Эксперт рассказал, каким будет рынок недвижимости в 2024 году
17.01.2024
Эксперт рынка недвижимости Санкт-Петербурга Алексей Лякин рассказал о том, как ограничения на льготную ипотеку изменят рынок жилья, о том, продавцы какого жилья будут в плюсы от нововведений, а также как будут меняться цены на вторичное и первичное жильё.
Алексей Лякин, директор агентства «Дорогая, я дома»:
— В последнее время актуальным вопросом стало, насколько и как быстро подорожают новостройки. Наблюдается, что застройщики теперь обязаны платить дополнительную комиссию по льготным ипотечным программам. Это, однако, не означает мгновенное увеличение стоимости квартир. Скорее, это влияет на формирование новой цены – цены с учётом удорожания. Таким образом, квартира сохраняет свою базовую стоимость и приобретает новую цену при определённых условиях покупки, например, при стандартной ипотеке или льготной ипотеке.
Фактически для квартиры, купленной на полную стоимость или по базовой ипотеке, цена остаётся прежней. Это же касается ситуаций, когда покупатель вносит значительный первоначальный взнос и берёт небольшую ипотеку. В таких случаях возможно приобретение жилья по базовой ставке, например, 15—17% годовых.
В прошлом году, помимо льготных ставок, были также субсидированные ставки. Это означало, что при определённых условиях, например, при семейной ипотеке в 6%, можно было приобрести жильё без увеличения цены для покупателя. В некоторых случаях цена даже не увеличивалась, хотя в других она могла незначительно возрасти.
Сейчас происходит охлаждение рынка и уменьшение доли сделок по льготным ипотечным программам. Большая часть ипотечных сделок на рынке новостроек приходилась именно на них. Однако это не означает массовое подорожание квартир. Скорее, цены изменятся индивидуально для каждого покупателя, в зависимости от условий ипотеки. Поэтому несмотря на изменения в ипотечных программах, для многих покупателей цена останется прежней.
Таким образом, глобальное удорожание на рынке недвижимости не предвидится. Эти изменения, скорее, охладят интерес инвесторов, покупающих жильё для перепродажи. Для обычных покупателей, которым необходимо приобрести квартиру, эти изменения не окажут значительного влияния. Люди, которым нужно купить квартиру для себя, смогут это сделать, как и раньше.
Можно сказать, что изменения в ипотечных программах влияют на стоимость жилья в зависимости от конкретных условий покупки. Но это не приведёт к резкому и общему увеличению цен на новостройки. Важно учитывать, что для каждого покупателя ситуация будет индивидуальной, в зависимости от выбранной им ипотечной программы и условий покупки.
Я заметил, что текущие изменения в льготных ипотеках могут серьёзно повлиять на рынок вторичного жилья. Раньше был ясный выбор в пользу новостроек, особенно с учётом значительно более низких ежемесячных платежей по льготным ипотекам. Люди предпочитали новостройки, так как платежи были вдвое меньше, а на этапе строительства они и вовсе могли платить минимальные суммы, арендуя при этом жилье.
Теперь же, с изменениями в условиях льготных ипотек, выбор становится не таким очевидным. Покупатели, которые рассматривают приобретение жилья для собственного проживания, будут более внимательно взвешивать свои финансовые возможности. Вероятно, многие из них обратят внимание на вторичный рынок, который сейчас предлагает более доступные варианты по сравнению с новостройками.
Несмотря на некоторые преимущества первичного рынка, такие как новизна проектов и домов, вторичное жильё становится всё более привлекательным. Особенно учитывая, что разница в платежах между новостройками и вторичным рынком сокращается. Даже с учётом удорожания ипотеки, платежи по новостройкам остаются ниже, но разница уже не так велика.
Я уверен, что в ближайшие месяцы, начиная с января, мы увидим сдвиг в предпочтениях покупателей в сторону вторичного рынка. Те, кто ранее рассматривал покупку в новостройках по льготным ставкам, теперь, столкнувшись с удорожанием, вероятно, переориентируются на вторичку.
