10 главных итогов развития рынка новостроек Москвы в 2023 году
Предложение новостроек перестало расти, цены ускорились в три раза, квартиры прекратили стремительно уменьшаться, ипотеку стали привлекать чаще, а главным локальным рынком стала Новая Москва. Аналитики «Метриум» подводят предварительные итоги развития рынка новостроек Москвы 2023 года.
1. Рост предложения новостроек в Москве в 2023 году остановился
В ноябре 2023 года застройщики продавали 67,7 тыс. квартир и апартаментов в новостройках Москвы (включая Новую Москву) всех классов против 71,2 тыс. помещений в декабре 2022 года. Таким образом предложение сократилось на 4,9%. Общее количество проектов с начала года также практически не изменилось – 428 сейчас против 429. Заметнее всего сократилось предложение массовых новостроек – общее число помещений в продаже в этом классе на 25% меньше, чем в начале года. В бизнес-классе предложение увеличилось на 6%, в премиум-классе – сократилось на 4%, в высокобюджетном – увеличилось на 1% (но дорогие новостройки образуют только 1,7% рынка), в Новой Москве увеличилось на 15%. Количество проектов практически не изменилось по разным сегментам рынка, но в целом их старт в 2023 году сократился – 69 в январе-ноябре против 86 в аналогичный период 2022 года.
2. Рост цен на новостройки Москвы ускорился в три раза в 2023 году
Средняя цена квадратного метра в новостройках Москвы (во всех классах, включая Новую Москву) в ноябре составила 454 тыс. рублей, что на 12% больше, чем в декабре 2022 года (404 тыс. рублей за кв. м). Для сравнения: в аналогичный период 2022 года цены выросли только на 3,6% (402 тыс. рублей за кв. м в ноябре 2022 против 388 тыс. рублей в декабре 2021).
Средняя стоимость помещения в продаже выросла на 11,7% (с 22 млн до 24,5 млн). Сильнее всего подорожали квартиры в массовом сегменте рынка – на 23%, а в других классах более умеренно, в частности в бизнесе на 2,6%, в премиуме – на 8,2%, в высокобюджетном – на 9%, в Новой Москве – на 3,4%.
3. Замедлилось сокращение площади помещений в новостройках Москвы
В 2023 году замедлилось сокращение площадей квартир и апартаментов, которые предлагают московские застройщики покупателя. За 2023 год средняя площадь помещения в новостройках не изменилась – 54,1 кв. м в ноябре против 54,3 кв. м в декабре 2022 года. Между тем в аналогичный период 2022 года средняя площадь уменьшилась с 58,3 кв. м до 543 кв. м.
В массовом сегменте средняя площадь квартир и апартаментов в новостройках за 11 месяцев 2023 года сократилась на 0,7% (до 44,3 кв. м), в бизнес-классе – на 0,2% (до 61,7 кв. м), в премиум-классе – на 0,9% (до 79,5 кв. м), в Новой Москве – на 3,5% (до 47,2 кв. м), в высокобюджетных новостройках – на 5,5% (до 148,6 кв. м). Для сравнения в январе-ноябре 2022 года динамика была такой: площадь квартир и апартаментов в массовом сегменте сократилась на 8%, в бизнес-классе – на 6,9%, в премиум-классе – на 8,6%, в высокобюджетном сегменте – на 2,7%, в Новой Москве – на 2,4%.
4. Каждая третья квартира на рынке новостроек столицы предлагается в Новой Москве
Доля новостроек Новой Москвы на первичном рынке жилья столицы достигла 31%, тогда как к началу года она составляла 24%. Больше всего жилья продают в Новомосковском административно округе (НАО) – 29,7% (против 24,2% в начале года). На Троицкий административный округ (ТАО) приходится только 1% предложения (против 1,2% в начале года). Число квартир в продаже в НАО с начала года выросло с 17,2 тыс. до 20,1 тыс., хотя в ТАО сократилось с 888 до 664. За два прошедших года предложение новостроек в Новой Москве удвоилось (с 10 тыс. до 20 тыс. помещений).
