Эксперт по новостройкам рассказал, кто покупает квартиры на старте продаж в 2024 году
В 2024 году покупатели готовы приобретать жильё на старте продаж, несмотря на растущие ставки. Ажиотаж сохраняется, но отношение к стартам изменилось. Стоимость жилья на старте ниже, чем на стадии готовности, а надёжные застройщики предлагают выгодные условия.
Алексей Бондарев, генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп»:
— В 2024 году ситуация с готовностью покупателей приобретать жильё на старте продаж стала не столь однозначной, как год назад. Основной фактор, влияющий на решения покупателей, – рост ставок, который делает покупки менее доступными. Однако девелоперы адаптируются к новым реалиям и предлагают различные пакеты для будущих дольщиков. В числе таких предложений – траншевые ипотеки с поэтапной выплатой и совместные продукты с банками. Это не идеальный вариант для инвесторов, но для тех, кто планирует жить в новой квартире, такие условия вполне подходят.
Отношение покупателей к стартам продаж за последние годы несколько изменилось. Раньше на старте наблюдался настоящий ажиотаж, когда квартиры выкупались буквально за несколько дней. Я могу привести пример из личного опыта. На старте продаж я успел выкупить квартиру у застройщика за 9 миллионов рублей. Через неделю её стоимость выросла до 16 миллионов. Подобные ситуации происходят и сейчас: покупатели активно выкупают объекты на старте, и пока активность сохраняется. Однако ожидается, что через полгода спрос может охладиться, и тогда ажиотажа на старте уже не будет.
Стоимость жилья на старте продаж и на стадии перед сдачей проекта по-прежнему отличается. Застройщики на старте продаж предлагают квартиры по максимально доступной цене, чтобы облегчить долговую нагрузку проектного финансирования. Через короткий промежуток времени после старта цена начинает расти, зачастую уже через 2—3 дня. Финальный прирост к моменту завершения строительства может достигать 100%, хотя это редкость. В основном прирост составляет около 50%. Например, моя сотрудница купила студию на финальной стадии строительства за 12 млн рублей. Если бы она подождала два года, аналогичный лот стоил бы 6,5 млн.
С точки зрения покупателя, приобретение жилья на старте продаж имеет больше плюсов, особенно если речь идет о надежных девелоперах. Однако такие квартиры обычно стоят дороже аналогов от новых, неопытных застройщиков, у которых я бы не советовал брать старты из-за высоких рисков. Надежные застройщики предлагают более выгодные условия и меньшие риски, что делает покупку на старте более привлекательной.
Несмотря на различные мнения, застройщики не подтягивают старты продаж к более высоким стадиям готовности проекта. Старты продаж остаются основным источником дохода для каждого застройщика, и темпы продаж чётко прописаны в планах проектного финансирования. Оттягивать старты нет никакого смысла, кроме случаев, когда девелоперы возводят или реконструируют дома за свои средства. Такие проекты действительно могут запускаться ближе к финалу строительства, чтобы получить максимальную валовую прибыль, но их единицы.
Среди тех, кто готов покупать квартиры на старте продаж, можно выделить несколько групп. Это родители, приобретающие жильё для своих детей, покупатели с ограниченным бюджетом, региональные покупатели и инвесторы, грамотно использующие ипотечное плечо. Также я сам являюсь активным покупателем на старте продаж. В общем, несмотря на сложные экономические условия, интерес к стартам продаж сохраняется, и многие покупатели готовы воспользоваться предложениями девелоперов.
