Элитная «первичка» против «вторички» – что нужно учесть при покупке
Покупатели жилья класса премиум и выше часто колеблются при выборе жилья между вариантами квартир от застройщиков и на вторичном рынке. На примере престижного района Замоскворечье эксперты компании Rariteco провели исследование первичного и вторичного рынка жилья, и выявили 5 аналитических инсайтов, которые полезно знать покупателям при выборе квартиры или апартамента.
1. В Замоскворечье дефицит жилья высокого класса
Всего в Замоскворечье продается 1 090 квартир и апартаментов на первичном и вторичном рынке. Из них 57% помещений реализуют частные владельцы, а 43% – застройщики. Однако по своей структуре вторичный и первичный рынки неоднородны, что следует учитывать потенциальным покупателям.
Так, на первичном рынке 80% предложений застройщиков относятся к комплексам бизнес-класса. Только 20% квартир и апартаментов продаются в премиум-, элитном и делюкс-сегменте. Это значит, что с инвестиционной точки зрения более выгодны вложения в наименее распространенные на местном рынке классы жилья.
На вторичном рынке жилья порядка 55% квартир и апартаментов (341 помещение) можно условно отнести к премиум-, элитному и делюкс-классу (со средней стоимостью квадратного метра от 650 тыс. рублей). Однако важно понимать, что на вторичном рынке Замоскворечья только 26% квартир и апартаментов продаются в новых домах (построенных в 2016-2022 гг.). Поэтому большая часть предложения в высокобюджетном сегменте местного рынка будет терять ликвидность из-за морального устаревания домов. Помимо этого, вариантов вторичного жилья делюкс-класса (стоимостью от 1,5 млн до 3 млн рублей за кв. м) всего 21. Поэтому поиски жилья в высоком классе лучше начинать с предложений от застройщиков.
2. Вторичное высокобюджетное жилье в Замоскворечье стоит на 29% дешевле первичного
В среднем квартиры и апартаменты от частных собственников в высоком классе (от 650 тыс. рублей за кв. м) в Замоскворечье продаются за 949 тыс. рублей за «квадрат». Это на 29% меньше, чем в аналогичном сегменте рынка новостроек, где квадратный метр в среднем стоит 1,34 млн рублей.
Но при этом застройщики предлагают более широкую линейку планировочных решений и разных вариантов помещений по их площади. На первичном рынке высокобюджетных сегмента средняя площадь помещений – 85 кв. м. На вторичном рынке, как правило, квартиры больше (в среднем 122 кв. м). Отсюда небольшая разница в средней стоимости первичной и вторичной недвижимости в высоком классе (114 млн и 119 млн рублей соответственно).
3. На «первичке» самые дорогие квартиры – четырехкомнатные, а на «вторичке» – трехкомнатные
Удельная стоимость квартиры сильно зависит от ее площади, и это нужно учитывать при покупке жилья в высоком бюджете. На первичном и вторичном рынке недвижимости класса премиум- и выше это правило работает по-разному. Так, самые дорогие квартиры от застройщиков в расчете цены квадратного метра – с четырьмя и большим числом комнат. В среднем они продаются за 2,2 млн рублей за кв. м. Правда, отмечают эксперты Rariteco, речь идет об эксклюзивных вариантах новостроек и их мало. Трехкомнатные квартиры заметно дешевле (в среднем 1,19 млн рублей за кв. м.), а двухкомнатные дороже трехкомнатных (1,3 млн рублей за кв. м). Самые недорогие варианты по удельной стоимости студии (848 тыс. рублей за кв. м) и однокомнатные (1,06 млн рублей за кв. м).
На вторичном же рынке, как правило, самые дорогие квартиры – трехкомнатные. В них квадратный метр продается в среднем по 1,02 млн рублей. В квартирах с четырьмя и большим числом комнат квадратный метр в среднем стоит 967 тыс. рублей, а в двухкомнатных – 915 тыс. рублей. Как и на первичном рынке, самые недорогие варианты жилья на «вторичке» – студии (771 тыс. рублей за кв. м) и однокомнатные квартиры (786 тыс. рублей за кв. м).
Таким образом, разница в стоимости вторичных квартир в зависимости от их размера минимальна. При этом покупатель новостройки может сэкономить, приобретая соседние квартиры под объединение, скажем, вместо четырехкомнатной одну «трёшку» и соседнюю «однушку».
Также аналитики Rariteco отмечают, что минимальная разница в удельной цене между вторичными и первичными «трёшками» (14%). Это значит, что если клиент ищет квартиру с тремя комнатами, то он много не сэкономит от покупки «вторички».
4. Квартиры в новостройках обычно просторнее, чем на «вторичке»
На вторичном рынке жилья высокого класса в Замоскворечье, как правило, квартиры меньше, чем предлагают застройщики. Так, средняя стоимость первичной студии – 36 кв. м, однокомнатной квартиры – 57 кв. м, двухкомнатной квартиры – 87 кв. м, трехкомнатной – 129 кв. м, в квартирах с четырьмя и более комнатами – 199 кв. м.
Между тем средняя площадь студии в продаже от частного лица – 24 кв. м, однокомнатной квартиры – 46 кв. м, двухкомнатной – 61 кв. м, трехкомнатной – 122 кв. м, в квартирах с четырьмя и более комнатами – 198 кв. м.
В современных новостройках применяются очень продуманные планировочные решения, поэтому количество комнат не всегда указывает на функциональность жилья. В двухкомнатной квартире предусматриваются кухонные и обеденные зоны, гардеробные, несколько санузлов, постирочные и т. п. Поэтому приобрести условную двухкомнатную квартиру от застройщика выгоднее, чем вторичную трехкомнатную.
5. На рынке новостроек больше квартир со свободной планировкой
В целом квартиры без отделки преобладают среди предложений первичного рынка жилья в Замоскворечье. На их долю приходится 96% помещений от застройщиков. Но на вторичном рынке тоже много жилья без отделки или требующего ремонта (37% помещений от частных лиц). С дизайнерским, косметическим и евроремонтом продается 63% квартир. С практической точки зрения это означает, что покупателю вторичной квартиры скорее всего придется дополнительно вложиться в перепланировку и ремонт квартиры, тогда как жилье от застройщика сразу будет готово для проведения работ под индивидуальный проект заказчика.
«Основной плюс покупки новостройки или даже строящегося жилья – это ликвидность, – комментирует Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco. – В высокобюджетном сегменте рынка владельцы часто меняют квартиры. Дом, построенный более 7-10 лет назад, уже не будет также привлекателен с точки зрения актуальности архитектуры, планировочных решений и технического оснащения. Поэтому покупка на вторичном рынке даже относительно не старых домов может быть чревата потерями во вложениях. С этой точки зрения приобретение квартиры в строящемся доме, особенно на котловане – это вложение в будущее».