5. Самый конкурентный округ на рынке новостроек Москвы – ЦАО
В Центральном административном округе Москвы застройщики предлагают покупателям 100 проектов – это абсолютный рекорд среди всего округов. Для сравнения: в НАО (где больше всего помещений в продаже) застройщики реализуют только 38 проектов.
Доля ЦАО по числу проектов новостроек за год выросла с 22,1% до 23,4%. Общее количество объектов недвижимости в продаже (квартиры, апартаменты) в ЦАО составило в ноябре 3,45 тыс. против 2,99 тыс. в начале года. После ЦАО по уровню конкуренции следуют Западный административный округ (56 проектов), Северный АО (53), а третье место занимает Южный АО (37 проектов).
«Действительно, в центре Москвы конкуренция застройщиков острая, и при этом она нарастает, – комментирует Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов» (девелопер премиального жилого небоскреба «Дом Дау»). – С начала 2023 года рекорд по количеству проектов зафиксирован именно в высокобюджетном сегменте новостроек (16 премьер – это максимум с 2019 года). В премиальном, элитном и делюкс-сегменте появляются новые игроки со своими проектами. Наша практика показывает, что залогом выхода проекта в центре Москвы в топ продаж остаются оригинальность концепции проекта, масштаб, обеспеченность собственной инфраструктурой и интеллектуальными системами».
6. У приверженцев инвестиций «в котлован» уменьшился выбор
К ноябрю на рынке новостроек Москвы заметно сократилось предложение проектов на начальной стадии реализации. Доля доступных помещений в них составила 19% против 27% в начале года. В массовых новостройках доля предложения «на котловане» уменьшилась с 26% до 19%, в бизнес-классе – с 29% до 17%, в премиум-классе – с 27% до 19%, в Новой Москве – с 30% до 21%. Исключение – высокобюджетный сегмент, где доля объектов в начале строительства выросла с 4% до 16%.
Также за январь-ноябрь стало немного больше предложения в готовых домах. В целом по рынку доля предложения квартир в корпусах с разрешением на ввод в эксплуатацию повысилась с 9% до 11%, в массовых новостройках – с 6% до 11%, в бизнес-классе – с 11% до 16%. Меньше готовых объектов в продаже стало в высокобюджетном сегменте (24% в ноябре 2023 года против 29% в начале года), в премиум-классе – 7% против 8%, в Новой Москве – 5% против 7%.
7. Спрос на новостройки Москвы превысил уровень 2021 года
Среднемесячное число заключенных с января по ноябрь договоров долевого участия в Москве в 2023 году составило 8,3 тыс. Между тем в 2022 году этот показатель составил 6,2 тыс., а в 2021 – 7,1 тыс. Таким образом активность покупателей выросла на 33% относительно января-ноября 2022 года и на 15% к аналогичному периоду 2021 года. Больше всего увеличился спрос на новостройки бизнес-класса (на 77% больше, чем в тот же период 2022 года) и премиум-классе – также на 77% против 2022 года. В Новой Москве число сделок выросло на 39%, в массовом сегменте – на 11%. Исключением стал высокобюджетный сегмент, где число ДДУ сократилось на 9% к 2022 году. В целом число сделок по ДДУ в 2023 году оказалось рекордным за всю историю рынка, а по итогам декабря может быть преодолен психологический рубеж в 100 тысяч покупок.
8. Доля сделок дольщиков с ипотекой выросла до 76%
Среднемесячное число договоров долевого участия с привлечением ипотеки с января по ноябрь 2023 года составило 76%. Для сравнения этот показатель в 2022 году составил 68%, а в 2021 – 58%. Чаще всего в 2023 году привлекали ипотеку в Новой Москве – 86% сделок (в 2022 – 76%, в 2021 – 66%), а также в массовых новостройках «старой» Москвы – 80% сделок в 2023 году (против 75% в 2022 и 62% в 2021). В бизнес-классе доля ипотеки в 2023 году составила 68% (против 52% в 2022 и 48% в 2021). В премиум-классе дольщики привлекали ипотеку в 44% сделок (в 2022 году – 36%, в 2021 – 39%), а в высокобюджетных проектах – в 11% (против 10% в 2022 году и 22% в 2021).