Это изменение может оказаться настоящим стимулом для вторичного рынка. Учитывая, что средняя ставка по ипотеке на вторичное жильё составляет около 18% годовых, мы ожидали падения спроса. Однако с ухудшением условий для застройщиков и льготных ипотек, кажется, что государство непреднамеренно улучшило положение владельцев вторичного жилья, которые теперь могут рассчитывать на повышенный спрос.
Касательно вопроса о том, как изменятся цены на новостройки и насколько быстро это произойдёт, мне кажется, что ситуация будет развиваться следующим образом. В связи с тем, что застройщикам теперь нужно будет платить дополнительную комиссию по льготным программам, мы увидим появление новой цены на квартиры. Но я не думаю, что это приведет к существенному удорожанию для всех покупателей. Если у кого-то есть возможность оплатить квартиру полностью или взять обычную ипотеку, для них цена останется прежней. Изменения коснутся в основном тех, кто будет брать квартиру по льготной ипотеке.
Также стоит отметить, что некоторые банки всё ещё предлагают ипотеку без удорожания, благодаря неизрасходованным лимитам. Поэтому до весны ожидать значительных изменений в ценах и спросе, как на первичном, так и на вторичном рынке, не стоит.
Что касается влияния на спрос по ипотеке, трудно сказать, насколько он упадёт. Недавно мы видели, как изменение размера первоначального взноса с 15 до 21% не снизило, а наоборот увеличило спрос. Люди боялись, что условия могут стать ещё хуже, и поэтому спешили взять ипотеку. Однако с введением новых ограничений и комиссий по ипотеке, спрос может сократиться, особенно среди тех, кто планировал купить квартиру для перепродажи. Возможно, люди будут менее активно брать квартиры в несколько рук, как это было раньше.
Что касается выживания рынка, я уверен, что особых изменений не произойдёт. Рынок уже адаптировался к различным ситуациям, будь то пандемия или изменения ключевой ставки. Застройщики, скорее всего, не будут быстро повышать цены, а вернутся к модели второго полугодия 2022 года, когда цены на большинство квартир либо держались стабильными, либо повышались незначительно. В то же время я ожидаю, что будут предложения с небольшими скидками и акциями, что позволит сохранить цены на уровне начала 2024 года для некоторых квартир. Однако для большинства квартир цены, вероятно, вырастут, что заставит покупателей думать, что рынок растёт.
Алексей Лякин, директор агентства «Дорогая, я дома»:
— В последнее время актуальным вопросом стало, насколько и как быстро подорожают новостройки. Наблюдается, что застройщики теперь обязаны платить дополнительную комиссию по льготным ипотечным программам. Это, однако, не означает мгновенное увеличение стоимости квартир. Скорее, это влияет на формирование новой цены – цены с учётом удорожания. Таким образом, квартира сохраняет свою базовую стоимость и приобретает новую цену при определённых условиях покупки, например, при стандартной ипотеке или льготной ипотеке.
Фактически для квартиры, купленной на полную стоимость или по базовой ипотеке, цена остаётся прежней. Это же касается ситуаций, когда покупатель вносит значительный первоначальный взнос и берёт небольшую ипотеку. В таких случаях возможно приобретение жилья по базовой ставке, например, 15—17% годовых.
В прошлом году, помимо льготных ставок, были также субсидированные ставки. Это означало, что при определённых условиях, например, при семейной ипотеке в 6%, можно было приобрести жильё без увеличения цены для покупателя. В некоторых случаях цена даже не увеличивалась, хотя в других она могла незначительно возрасти.
Сейчас происходит охлаждение рынка и уменьшение доли сделок по льготным ипотечным программам. Большая часть ипотечных сделок на рынке новостроек приходилась именно на них. Однако это не означает массовое подорожание квартир. Скорее, цены изменятся индивидуально для каждого покупателя, в зависимости от условий ипотеки. Поэтому несмотря на изменения в ипотечных программах, для многих покупателей цена останется прежней.
Таким образом, глобальное удорожание на рынке недвижимости не предвидится. Эти изменения, скорее, охладят интерес инвесторов, покупающих жильё для перепродажи. Для обычных покупателей, которым необходимо приобрести квартиру, эти изменения не окажут значительного влияния. Люди, которым нужно купить квартиру для себя, смогут это сделать, как и раньше.
