Итоги года по регионам России: рост цен на недвижимость резко замедлился

То, о чем заявляли сначала независимые экономисты, а потом и правительство страны, свершилось: в российской экономике наступила стагнация. Об этом более чем красноречиво говорит и рынок недвижимости. Специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» проанализировали цены квадратного метра недвижимости в регионах с января по декабрь 2013 года и пришли к выводу, что темпы роста стоимости квартир резко замедлились, а во многих городах цены начали снижаться.
В отличие от рынка новостроек, вторичный рынок дает объективные данные о состоянии сферы недвижимости. «Можно сказать, что анализ «вторички» является своеобразным зеркалом рынка, - говорит Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР». – Мы проанализировали 46 регионов, из них 36 показали положительную динамику цен, 10 – отрицательную». Год назад такой же анализ продемонстрировал, что цены снизились всего в одном регионе из 40 (в Краснодарском крае).
В среднем по всем исследованным регионам рост составил +2,1% (в прошлом году он был +12,9%). "Как видим, цены на недвижимость уже почти не растут или растут очень слабо, - констатирует Павел Луценко. - Только официальная инфляция, по данным Росстата, составила в минувшем году 6,5%. А поскольку мы анализируем цены в рублях, то, учитывая инфляцию, фактически стоимость "вторички" сокращается. В 2012 году инфляция составила практически столько же, сколько и в 2013 - 6,6%. Но при более заметном росте цен тогда еще можно было говорить об удорожании недвижимости».
Сравним с 2012 годом
Если в 2012 году самый дорогой город страны – Москва показал рост цен на квартиры на +9,6%, то в прошлом, 2013 году обнаружилось снижение на -5,7% - самое сильное во всей стране. «Цены на столичном рынке оказались несколько перегреты, и общеэкономическая стагнация «остужает» их, - объясняет Павел Луценко. – Вторая причина - часть нового строительства в Новой Москве уже переходит на вторичный рынок, снижая тем самым средние по столице цены. Важно и то, что в пределах МКАД девелоперы предпочитают строить высокобюджетное жилье – бизнес-класса и элитное, на которое спрос в разы ниже, чем на недвижимость эконом-класса. Дорогое жилье уже какое-то время назад перестало расти в цене и «тянет» московскую статистику вниз. Все больше москвичей, так же, как и покупателей из регионов, ориентируется на покупку квартир в ближнем Подмосковье, так как они более доступны».
Именно по этой причине Московская область, где продолжается активное строительство в эконом-сегменте, не упала в цене, стоимость квадратного метра там осталась практически на прежнем уровне (+0,2%). Но этот показатель сильно уступает прошлогоднему - +16,2%.
Лидером роста прошлогоднего рейтинга, составленного порталом «МИР КВАРТИР», был Нижний Новгород. За 2012 год цена квадратного метра в городе выросла на целую четверть, +25,4%. В 2013 году рост составил всего +4,3%, при этом регион уступил Иваново, Тольятти, Ульяновску, Курску, Саратову и др.
Аутсайдер 2012 года Краснодар за последний год удержался от падения. Правда, и рост он показал всего +0,2% - в рамках статистической погрешности. А вот Сочи вырос на +4,6%. «Возможно, тут сыграло роль развитие инфраструктуры Сочи и окрестностей, связанное с проведением зимних Игр. Город стал более удобен для жизни и отдыха – по крайней мере, станет таковым, когда схлынет олимпийская суета», - считает Павел Луценко.
Итоги-2013: неожиданный "успех" города невест
Лидерами ценового роста за прошлый год, согласно исследованию «МИР КВАРТИР», стали города Иваново (+8%), Калининград (+7,3%) и Тольятти (+6,4%).
"В Иваново в течение прошлого года шли два встречных процесса: в то время как на первичном рынке цены падали из-за расширившегося предложения (на -6,8%), недвижимость вторичного рынка, сильно отстававшая по стоимости от «первички», была недооценена и, напротив, поднималась в цене, - объясняет Павел Луценко. - Процесс усугубляет то, что единственный на весь город ЖК бизнес-класса "Огни Москвы", цены в котором в 1,5 раза превышают средние по Иваново, перешел с первичного рынка на вторичный, сильно повлияв на статистику обоих".
А вот рост цены в Калининграде закономерен. Спрос на недвижимость в "европейском" городе у моря растет, причем не только среди местных жителей, но и среди покупателей из других российских регионов. Они рассматривают такое приобретение как нечто вроде дачи. "Квартиры на первичном рынке тут в дефиците: в продаже не задерживаются и на вторичный массово не выходят, поэтому "вторичка" "подтягивается" по ценам", - добавляет Павел Луценко. Ажиотажа добавил и отзыв лицензии местного банка – многие поспешили вложить свободные средства в квартиры на вторичном рынке.
Рост цен в Тольятти тоже связан с нехваткой новостроек. Очень сильно стимулировала рынок и массовая выдача в ноябре 2013 года сертификатов на жилье молодым семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Развитие производства на «АвтоВАЗе» и политика банков, направленная на облегчение выдачи ипотеки, поддерживают тенденцию роста цен.
Глубина падения столицы
Аутсайдером рейтинга стала, как это ни удивительно, Москва (-5,7%) – регион с наибольшей деловой активностью, в том числе и на рынке недвижимости. В декабре 2013 года цена квадратного метра в Белокаменной составила 189 000 рублей, в то время как годом раньше была 200 000 рублей. Таким образом, взятый в 2012 году психологический барьер пройден теперь в обратном направлении. Как было объяснено выше, это явление стало лишь «возвращением к норме» после переоценки столичной недвижимости в течение многих предыдущих лет – лет безудержного инвестиционно-строительного бума.
Цены на столичном рынке оказались неподъемными даже для москвичей - получателей самых высоких в стране зарплат. Характерно, что для жителей столицы ее же недвижимость - самая недоступная. Как показало другое исследование «МИРА КВАРТИР», даже руководитель с зарплатой 72 000 в месяц сможет накопить на квартиру лишь спустя 8 лет – это намного превышает сроки накопления на жилье в других регионах. Такой разрыв между доходами и ценами не может способствовать росту последних.
Чуть менее подешевела недвижимость в Волгограде (-3,6%) и Туле (-2,7%).
Снижение вторичного рынка Волгограда объясняется строительным бумом на первичном. За последний год в городе построено около 400 тыс. квадратных метров жилья, в том числе крупные ЖК «Новый свет», «Родниковая долина», «Санаторный». Резкое расширение предложения отвлекло покупателей от рынка "вторички".
В Туле цены на готовое жилье, увеличившись в 2012 году на 16,8%, достигли своего потолка и в прошлом году продемонстрировали "отскок" обратно. Как и в некоторых других депрессивных регионах, доходы населения в городе растут слабо, что не позволяет обеспечивать необходимый уровень платежеспособного спроса на рынке.
Как полагает Павел Луценко, в предстоящем году на российском рынке недвижимости в целом сохранится стагнация, цены в регионах будут расти в пределах 5%, увеличится количество городов, где цены на вторичное жилье покажут снижение.

Прирост цены квадратного метра недвижимости на вторичном рынке за 2013 год