«Субсидированный кредит привлекателен не только в массовом сегменте рынка, – отмечает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – В нашем проекте доля ипотечных сделок достигает 49%. Покупатели новостроек бизнес и премиум-класса тоже используют заемные средства в определенных ситуациях. Как правило, они закрывают ипотеку в относительно короткие сроки, то есть используют ипотеку как временную меру».
9. Больше всего сделок было заключено в НАО
Чаще всего в 2023 году дольщики покупали квартиры в Новомосковском административном округе (НАО) Москвы. Это второй административный округ Новой Москвы (наряду с Троицким), где сосредоточено почти 99% новостроек на присоединенных территориях. На долю НАО пришлось 26% от общего числа заключенных в столице ДДУ с января по ноябрь 2023 года. Далее по доле спроса следуют ЮВАО и САО – по 12% ДДУ, и ЗАО – 11%. В абсолютном выражении в НАО заключили почти 23,9 тыс. сделок, в ЮВАО – 11,2 тыс., в САО – 10,8 тыс. в ЗАО – 10,3 тыс.
10. Спрос на апартаменты вырос на 24%
Несмотря на рост ипотечных ставок, а также недоступность субсидированной ипотеки для покупателей апартаментов (госпрограммы позволяют покупать только жилые помещения), спрос на апартаменты в 2023 году в Москве увеличился. В среднем с января по ноябрь в Москве продавали по 512 апартаментов против 413 в 2022 году и 507 – в 2021 году. Заметнее всего увеличилось число сделок с апартаментами бизнес-класса – на 42% к январю-ноябрю 2022 года. В массовых новостройках спрос на этот формат за аналогичный период повысился – на 27%, в Новой Москве – на 12%. Одновременно в премиум-классе число сделок упало на 49%, а в высокобюджетном – на 39%.
«Апартаменты остаются более доступным вариантом недвижимости в Москве, что и обуславливает рост интереса к ним на фоне повышения цен на квартиры, – отмечает Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». – Как правило, в проектах с апартаментами цены примерно на 15-20% ниже, чем в жилых комплексах аналогичных по качеству, концепции и расположению. В бизнес-классе аудиторию привлекают апартаменты еще и удачным местонахождением – рядом с удобными транспортными развязками и центром. При этом отсутствие госпрограмм застройщики нивелируют разнообразными совместными программами с банками с гибкими условиями кредитования и привлекательными, ниже базовых, субсидированными ставками. А в нашем комплексе Nametkin Tower, например, мы даже запустили акцию «Родительский капитал», по условиям которой если в семье, купившей у нас апартаменты, родился ребенок, то родители могут получить в подарок от компании до 500 тыс. рублей».
«2023 год запомнится интересными тенденциями на рынке новостроек Москвы, – говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – В 2022 году мы видели резкий рост предложения и почти нулевой рост цен, а в 2023 году все произошло наоборот – число объектов в продаже стабилизировалось, а цены ускорились. При этом, если в 2022 году застройщики не активно повышали цены, но компенсировали это радикальным уменьшением площади предлагаемых помещений, то в 2023 году ситуация была противоположной – цены начали расти, но площадь квартир и апартаментов не уменьшалась. Также мы видим, что спрос и предложение самых доступных новостроек все больше сосредотачиваются в Новой Москве. Учитывая рост цен и недоступность вторичного жилья, я полагаю, что эта тенденция будет усиливаться. При этом ужесточение правил выдачи ипотеки в целом пока не повлияли на покупателей – в 2023 году они еще активнее, чем прежде пользовались кредитом».