Можно сказать, что изменения в ипотечных программах влияют на стоимость жилья в зависимости от конкретных условий покупки. Но это не приведёт к резкому и общему увеличению цен на новостройки. Важно учитывать, что для каждого покупателя ситуация будет индивидуальной, в зависимости от выбранной им ипотечной программы и условий покупки.
Я заметил, что текущие изменения в льготных ипотеках могут серьёзно повлиять на рынок вторичного жилья. Раньше был ясный выбор в пользу новостроек, особенно с учётом значительно более низких ежемесячных платежей по льготным ипотекам. Люди предпочитали новостройки, так как платежи были вдвое меньше, а на этапе строительства они и вовсе могли платить минимальные суммы, арендуя при этом жилье.
Теперь же, с изменениями в условиях льготных ипотек, выбор становится не таким очевидным. Покупатели, которые рассматривают приобретение жилья для собственного проживания, будут более внимательно взвешивать свои финансовые возможности. Вероятно, многие из них обратят внимание на вторичный рынок, который сейчас предлагает более доступные варианты по сравнению с новостройками.
Несмотря на некоторые преимущества первичного рынка, такие как новизна проектов и домов, вторичное жильё становится всё более привлекательным. Особенно учитывая, что разница в платежах между новостройками и вторичным рынком сокращается. Даже с учётом удорожания ипотеки, платежи по новостройкам остаются ниже, но разница уже не так велика.
Я уверен, что в ближайшие месяцы, начиная с января, мы увидим сдвиг в предпочтениях покупателей в сторону вторичного рынка. Те, кто ранее рассматривал покупку в новостройках по льготным ставкам, теперь, столкнувшись с удорожанием, вероятно, переориентируются на вторичку.
Это изменение может оказаться настоящим стимулом для вторичного рынка. Учитывая, что средняя ставка по ипотеке на вторичное жильё составляет около 18% годовых, мы ожидали падения спроса. Однако с ухудшением условий для застройщиков и льготных ипотек, кажется, что государство непреднамеренно улучшило положение владельцев вторичного жилья, которые теперь могут рассчитывать на повышенный спрос.
Касательно вопроса о том, как изменятся цены на новостройки и насколько быстро это произойдёт, мне кажется, что ситуация будет развиваться следующим образом. В связи с тем, что застройщикам теперь нужно будет платить дополнительную комиссию по льготным программам, мы увидим появление новой цены на квартиры. Но я не думаю, что это приведет к существенному удорожанию для всех покупателей. Если у кого-то есть возможность оплатить квартиру полностью или взять обычную ипотеку, для них цена останется прежней. Изменения коснутся в основном тех, кто будет брать квартиру по льготной ипотеке.
Также стоит отметить, что некоторые банки всё ещё предлагают ипотеку без удорожания, благодаря неизрасходованным лимитам. Поэтому до весны ожидать значительных изменений в ценах и спросе, как на первичном, так и на вторичном рынке, не стоит.
Что касается влияния на спрос по ипотеке, трудно сказать, насколько он упадёт. Недавно мы видели, как изменение размера первоначального взноса с 15 до 21% не снизило, а наоборот увеличило спрос. Люди боялись, что условия могут стать ещё хуже, и поэтому спешили взять ипотеку. Однако с введением новых ограничений и комиссий по ипотеке, спрос может сократиться, особенно среди тех, кто планировал купить квартиру для перепродажи. Возможно, люди будут менее активно брать квартиры в несколько рук, как это было раньше.
Что касается выживания рынка, я уверен, что особых изменений не произойдёт. Рынок уже адаптировался к различным ситуациям, будь то пандемия или изменения ключевой ставки. Застройщики, скорее всего, не будут быстро повышать цены, а вернутся к модели второго полугодия 2022 года, когда цены на большинство квартир либо держались стабильными, либо повышались незначительно. В то же время я ожидаю, что будут предложения с небольшими скидками и акциями, что позволит сохранить цены на уровне начала 2024 года для некоторых квартир. Однако для большинства квартир цены, вероятно, вырастут, что заставит покупателей думать, что рынок растёт.
