Почему новостройки дешевле квартир на вторичном рынке?

Перед каждым, кто собирается решать жилищный вопрос, встает дилемма – покупать квартиру в новостройке или в уже обжитом доме, на вторичном рынке. Специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» выяснили, какие достоинства и недостатки имеются у каждого типа недвижимости.
Правило и исключения
Справедливости ради отметим, что «вторичка» - это не обязательно старый фонд или даже не обязательно обжитая квартира, с отделкой. Бывает и такая «вторичка», которая отличается от «первички» только наличием у владельца свидетельства о собственности. То есть с получением этого документа недвижимость переходит из одной категории в другую.
Во многом квартиры на первичном рынке, в новостройках пользуются высоким спросом из-за того, что они, по данным федерального портала «МИР КВАРТИР», стоят дешевле в среднем на 10-25%. Однако в востребованных районах новостройки, находящиеся на завершающей стадии строительства, могут быть не дешевле, а даже дороже квартир на вторичном рынке. Например, в районе Митино средняя цена квартир с отделкой в строящемся ЖК LIFE-Митинская составляет 163 700 рублей/кв. м, а на вторичном рынке – около 161 000 рублей/кв. м.
Почему новостройки дешевле?
На понижение цены квартир в новых домах играет несколько факторов. Прежде всего, покупка жилья на стадии строительства всегда таит риски недостроя. Как бы ни надежна была компания-девелопер, полностью от заморозки проекта или затягивания его сдачи не может быть застрахован никто. Особенно часты случаи неподключения в заявленные сроки коммуникаций или невыдачи свидетельства о собственности.
Соответственно, покупатель не может рассчитывать на пользование жильем сразу после покупки. «Тем более что в большинстве своем квартиры у нас сдаются без отделки, на которую нужно потратить и деньги (примерно 10% стоимости), и время, и силы, - отмечает Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР». - А когда этим занимаются все жильцы в новом доме, возникает еще одно неудобство: постоянный шум, пыль, провоз стройматериалов на лифте и присутствие строительных бригад. Согласитесь, что комфорта это не прибавляет».
Еще один недостаток «первички»: в доме, не введенном в эксплуатацию, точно не известна сумма ежемесячных платежей – застройщик может озвучить лишь приблизительные цифры.
Важный момент – нехватка инфраструктуры. Часто новые дома, особенно за чертой города, строят в неосвоенных районах, где не налажен быт: не хватает магазинов, отделений банков, поликлиник, детсадов и школ. «Даже если все это заявлено к реализации в рамках проекта, инфраструктура нередко строится в составе последней очереди, и жителям первых очередей приходится долго ее дожидаться», - говорит Павел Луценко.
Чем «первичка» лучше
Но все мы понимаем, что во многом новая вещь лучше старой. Помимо того, что стены нового дома физически не изношены, они еще и построены по новым технологиям. Просторные подъезды, новые лифты, большие прихожие, застекленные лоджии, эркеры есть только в новых домах.
То же касается и объектов инфраструктуры. Их жильцам новостроек порой приходится долго ждать, но зато они получают в своем микрорайоне современные, просторные помещения - магазины, кафе, салоны красоты и т.д., которые располагаются либо на первых нежилых этажах, либо в пристроенных помещениях. В больших жилых комплексах предусмотрены школы, детские сады, бассейны, обустроенные по новым стандартам.
Немаловажный фактор – юридическая чистота. «Покупая квартиру у застройщика, вы не имеете дел с посредниками, недобросовестности и алчности которых опасаются многие покупатели. Даже если девелопер привлекает риэлторскую компанию для продажи своего объекта, это всегда проверенное, надежное агентство недвижимости, которое не берет с покупателей комиссии», - говорит Павел Луценко. Покупая квартиру на первичном рынке, можно не опасаться неприятностей, которые случаются на «вторичке» - темных историй с предыдущими владельцами, появления неожиданных наследников и т.д.
Ну и, разумеется, помимо экономии на стоимости самой квартиры, покупателей привлекает возможность заработать, именуемая инвестиционной привлекательностью. По мере роста новостройки и при получении права собственности квартира существенно растет в цене – обычно от 20 до 40% за весь цикл. Многие люди, желающие приумножить свои сбережения, видят в таких операциях альтернативу банковским вкладам.
Плюсы вторичного рынка
Собственно, достоинства «вторичной» квартиры – это недостатки новостройки наоборот. Самое большое достоинство, которое привлекает приобретателей недвижимости, - это расположение в местах с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Обычно в давно существующих кварталах все в порядке с транспортными маршрутами, со школами и магазинами, да и с прочими социальными объектами. А ведь для повседневной жизни это самое главное.
В квартиру со вторичного рынка обычно можно сразу вселяться. «Часто покупатели все же делают в купленной квартире ремонт «под себя», однако это совсем не то же самое, что отделка «с нуля», когда требуется заливка бетонной подушки на пол, выравнивание стен и выполнение электропроводки. Обычно это косметический ремонт, стоимость которого гораздо ниже», - отмечает Павел Луценко.
Наконец, в готовом доме известна сумма коммунальных и эксплуатационных платежей. Покупатель сможет прикинуть, «потянет» ли его бюджет ежемесячные расходы на эту квартиру или нет.
Недостатки и риски старой квартиры
Изъяны физически и морально изношенного здания можно перечислять долго: это и протекание крыши, и трещины на стенах, особенно часты расхождения швов в панельных домах, что ведет к нарушению теплоизоляции и появлению грибка, и выход из строя коммуникаций. Все это очень неприятные вещи. «Старые лифты, сколотые ступени, разрисованные стены в подъездах – это реалии старого жилого фонда, - констатирует Павел Луценко. - Там же встречаются неудобные, устаревшие планировки – маленькая кухня и прихожая, отсутствие балконов, остекления на лоджиях, низкие потолки».
О юридических рисках – разговор особый. Покупая «вторичную» квартиру, нужно обязательно потратиться на хорошего риэлтора или юриста. Ибо на этом рынке часты покупки квартиры по поддельным документам у незаконных владельцев; высоки риски из-за неправильно (незаконно) оформленной приватизации; из-за наличия в истории квартиры сомнительных сделок с участием юридических лиц.
Может внезапно оказаться, что купленная квартира находится в залоге или под арестом, или служит предметом судебного спора. Также в ней могут быть зарегистрированы постоянно лица, не являющиеся собственниками, или несовершеннолетние дети собственника, нигде не состоят на регистрационном учете… Опасных ситуаций, когда сделка может быть оспорена в суде, очень много. А если одна сделка в истории квартиры будет признана судом недействительной, аннулируются все последующие.
Подстраховать себя на случай всех вышеперечисленных рисков можно и с помощью титульного страхования, напоминает Павел Луценко.
Как видим, недостатков у квартир вторичного рынка тоже хватает. Ну и самое главное: высокая по сравнению с первичным рынком цена не делает их привлекательнее.
Цены на квартиры первичного и вторичного рынков