых территориях может разместиться около 60 млн. кв.м. жилья и 45 млн. кв.м. административных площадей. Даже по минимуму на строительство этих площадей уйдет не менее 100 млрд. долларов (не считая стоимости земли, коммуникации, проектирования и согласования) – сообщает портал ГдеЭтотДом.ру.
Одним из сложнейших вопросов при расширении границ Москвы будет включение или не включение в границы присоединения таких крупных городов, как Подольск, Климовск, Щербинка с общим населением более 300 тысяч человек. Согласно плану, в зону расширения попадает всего лишь 250 тысяч человек. Получается, что крупные города остаются в ведении Московской области, а к Москве перейдут в основном сельские поселения. Пока в проекте расширения границ много темных пятен - на более тщательное планирование границ и внутренностей новой территории Москвы отводится один год. Переработка ожидает и Генплан Москвы, и план территориального развития Московской области.
По данным РИА Новости, Москве еще будет передано примерно 25 тысяч гектаров подмосковных лесов. Об этом сообщил Собянин на встрече властей Москвы и Московской области, - «В ближайшее время надеюсь, мы подпишем такое соглашение и значительная часть лесопаркового комплекса перейдет в эксплуатацию Москвой, чтобы мы могли обустраивать, эксплуатировать и следить за этим. Это касается около 25 тысяч га лесного фонда».
Аналитики компании «Индикаторы рынка недвижимости» считают, что это гигантское расширение будет сопряжено с огромными экономическими, административными и техническими трудностями.
По мнению «АиФ», расширение границ Москвы, а также реконструкция двух важнейших магистралей подтолкнут рост цен на относительно недорогие подмосковные квартиры. Для сравнения, средняя цена 1 кв.м. в Подмосковье составляет 50-80 тысяч, тогда как в Москве самые дешевые квартиры доросли до 125-135 тысяч. Как мы уже говорили, Москва станет больше в 2,5 раза, а Московская область в свою очередь потеряет всего 3% своей территории, а именно - районы Ватутинки, Филимонки, Хмырово, Новогромово и Безобразово. На сегодня население данных районов колеблется в пределах 250 тысяч человек, а фонд застройки составит 12 млн. кв.м.. Что касается цен на жилье, то в начале этого года квартиры на юге области стоили около 52-53 тысяч рублей за метр, при этом по количеству реализованных квартир регион находился на третьем месте среди всех подмосковных направлений. По данным IRN, за прошедший год, недвижимость на юге области подешевела в среднем на 1,5-2 тысячи рублей за метр, но из-за сокращения предложения и планов по развитию Москвы цены могут опять повыситься, причем быстро - сообщает РБК-Недвижимость.
Впрочем, пишет «АиФ», цены в Южном Подмосковье могут вырасти и до оформления новой границы из-за масштабной реконструкции Варшавского и Каширского шоссе. Необходимость в реконструкции данных направлений назревала давно. Они считаются самыми загруженными магистралями столицы, вдоль которых расположены самые густонаселенные «спальные» районы Москвы, при этом ЮАО пользуется большим спросом на рынке жилья. Это объясняется относительно низким уровнем цен (116 тысяч за кв.м.) и большим объемом предложения (14,5% от общего числа новостроек города за пределами ТТК).
По данным IRNактивно идет строительство и за пределами МКАД, и там, в районе Варшавки, цены на жилье ниже средних подмосковных на 13%. Получается, что у юга Подмосковья и так есть потенциал для устойчивого роста цен, а от реконструкции Каширского и Варшавского шоссе рост цен только ускорится. Более всего вырастет стоимость метров в пределах 50 км. от МКАД. А вот на цену московских новостроек реконструкция дорог особого влияния не окажет. Как считают аналитики, дешевизна квартир в ЮАО обусловлена плохой экологической обстановкой в округе, так что транспортная доступность ситуацию не изменит, пишет «АиФ».
