Эксперт рассказал, как запрет на квартиры до 28 кв. м. повлияет на рынок новостроек

Сейчас широко обсуждается запрет властей разных регионов о запрете строительства квартир меньше определённой площади. Эксперт по рынку недвижимости Петербурга Георгий Патанин рассказал о том, как возможный запрет на строительство квартир меньше определённой площади может повлиять на первичный сегмент жилья. 

Георгий Патанин, эксперт по недвижимости, руководитель агентства недвижимости Георгия Патанина:

  — В последнее время широко обсуждаются изменения в законодательстве Ленинградской области, касающиеся минимальной площади квартир. В частности, поднятие минимальной площади до 28 квадратных метров вызывает массу вопросов у застройщиков и покупателей. Этот запрет неизбежно повлияет на новые проекты, которые находятся на стадии проектирования. Застройщикам придётся согласовывать их с правительством Ленинградской области, и, вероятно, они будут вынуждены адаптироваться к новым требованиям.

  На практике это означает, что разработчикам придётся учитывать данный запрет при проектировании новых жилых комплексов. Средний срок от покупки земли до завершения всех проектировочных и изыскательских работ составляет около двух лет. Плюс, добавим к этому время на строительство, и в результате через пять лет мы сможем увидеть дома, где студии будут иметь минимальную площадь от 28 квадратных метров. Однако важно понимать, что эти 28 квадратных метров включают в себя общую приведённую площадь, которая учитывает балконы, террасы и лоджии с поправочными коэффициентами.

  Можно утверждать, что такие ограничения значительно влияют на рынок недвижимости. Если ранее минимальная площадь в 25 квадратных метров была скорее рекомендательной мерой, то теперь повышение до 28 квадратных метров приобретает обязательный характер. Это создаёт определённые трудности для застройщиков, особенно тех, кто привык проектировать квартиры меньшего метража. Кроме того, необходимо учитывать, что изменения могут отразиться и на стоимости жилья. Когда застройщики продают небольшие квартиры по высоким ценам, это даёт им большую маржинальность. В случае трёхкомнатных квартир маржинальность не так велика из-за большой площади и более низкой стоимости квадратного метра.

  Рост цен на жилье неизбежен, когда увеличивается минимальная площадь квартир. Ведь стоимость квадратного метра возведения одинакова, а продажная цена сильно варьируется. Застройщики стремятся строить как можно больше малогабаритных квартир, чтобы получить максимальную прибыль. И это объясняет, почему студии и малогабаритные квартиры пользуются такой популярностью у застройщиков. Если вспомнить недавнее заявление Владимира Владимировича, что к 2030 году на каждого человека должно приходиться по 33 квадратных метра, это накладывает дополнительное давление на застройщиков. Тем не менее реальное выполнение этого плана остаётся под вопросом.

  Возникает также вопрос о ликвидности таких квартир. Несмотря на увеличение минимальной площади, такие квартиры не станут неликвидными. Стоимость малогабаритных квартир всё равно остаётся привлекательной для многих покупателей. Ведь цена умножается на количество квадратных метров, и разница между 33 и 25 квадратными метрами может быть значительной. При этом строительство студий площадью 30—40 квадратных метров может негативно сказаться на общей привлекательности проекта. Однако застройщики продолжают включать такие квартиры в свои проекты, так как они обеспечивают высокий уровень маржинальности.

  Чаще всего студии и малогабаритные квартиры строят не только из-за их привлекательности для покупателей, но и для рекламы. Минимальная цена в проекте всегда выглядит привлекательно и привлекает внимание потенциальных покупателей. Хотя можно сказать, что это своего рода маркетинговый ход, всё-таки основная цель застройщиков – максимизация прибыли. Рекламные кампании часто делают акцент на доступных платежах, предлагая условия, которые кажутся выгодными для покупателя. Однако строительство малогабаритных квартир в первую очередь направлено на получение максимальной прибыли, а не на рекламные цели.